港資扎堆、神仙打架，2026年的杭州商業(yè)看點(diǎn)十足。

撰文丨Dian

編輯丨銳裘

2026年的杭州商業(yè)，著實(shí)有些熱鬧。

一批重量級(jí)項(xiàng)目將在這一年集中入市，尤其是恒隆地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、香港置地三大港資開(kāi)發(fā)商的同臺(tái)入場(chǎng)，杭州高端消費(fèi)市場(chǎng)的格局，勢(shì)必被重新攪動(dòng)。

與此同時(shí)，一批深耕杭州多年的成熟商業(yè)體也在密集啟動(dòng)調(diào)改：有的更新空間，有的重新梳理定位，有的加碼內(nèi)容運(yùn)營(yíng)。新項(xiàng)目和老項(xiàng)目的動(dòng)作疊加在一起，讓2026年前后的杭州商業(yè)市場(chǎng)，隱隱透出一股蓄勢(shì)待變的氣息。

在這樣的節(jié)點(diǎn)上，或許也值得重新審視一個(gè)問(wèn)題：

杭州商業(yè)，已經(jīng)走到了哪一步？

飽和的是「舊供給」，

缺口在于「好商業(yè)」

如果只看購(gòu)物中心數(shù)量，杭州的商業(yè)體量其實(shí)已經(jīng)不小。

過(guò)去十年間，杭州經(jīng)歷了一輪明顯的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)周期。隨著城市快速擴(kuò)張，一批大型商業(yè)綜合體陸續(xù)落地，逐漸形成湖濱、武林、錢江新城、未來(lái)科技城、奧體中心等多個(gè)成熟商圈。

根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，杭州存量規(guī)模（3萬(wàn)方及以上購(gòu)物中心）從2015年的338萬(wàn)方增長(zhǎng)到2024年的1300萬(wàn)方，數(shù)量從36家擴(kuò)張到149家。2024年，杭州人均購(gòu)物中心面積為1.08㎡/人，全國(guó)排名第5。

從數(shù)據(jù)上看，這是一座商業(yè)供給相當(dāng)充足的城市。但問(wèn)題也恰恰出在這里：

杭州商業(yè)似乎已接近供給飽和。

這兩年新開(kāi)商業(yè)增速也明顯放緩，不少項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)節(jié)奏上趨于謹(jǐn)慎，延期或調(diào)整規(guī)劃的情況也不少見(jiàn)。過(guò)去一輪開(kāi)發(fā)中，大量項(xiàng)目采用的是相似的產(chǎn)品邏輯：標(biāo)準(zhǔn)化盒子mall、相近品牌組合、以零售為核心的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。這種模式在早期推動(dòng)了增長(zhǎng)，但在今天開(kāi)始顯現(xiàn)出邊界。

對(duì)今天的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心早已不只是“買東西的地方”。當(dāng)大量商業(yè)供給仍停留在舊模式時(shí)，新的需求卻早已悄悄生長(zhǎng)出來(lái)。而杭州恰恰是一座消費(fèi)需求變化非常明顯的城市。

這里長(zhǎng)期具備強(qiáng)消費(fèi)力：2025年GDP全國(guó)第8，人均可支配收入第6；作為浙江省會(huì)，消費(fèi)腹地輻射全省，浙江各地市的高端消費(fèi)目的地首選就是杭州；同時(shí)，杭州圍繞互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)形成的年輕人群，對(duì)設(shè)計(jì)、品牌與生活方式有更高敏感度。

杭州萬(wàn)象城 ?小紅書用戶 杰森商刊

新的消費(fèi)需求正在城市中持續(xù)生長(zhǎng)，卻還沒(méi)有被充分滿足。表面上，杭州不缺商業(yè)，但市場(chǎng)真正稀缺的，是能夠回應(yīng)當(dāng)代消費(fèi)方式的好商業(yè)。

這一點(diǎn)，從杭州頭部商業(yè)項(xiàng)目近年來(lái)的表現(xiàn)上也能得到印證：

湖濱銀泰in77在2025年的總客流達(dá)到9350萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)6%；

杭州大廈深耕重奢賽道，集聚國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)一線奢侈品牌，長(zhǎng)期保持百億級(jí)銷售規(guī)模；

杭州萬(wàn)象城銷售額連續(xù)多年增長(zhǎng)，并在2024年首次超越杭州大廈，成為杭州銷售額最高的商業(yè)體；

而天目里憑借文化藝術(shù)與生活方式定位，在非標(biāo)商業(yè)領(lǐng)域形成鮮明辨識(shí)度。

當(dāng)商業(yè)供給逐漸充足之后，市場(chǎng)開(kāi)始明顯分化。中端同質(zhì)化項(xiàng)目過(guò)多，真正具有差異化能力的商業(yè)長(zhǎng)期稀缺。

