21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵

2026年2月25日，上海五部門聯(lián)合發(fā)布樓市優(yōu)化新政“滬七條”，從放寬非戶籍購房社保年限、優(yōu)化公積金貸款政策、減免滬籍成年子女首套房產(chǎn)稅等多維度釋放利好，精準(zhǔn)激活剛需與改善型購房需求。如今新政落地半月有余，多方數(shù)據(jù)顯示，上海樓市快速走出春節(jié)淡季陰霾，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“成交量沖高、價(jià)格整體企穩(wěn)”的核心態(tài)勢(shì)。3月14日，上海二手房單日成交達(dá)1472套，逼近1500套大關(guān)，創(chuàng)下近一年來單日成交次高。

與此同時(shí)，新房市場(chǎng)同步開啟修復(fù)性上漲行情，樓市小陽春提前兌現(xiàn)。

易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，上海二手房成交有望沖高：3月下半月為網(wǎng)簽高峰，全月二手房網(wǎng)簽量或破3萬套、創(chuàng)近年新高。這被視為市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵指標(biāo)，也是印證樓市小陽春的重要標(biāo)準(zhǔn)。他認(rèn)為，4-5月上海二手房交易熱度將延續(xù)。

嚴(yán)躍進(jìn)還指出，市場(chǎng)熱度將由點(diǎn)及面?zhèn)鲗?dǎo)。當(dāng)前成交集中在外環(huán)外、中外環(huán)間總價(jià)500萬元左右剛需剛改板塊（閔行、普陀、松江等）；剛需活躍將帶動(dòng)置換需求，隨著觀望情緒減弱，預(yù)計(jì)3月下旬起中高端改善及豪宅成交有望提振，市場(chǎng)熱度逐步擴(kuò)圍。

實(shí)地探訪：交易中心人氣回暖

3月15日和16日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪了分布于外環(huán)外、中環(huán)、內(nèi)環(huán)內(nèi)的嘉定區(qū)、普陀區(qū)、徐匯區(qū)房產(chǎn)交易中心，直觀感受新政后的樓市交易熱度。在嘉定區(qū)房產(chǎn)交易中心，現(xiàn)場(chǎng)工作人員對(duì)前來咨詢購房流程、稅費(fèi)政策的市民張迎坦言，春節(jié)后，咨詢和辦理過戶的市民明顯比節(jié)前多了不少，周末交易中心客戶會(huì)比工作日多一些。

（嘉定區(qū)房產(chǎn)交易中心，唐韶葵/攝）

3月15日的普陀區(qū)、徐匯區(qū)交易中心，人氣情況與嘉定區(qū)高度相似。到3月16日，由于是工作日，辦理業(yè)務(wù)的市民要少很多，但也有部分市民前來咨詢新政細(xì)則、二手房交易流程。

“滬七條”于2月25日發(fā)布后，二手房成交節(jié)奏明顯加快。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月25日起，上海單日成交二手房突破500套，隨后逐日穩(wěn)步上行，2月最后一天單日成交高達(dá)839套。直接跳過傳統(tǒng)節(jié)后1-2周的市場(chǎng)恢復(fù)期，熱度快速攀升。

3月以來，市場(chǎng)繼續(xù)升溫。截至2026年3月15日，上海全市二手房（含商業(yè)用房、車位）累計(jì)成交量達(dá)13955套，其中純住宅成交12468套，占比高達(dá)91%，成為二手房成交的絕對(duì)主力。

城市測(cè)量師行認(rèn)為，上海二手房市場(chǎng)已呈現(xiàn)明確的“量漲價(jià)穩(wěn)”格局。

針對(duì)市場(chǎng)關(guān)注的車位拆分新政，某中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月14日-3月15日周末兩天上海成交車位923個(gè)，占二手房總成交的7%左右，商業(yè)及辦公用房合計(jì)成交379套，車位拆分新政對(duì)二手房住宅成交核心數(shù)據(jù)影響極小，市場(chǎng)熱度提升主要源于購房需求的真實(shí)釋放。

