買二手房住了2年才說發(fā)現(xiàn)是“兇宅”,而且當(dāng)初的合同有特別約定“買方已知悉房屋產(chǎn)權(quán)及居住情況，賣方無隱瞞”，這種情況還能退房嗎？如何判斷賣方是否有隱瞞行為？

基本案情：2021年10月，陳先生花55萬買了套二手房，兩年后他到法院起訴原房主王女士，要求撤銷房屋買賣合同。陳先生說2023年8月自己偶然從小區(qū)居民處得知，2015年時(shí)王女士的母親在這套房里自縊身亡，而當(dāng)初王女士說自己的母親是在醫(yī)院病亡的，王女士隱瞞了兇宅的情況屬于欺詐，所以要求撤銷房屋買賣合同。

大家都知道打官司原告主張的未必真的是事實(shí)，還得看被告怎么說，雙方怎么舉證。

被告王女士答辯，不認(rèn)可陳先生的說法，稱當(dāng)時(shí)房屋售價(jià)低于同期同類房屋，已經(jīng)考慮到母親非正常死亡的因素。而且這事是公開的事實(shí)，小區(qū)業(yè)主和中介都知道，無需隱瞞也隱瞞不了。陳先生就是因?yàn)榉績r(jià)低才自愿購買的，且合同有“買方已知悉房屋產(chǎn)權(quán)及居住情況，賣方及營銷中心無隱瞞”的特別約定，自己不存在隱瞞和欺詐的問題。

顯然，王女士的母親在這套房里自縊身亡是事實(shí)，按通常理解屋內(nèi)發(fā)生這種非正常死亡，確實(shí)會(huì)影響房屋價(jià)值。那本案的關(guān)鍵就是，購房時(shí)陳先生是否知道這事，王女士對(duì)此是否有隱瞞？結(jié)合原被告對(duì)事實(shí)的陳述，以及合同中的相關(guān)條款，大家覺得誰的主張成立呢？

其實(shí)，懂行的細(xì)品就能發(fā)現(xiàn)王女士說法的問題。原告主張的是買房時(shí)被告沒告知房內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件，構(gòu)成欺詐。但被告的答辯并沒有正面回答這問題，而繞著彎找理由，一會(huì)說成交價(jià)低于市場價(jià)，一會(huì)說小區(qū)里的人都知道，但這案子的關(guān)鍵是交易時(shí)有沒有告知買方這件事，因?yàn)橄蛸I方如實(shí)介紹房屋情況是賣方的義務(wù)。至于合同里“買方已知悉房屋居住情況”的約定，并不能證明陳先生知道房子是兇宅。正規(guī)操作應(yīng)該是在合同或相關(guān)書面文件中有相應(yīng)告知條款，明確提示房屋發(fā)生過非正常死亡事件。本案在合同無任何這方面的提示條款的情況下，強(qiáng)調(diào)“買方已知悉房屋居住情況”這條，反倒讓人感覺王女士確實(shí)存在故意隱瞞的行為。法院據(jù)此判決撤銷房屋買賣合同，判令王女士返還購房款、中介費(fèi)、稅款等款項(xiàng)。王女士上訴，鄂州中院二審維持原判。

關(guān)于“兇宅”有的房主存在僥幸心理，認(rèn)為你問我不說那叫隱瞞，你沒問我就不提不能算隱瞞。這個(gè)想法是不對(duì)的，“兇宅”的信息不是看房能直接得到的，對(duì)這種影響房屋價(jià)值和交易意愿的情況，從誠信角度講賣方有義務(wù)主動(dòng)告知，并注意保留證據(jù)。從買方角度講，購房時(shí)最好要求在合同里對(duì)房屋內(nèi)是否發(fā)生過非正常死亡事件有明確的說明條款，早發(fā)現(xiàn)早決策，否則即使事后能起訴退房也很麻煩。

本文作者：楊文戰(zhàn)律師,北京市中盾律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，執(zhí)業(yè)二十余年。