來(lái)源：市場(chǎng)資訊

在“滬七條”“收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房”等政策組合拳的精準(zhǔn)發(fā)力下，上海樓市開(kāi)始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性修復(fù)階段。

首先是二手房市場(chǎng)成交激增，其次是在二手房成交量上升的同時(shí)，二手房掛牌量明顯下降，最后是上海二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格在連跌九個(gè)月后首次出現(xiàn)環(huán)比上漲。這顯示出上海市場(chǎng)信心的系統(tǒng)性修復(fù)。

與此同時(shí)，新房市場(chǎng)在經(jīng)歷2月春節(jié)假期的低谷后，3月以來(lái)逐步回暖，但整體恢復(fù)節(jié)奏略慢于二手房市場(chǎng)；土地市場(chǎng)作為先行指標(biāo)，隨著后續(xù)多塊優(yōu)質(zhì)地塊的入市，熱度也將隨之提升。

上海樓市“小陽(yáng)春”行情已確立。預(yù)計(jì)3月下旬至4月，隨著政策效應(yīng)持續(xù)釋放和市場(chǎng)信心進(jìn)一步修復(fù)，新房市場(chǎng)將迎來(lái)明顯回暖。

2026年3月第2周（3月9日至15日），上海二手房市場(chǎng)成交爆發(fā)式增長(zhǎng)。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2026年3月9日至15日上海二手房累計(jì)成交7233套，較上周5709套大漲26.69%，是2021年以來(lái)周成交量的新高。

具體來(lái)看，3月9日至13日，上海二手房連續(xù)5個(gè)工作日成交量突破800套大關(guān)，日均成交量達(dá)到874套。3月14日周六成交1472套，逼近1500套大關(guān)，上海二手房市場(chǎng)上一次達(dá)到此成交高度，還要追溯到2025年3月15日的1473套，2026年3月15日周日延續(xù)前日的熱度，成交1390套，兩天合計(jì)2862套，刷新近五年周末成交峰值。

累計(jì)來(lái)看，截至2026年3月17日，上海二手房3月共成交15799套，為2025年3月成交套數(shù)的53.82%，日均成交量達(dá)929套，2025年至今僅次于2025年3月的高峰946套，且明顯高于排第三的2025年4月的783套。

我們之所以認(rèn)為上海二手房市場(chǎng)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性修復(fù)階段，除了3月以來(lái)成交量的持續(xù)上升，還在于二手房掛牌量的持續(xù)下降趨勢(shì)。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，2025年6月至今上海二手房周度掛牌量已下降兩個(gè)臺(tái)階，其中2025年12月底至今下降幅度尤為明顯。

截至2026年3月16日，上海二手房周度掛牌量已較2025年6月2日下降22.23%。

聚焦到價(jià)格段來(lái)看，2025年6月2日至今，各總價(jià)段掛牌量整體下降幅度相對(duì)接近，但進(jìn)入2026年之后，總價(jià)500萬(wàn)以下房源掛牌下降幅度明顯超過(guò)其他價(jià)格段。2026年3月16日二手房掛牌總量較2025年12月29日下降2.53%，其中總價(jià)500萬(wàn)以下房源下降幅度最高，達(dá)3.61%；500-1000萬(wàn)價(jià)格段基本持平，微降0.05%。

這主要是因?yàn)樯虾２糠值涂們r(jià)二手房“跌出了性?xún)r(jià)比”，許多二手房租金回報(bào)率已超過(guò)2%，還有不少超過(guò)3%，“由售轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象開(kāi)始變多，市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)了部分“新投資者”開(kāi)始抄底二手房。

這一點(diǎn)，從3月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況中也得以驗(yàn)證。

2026年2月，上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%。上海二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格自2025年5月以來(lái)已連續(xù)九個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，此次環(huán)比轉(zhuǎn)漲為近10個(gè)月來(lái)首次。

一方面是掛牌量的減少，另外一方面是房?jī)r(jià)的止跌，上海此次二手房成交量爆發(fā)式增長(zhǎng)的“含金量”明顯高于以往，開(kāi)始正式進(jìn)入系統(tǒng)性修復(fù)階段。

在二手房市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的同時(shí)，上海新房市場(chǎng)在經(jīng)歷2月春節(jié)假期的低谷后，3月以來(lái)逐步回暖，但整體恢復(fù)節(jié)奏略慢于二手房市場(chǎng)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年第10周上海商品住宅成交416套，環(huán)比上升19.88%，雖然整體仍與去年同期有一定差距，但已高于2026年至今周均水平（剔除春節(jié)周后周均成交377套）。

從土地市場(chǎng)來(lái)看，3月13日上海2026年首輪土拍收官，徐匯長(zhǎng)橋、嘉定新城、青浦徐涇地塊順利成交，總額達(dá)68億元。

其中青浦區(qū)徐涇地塊關(guān)注度最高，最終經(jīng)過(guò)33輪競(jìng)價(jià)綠城以26.75億，溢價(jià)率6.57%，摘得該地塊。

這次土拍延續(xù)了精準(zhǔn)化供地策略，三幅地塊各具特色，分別落位于中心城區(qū)、新城核心及虹橋商務(wù)區(qū)，精準(zhǔn)回應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)多樣化的住房需求。

在首輪土拍之后，2026年3月底，長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)將有宅地出讓?zhuān)@是近15年來(lái)長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)少見(jiàn)的優(yōu)質(zhì)地塊，緊鄰蘇州河景觀(guān)帶和中山公園商圈，是一幅壓箱底地塊。4月份，還有徐匯長(zhǎng)橋、普陀石泉、金山新城三宗純住宅地塊入市，合計(jì)出讓面積約10公頃。其中徐匯地塊在今年2月由商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地，容積率僅為1.8，建筑限高36米，大概率將打造低密濱江住宅，而普陀地塊就在內(nèi)環(huán)邊上，在五軌交匯輻射區(qū)。

可以預(yù)見(jiàn)，隨著未來(lái)二批次三批次土拍優(yōu)質(zhì)地塊的入市，將為上海樓市注入新的活力。

上海市場(chǎng)正在修復(fù)。與“以?xún)r(jià)換量”的行情不同，在房?jī)r(jià)止跌、掛牌量下降的背景下，二手房市場(chǎng)的成交上漲是明顯積極信號(hào)。

這說(shuō)明上海市場(chǎng)的信心正在修復(fù)，部分觀(guān)望人群開(kāi)始入市。

3月至今二手房市場(chǎng)已率先復(fù)蘇，二手房對(duì)新房市場(chǎng)的傳導(dǎo)也已經(jīng)逐步開(kāi)始，目前已有部分熱門(mén)板塊、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市加推，多個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目也開(kāi)始出現(xiàn)升溫態(tài)勢(shì)。3月底長(zhǎng)寧區(qū)“壓箱底”地塊的入市也將成為觀(guān)察上海土地市場(chǎng)走向的重要風(fēng)向標(biāo)。

今年的這個(gè)“小陽(yáng)春”，越來(lái)越讓人期待了。