“這次新政不僅對(duì)來訪有影響，對(duì)成交也有影響�！蓖哐芯吭郝�(lián)席院長宋紅衛(wèi)指出，通過監(jiān)測(cè)2月26日至3月8日這11天來，公司旗下代理的36個(gè)不同區(qū)位、不同類型的新房案場(chǎng)的數(shù)據(jù)，新政帶來的項(xiàng)目來訪覆蓋率為27.8%，受新政影響的來訪人群占比約5%。宋紅衛(wèi)指出，新政具備實(shí)際效果但并非全域起效，城郊項(xiàng)目新政來訪覆蓋率僅11%，相關(guān)客群仍處于觀望看房階段，政策效果尚未完全釋放。

同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從拉動(dòng)來訪的核心因素來看，“公積金貸款額度提升”貢獻(xiàn)77%，“非戶籍外環(huán)內(nèi)購房社保年限由3年改1年”貢獻(xiàn)19%，其余兩項(xiàng)政策拉動(dòng)占比各2%。值得關(guān)注的是，受新政影響客群來訪成交轉(zhuǎn)化比約10:1，遠(yuǎn)高于非新政客群的 27:1，充分體現(xiàn)“滬七條”新政的定向精準(zhǔn)性。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，“滬七條”對(duì)剛需群體的購房成本與準(zhǔn)入門檻的調(diào)降十分有效，這也是上海二手房能快速跳過節(jié)后恢復(fù)期、成交量快速?zèng)_高的核心原因。同時(shí)，新政后業(yè)主心態(tài)逐步轉(zhuǎn)向樂觀，掛牌價(jià)理性上調(diào)，議價(jià)空間縮小，市場(chǎng)從此前的買方主導(dǎo)逐步轉(zhuǎn)向供需平衡，節(jié)后二手房量漲價(jià)穩(wěn)的格局有望持續(xù)。

低總價(jià)剛需成主導(dǎo)

值得一提的是，從成交結(jié)構(gòu)看，本輪上海樓市回暖，核心驅(qū)動(dòng)力來自剛性購房需求的集中釋放，二手房成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的低總價(jià)傾斜特征，剛需“上車盤”成為市場(chǎng)絕對(duì)主力。

多個(gè)外環(huán)外中介門店業(yè)務(wù)員反饋，近期總價(jià)200萬元左右的房源簽單量有所上漲。

城市測(cè)量師行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢(shì)。2025年1月，上海300萬元以下二手房成交占比59%。到了今年2月，這一數(shù)據(jù)升至70%，截至2026年3月15日，進(jìn)一步增至73%。

與二手房市場(chǎng)回暖同步，上海新房市場(chǎng)在新政加持下擺脫春節(jié)低迷，正式步入修復(fù)性上漲通道。

近期，多個(gè)新房項(xiàng)目抓緊“滬七條”政策紅利釋放的契機(jī)，在競(jìng)爭相對(duì)激烈的板塊推出優(yōu)惠促銷。比如，位于中環(huán)的金隅公園東序就在預(yù)售證價(jià)格調(diào)整下限范圍內(nèi)，加上車位促銷。附近的普陀金茂府也推出多項(xiàng)優(yōu)惠政策。內(nèi)環(huán)內(nèi)的中信泰富外灘道、保利發(fā)展外灘曜，也給出了政策框架內(nèi)的最低價(jià)格優(yōu)惠。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月11日，上海新房網(wǎng)簽733套，相比前一天幾近翻倍。新政后，上海新房成交量總體呈現(xiàn)穩(wěn)定攀升態(tài)勢(shì)。

盧文曦表示，傳統(tǒng)樓市小陽春已提前鎖定。整體來看，上海二手房將維持“成交量高位運(yùn)行、價(jià)格整體平穩(wěn)、局部小幅修復(fù)”的態(tài)勢(shì)，新房市場(chǎng)修復(fù)性上漲節(jié)奏將逐步加快。剛需與改善性需求持續(xù)釋放，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展，為一線城市樓市企穩(wěn)復(fù)蘇提供有力支撐。