21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎

延宕三年，湖南長(zhǎng)沙昔日“地王”項(xiàng)目終于迎來(lái)了最終歸屬。

3月17日，長(zhǎng)沙S10地塊迎來(lái)第三次競(jìng)拍，最終，中國(guó)金茂以20.27億元的底價(jià)拿下這宗地塊，折合樓面價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米。

這是一宗見(jiàn)證長(zhǎng)沙樓市近年市場(chǎng)變遷的地塊。自2023年以來(lái)，S10地塊歷經(jīng)三次掛牌，兩次退地，前兩次出讓均刷新長(zhǎng)沙單價(jià)“地王”的紀(jì)錄，直至2026年才終于迎來(lái)了中國(guó)金茂的接手。這宗地塊1.1萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，與此前相比也已有明顯回落。

與此前兩次上架不同，S10此次出讓也明顯更貼合當(dāng)前的政策導(dǎo)向。除了有自持要求外，還設(shè)置了產(chǎn)業(yè)引入要求，出讓文件中指出，須導(dǎo)入具備孵化能力的新能源產(chǎn)業(yè)，并引進(jìn)不少于1家新能源產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)總部。

長(zhǎng)沙昔日“地王”三度出讓、兩度折戟到底價(jià)成交的歷程，也折射了土地市場(chǎng)的變遷。在市場(chǎng)火爆之時(shí)，發(fā)展商預(yù)期走高不斷推動(dòng)地價(jià)上漲；但當(dāng)市場(chǎng)平穩(wěn)，土地市場(chǎng)價(jià)格也隨之回歸理性，地方政府也不再僅關(guān)注短期收益，進(jìn)而通過(guò)產(chǎn)業(yè)招商引資布局未來(lái)。

“地王”前世今生

S10地塊位于長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)黃興北路片區(qū)，是長(zhǎng)沙公認(rèn)的“核心地段”。這宗地塊出讓面積為6.14萬(wàn)平方米（約92畝），容積率3.0，總計(jì)容建筑面積約18.4萬(wàn)平方米，商住比1：9，建筑限高180米。

2023年12月12日，S10地塊迎來(lái)首秀。其時(shí)，中海、金茂、建發(fā)、中建信和、運(yùn)達(dá)等五家房企參與其中，經(jīng)過(guò)37輪爭(zhēng)奪后，中建信和最終以27.58億元的總價(jià)勝出，溢價(jià)率達(dá)36%，1.5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)也刷新了新紀(jì)錄。

大約一個(gè)月后，戲劇性的情節(jié)出現(xiàn)。2024年1月3日，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局的公告稱(chēng)，因系統(tǒng)障礙導(dǎo)致報(bào)價(jià)異常，決定中止S10地塊的網(wǎng)上掛牌出讓活動(dòng)。S10地塊的第一次出讓宣告落幕。

不過(guò)，兩周之后，S10地塊重新掛牌。這次掛牌最特別之處是，起拍價(jià)并未重新設(shè)置，而是從上一輪中止的總價(jià)27.58億元開(kāi)始。最終，長(zhǎng)沙本土房企湖南運(yùn)達(dá)以29.81億元的總價(jià)摘得這宗地塊，溢價(jià)率被推高至47.07%，樓面價(jià)上升至1.62萬(wàn)元/平方米，再度創(chuàng)下新高。

運(yùn)達(dá)摘得這宗地塊后，并未順利進(jìn)入開(kāi)發(fā)流程。2025年4月，開(kāi)福商務(wù)發(fā)布《開(kāi)福區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊推介手冊(cè)》顯示，本次該區(qū)共推介26宗優(yōu)質(zhì)地塊，S10地塊名列推介手冊(cè)目錄的首位，這證實(shí)了運(yùn)達(dá)已正式退地，這宗地塊再度開(kāi)啟招商。

雖然早在去年已經(jīng)進(jìn)入推介流程，期間市場(chǎng)也盛傳有多家房企接觸這宗地塊，但S10地塊的出讓進(jìn)程并未因此加快。直至2026年3月，這宗地塊才終于迎來(lái)了新的主人中國(guó)金茂。

相較于前兩次，中國(guó)金茂此次拿下的樓面價(jià)已經(jīng)回歸至1.1萬(wàn)元/平方米，顯示市場(chǎng)整體已經(jīng)趨于冷靜。實(shí)際上，在過(guò)去這兩年間，長(zhǎng)沙樓市也有明顯的價(jià)格回調(diào)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，2025年12月，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)二手房同比跌幅為7.7%，一手房同比跌幅也達(dá)到2.1%。