從跑馬圈地到精耕細(xì)作，杭州商業(yè)的下半場(chǎng)，才剛剛開(kāi)始。

從消費(fèi)場(chǎng)所，

到成為城市公共生活的一部分

先看這一輪新商業(yè)。

4月底開(kāi)業(yè)的杭州恒隆廣場(chǎng)，落子武林商圈核心地帶，近250個(gè)品牌中逾70家高能級(jí)首店，浙江首家文華東方酒店同步亮相，將直接攪動(dòng)武林商圈延續(xù)多年的重奢格局。

嘉里建設(shè)繼杭州嘉里中心后，依托杭氧、杭鍋工業(yè)舊址在文暉板塊打造杭州嘉里城，也將于今年下半年問(wèn)世，不只是新開(kāi)一個(gè)項(xiàng)目，更將為這片區(qū)域植入一個(gè)全新的城市錨點(diǎn)。

香港置地的光環(huán)夢(mèng)中心選擇蕭山科技城，也在某種程度上宣告這一板塊具備承接頂級(jí)商業(yè)項(xiàng)目的能力。

再加上主打“科技元宇宙”概念的湖濱銀泰in77 F區(qū)、奧體板塊兼具“藝術(shù)+潮奢”的世紀(jì)中心商場(chǎng)AURA，杭州西南區(qū)域定位為“濱水美學(xué)文化地標(biāo)”的杭州金茂覽秀城，以及剛剛公布規(guī)劃方案、位于未來(lái)科技城中央綠軸的杭州銀泰中心……商業(yè)新增量幾乎覆蓋了武林、湖濱、文暉、蕭山、奧體各個(gè)方向，不是某個(gè)商圈的集中爆發(fā)，而是杭州整張商業(yè)地圖的同步升級(jí)。

留意這些項(xiàng)目對(duì)外釋放的信息，還會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同點(diǎn)，“公共空間”正在成為核心設(shè)計(jì)語(yǔ)言。

杭州恒隆廣場(chǎng)設(shè)置了一條逾萬(wàn)平方米的空中綠堤，從北到南串聯(lián)起商業(yè)、辦公、酒店和自然空間，人可以從綠堤公園步入四樓空中大堂，遠(yuǎn)眺西湖；

恒隆廣場(chǎng)綠堤空中花園

杭州光環(huán)夢(mèng)中心配套約4.5萬(wàn)平方米的室外公園，并結(jié)合室內(nèi)外空間打造多重自然科學(xué)主題場(chǎng)景；

?小紅書用戶光環(huán)在逃胖橘

光環(huán)夢(mèng)中心設(shè)計(jì)了蟲洞宇宙、未來(lái)烏托邦、綠洲契機(jī)、沙丘冒險(xiǎn)四大沉浸式主題場(chǎng)景

杭州嘉里城保留工業(yè)遺存肌理，以杭州少見(jiàn)的“盒子+街區(qū)”形態(tài)，構(gòu)建出層次豐富的游逛體驗(yàn)。挑高中庭、屋頂草坪，加上街區(qū)里藏著的江南氣質(zhì)，整個(gè)項(xiàng)目不同區(qū)域各有各的性格，給未來(lái)的運(yùn)營(yíng)留足了想象空間。

嘉里城街區(qū)部分效果圖

雖然風(fēng)格各有偏好，但背后的邏輯是共通的：更復(fù)合的空間構(gòu)成、更多停留體驗(yàn)、以及與城市環(huán)境更緊密的連接。也呼應(yīng)了近幾年商業(yè)空間的整體轉(zhuǎn)向——從封閉盒子到開(kāi)放街區(qū)，從賣貨轉(zhuǎn)向內(nèi)容和體驗(yàn)，更強(qiáng)調(diào)公共空間的開(kāi)放性。

這種變化，并非單純的設(shè)計(jì)趨勢(shì)，而是與杭州本身的城市語(yǔ)境密切相關(guān)。

西湖是免費(fèi)的，運(yùn)河邊可以散步，天目里可以逛展，良渚有博物館和社區(qū)活力。多元生活方式、戶外文化、對(duì)美學(xué)細(xì)節(jié)的在意，早已融入居民日常。

公共生活，本就是城市的一部分。商業(yè)空間想要進(jìn)入這座城市的生活體系，就必須在設(shè)計(jì)、內(nèi)容與品牌層面回應(yīng)這種節(jié)奏。相比仍在建設(shè)中的新項(xiàng)目，我們可以從已經(jīng)存量項(xiàng)目的更新中看到更清晰的變化：