在這種背景下，核心區(qū)域地塊的出讓除了價(jià)格回歸以外，地方政府也更注重招商引資。S10地塊的出讓公告中要求，競(jìng)得方須自持10000平方米以上的商業(yè)辦公物業(yè)，自持年限不低于5年；此外也須導(dǎo)入具備孵化能力的新能源產(chǎn)業(yè)，并引進(jìn)不少于1家新能源產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)總部。

土地市場(chǎng)之變

長(zhǎng)沙S10地塊的底價(jià)落槌，折射出土地市場(chǎng)的出讓邏輯之變。過(guò)去，在房地產(chǎn)行業(yè)火熱的時(shí)期，土地價(jià)格即是衡量城市價(jià)值的重要標(biāo)尺之一。在這場(chǎng)土地盛宴中，各方也熱衷于制造“地王”推高整體的預(yù)期，進(jìn)而帶動(dòng)土地市場(chǎng)進(jìn)一步火熱。

隨著土地市場(chǎng)回歸理性，如今土地承載的不再只是居住空間，更關(guān)乎產(chǎn)業(yè)升級(jí)的方向。因此，在今年的土地推介中，可以看到一個(gè)新的現(xiàn)象是居住用地不再是唯一“重頭戲”，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)用地的重要性正在提升。在這方面，一線(xiàn)城市更是走在前頭。

今年3月13日，廣州春季土地推介會(huì)正式召開(kāi)。廣州此次重點(diǎn)推出88宗用地，總用地面積超180公頃。針對(duì)地塊獨(dú)特屬性與價(jià)值，88宗靚地劃分為“羊城八駿”八大系列逐一推介，其中，住宅用地41宗、商辦產(chǎn)業(yè)用地47宗，位于國(guó)際金融城、智谷、琶洲、白云新城等重點(diǎn)功能區(qū)，輻射黃埔臨港、番禺洛浦等宜居片區(qū)，精準(zhǔn)匹配產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市能級(jí)提升與民生改善多元需求。

再以廣州天河為例，在近期的春季土地推介會(huì)上，天河區(qū)推出了36宗產(chǎn)業(yè)用地，總建筑面積達(dá)到327.8萬(wàn)平方米，宗數(shù)占比近八成。這一變化表明，天河區(qū)正在以空間重構(gòu)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

一位國(guó)資房企廣東公司的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“我們內(nèi)部這兩年一直在討論廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)變化的核心原因在哪，整體的共識(shí)是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的速度較為緩慢。今年廣州的土地市場(chǎng)不再是一味讓大家來(lái)買(mǎi)住宅用地，而是更注重產(chǎn)業(yè)配套升級(jí)，這個(gè)方向是符合市場(chǎng)預(yù)期的，因?yàn)橹挥挟a(chǎn)業(yè)成熟了，才會(huì)帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展?！?/p>

廣州之外，佛山的產(chǎn)業(yè)用地成交也趨于火熱。據(jù)《南方日?qǐng)?bào)》統(tǒng)計(jì)，今年1月1日到3月9日，69天時(shí)間里佛山成交45宗工業(yè)用地，總出讓面積1722.83畝，出讓總價(jià)13.9億元。“佛山工業(yè)用地成交呈現(xiàn)出‘龍頭企業(yè)引領(lǐng)、本土企業(yè)增資、外地企業(yè)搶灘’的特點(diǎn)。”

而在去年10月，杭州也曾將近10個(gè)地塊密集進(jìn)行用地規(guī)劃調(diào)整，以推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、促進(jìn)產(chǎn)城融合等。

比如，杭州對(duì)原本用途為商業(yè)商務(wù)的上城區(qū)長(zhǎng)睦單元地塊（7個(gè)地塊組成）進(jìn)行調(diào)整，其中五個(gè)地塊調(diào)整為一類(lèi)工業(yè)用地，一個(gè)地塊調(diào)整為居住用地，再新增一塊商業(yè)用地，并配建近距離公共服務(wù)設(shè)施。調(diào)整旨在發(fā)展人工智能、人形機(jī)器人等產(chǎn)業(yè)細(xì)分賽道，打造以人工智能為核心的高端都市型科技園區(qū)。

從長(zhǎng)沙、廣州、佛山到杭州，重點(diǎn)一二線(xiàn)城市的土地出讓邏輯已然更迭。未來(lái)，土地市場(chǎng)將在分化中前行，只有產(chǎn)業(yè)集聚、資源豐富的城市才能夠走出新一輪周期，各地也在向吸引高端產(chǎn)業(yè)的方向努力，這也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要措施之一。