湖濱銀泰in77近年來(lái)用IP活動(dòng)與內(nèi)容運(yùn)營(yíng)持續(xù)制造到訪理由，從湖濱國(guó)際美妝節(jié)、國(guó)際材料時(shí)裝大秀，到蠟筆小新特展、哈利波特二十周年全球首展，把商場(chǎng)變成了一個(gè)持續(xù)發(fā)生內(nèi)容的場(chǎng)域；杭州大廈在2024年啟動(dòng)30多年來(lái)最大規(guī)模的改造，核心是把自己從一個(gè)買奢侈品的地方變成全球時(shí)尚事件的發(fā)生地；湖濱88、工聯(lián)CC圍繞二次元文化形成圈層聚集，靠的不只是單次活動(dòng)的吸引力，更是二次元群體長(zhǎng)期的歸屬感。

杭州工聯(lián)CC ?小紅書用戶錢塘精選

從事件，到內(nèi)容，再到關(guān)系，商業(yè)正在逐漸承擔(dān)更多角色：展覽空間、社交空間、城市公共生活的延伸。

商業(yè)不再只是消費(fèi)場(chǎng)所，而開(kāi)始成為城市生活的發(fā)生器。

杭州，正成為品牌的“首發(fā)場(chǎng)”和“試驗(yàn)場(chǎng)”

當(dāng)商業(yè)邏輯發(fā)生變化，品牌的進(jìn)入方式也在改變。

過(guò)去，國(guó)際品牌進(jìn)入中國(guó)城市的首選是上海、北京、深圳或者成都，杭州通常不在第一序列。但這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)正在松動(dòng)。

美國(guó)運(yùn)動(dòng)品牌「Oakley」中國(guó)首家全品類門店落地杭州萬(wàn)象城；加拿大母嬰品牌「Nest Designs」中國(guó)首店進(jìn)入杭州大廈；美國(guó)戶外品牌「Osprey」的中國(guó)首個(gè)專營(yíng)店落地杭州湖濱in77。

更為廣泛傳播的一次事件，發(fā)生在西湖邊。2024年，香奈兒將品牌大秀落地杭州，這是繼2009年“巴黎-上�！备呒�(jí)手工坊系列之后，品牌時(shí)隔十五年再次將全新系列的全球發(fā)布活動(dòng)落地中國(guó)。杭州大廈作為浙江省內(nèi)唯一一家香奈兒精品店，彼時(shí)銷售額位居全球第四、全國(guó)第一，這樣的消費(fèi)力顯然是重要推動(dòng)因素。

數(shù)據(jù)表明，2025年杭州全年新開(kāi)449家首店，同比增長(zhǎng)15.7%，其中全國(guó)首店、區(qū)域首店等高能級(jí)首店占比近四成。杭州與一線城市之間的“首店時(shí)間差”也在快速縮短。例如老鋪黃金在杭州萬(wàn)象城布局的雙門店，與北京SKP、上海幾乎并行推進(jìn)。

更有意思的是，杭州還具備成為品牌“試驗(yàn)場(chǎng)”的潛力。民藝品牌席地而作On Land最早在天目里通過(guò)慢閃的形式建立知名度，之后才逐步走向深圳、成都和上海。而像天目里這樣的場(chǎng)所，也正在扮演培育“新品牌小型實(shí)驗(yàn)場(chǎng)”的角色，讓更多新品牌從杭州開(kāi)始接觸線下。

• 為什么新品牌都想來(lái)天目里試水？

相比一線城市更高的租金和更激烈的競(jìng)爭(zhēng)，杭州提供了一個(gè)規(guī)模足夠、但試錯(cuò)成本更可控的市場(chǎng)。加上消費(fèi)者對(duì)新品牌的接受速度快、話題傳播力強(qiáng)，這里對(duì)很多新興的設(shè)計(jì)師品牌和生活方式品牌來(lái)說(shuō)，是進(jìn)入全國(guó)市場(chǎng)之前一次很好的“預(yù)演”。

接下來(lái)，隨著新一批高能級(jí)項(xiàng)目的陸續(xù)入市，杭州的“品牌清單”想必會(huì)更加亮眼。不過(guò)，對(duì)品牌來(lái)說(shuō)，接下來(lái)的問(wèn)題或許不是“進(jìn)不進(jìn)杭州”，而是進(jìn)哪里、怎么進(jìn)。

站在2026年這個(gè)節(jié)點(diǎn)看，杭州商業(yè)正在進(jìn)入一個(gè)更難、也更有意思的階段。

新項(xiàng)目帶著資源和注意力入場(chǎng)，但能不能真正站穩(wěn)，還要等待時(shí)間的檢驗(yàn)。強(qiáng)勁對(duì)手的到來(lái)，也讓存量項(xiàng)目沒(méi)有太多喘息空間，調(diào)改、內(nèi)容、品牌，每一步都需要拿出更清晰的答案。

對(duì)杭州來(lái)說(shuō)，這或許也是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)：從追趕一線城市的路徑中走出來(lái)，逐步形成屬于自己的商業(yè)表達(dá)。