作者 | 飛天小女警

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

今年的土拍市場(chǎng)，還未開(kāi)拍，就已經(jīng)是王炸，而且還是精準(zhǔn)王炸牌——核心區(qū)托舉、非核心區(qū)出清。

市場(chǎng)的劇本，提前寫(xiě)好，房企的搶地大戰(zhàn)，大概率要炸出一輪新地王，也順便要炸出更多的豪宅。

一盤(pán)精準(zhǔn)棋

昨天（3月18日）深圳吹響了2026年的土拍開(kāi)場(chǎng)哨——深圳2026年首批居住用地推介。

從這次用地推介的宗地特點(diǎn)上，可以看到深圳推地徹底摒棄了“全面撒網(wǎng)”的老路子，展示了6宗區(qū)位優(yōu)越、條件成熟的二類(lèi)住宅用地。

這是非常精準(zhǔn)的滴灌，而不是撒胡椒面。

6宗宅地清一色布局核心板塊，南山2宗、寶安1宗、龍華2宗、龍崗1宗。

這6宗用地都各有殺手锏，總結(jié)起來(lái)就是“核心區(qū)拼稀缺，非核心區(qū)拼配套”。

前海桂灣04-01-01地塊堪稱(chēng)“絕版王炸”，作為前海目前最后一塊可開(kāi)發(fā)的純住宅用地，享受的是五區(qū)疊加政策紅利，緊鄰騰訊企鵝島，配套高端到天花板；

寶安中心區(qū)DY-02-01地塊是本次“面積擔(dān)當(dāng)”，3.74公頃的體量坐擁前海灣全景視野，雙面瞰海，地塊平整，如果拿下很快可以開(kāi)工；

南山高新技術(shù)區(qū)36-20地塊學(xué)區(qū)+地段雙buff，科創(chuàng)中軸核心+南外高新名校加持，背靠科技園產(chǎn)業(yè)群，高端改善屬性算是拉滿了。

至于龍華、龍崗的地塊走的是實(shí)用主義路線。

龍華民治LG102-09&12地塊緊鄰深圳北站，產(chǎn)城融合配套成熟，已經(jīng)有很多的新房林立；

龍華大浪西南地區(qū)01-05地塊背靠陽(yáng)臺(tái)山森林公園，地段上不算特別核心，但山腳下適合打造低密度屬性的產(chǎn)品，一路之隔是即將入市的卓越朗奕府；

龍崗大運(yùn)樞紐站及其周邊地區(qū)DY01地塊16.97公頃算是龍崗核心這些年的“巨無(wú)霸”，有大運(yùn)中心頂級(jí)公配。

這些宗地周邊已經(jīng)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的檢驗(yàn)，就看房企們?cè)趺床俚读恕?/strong>

這些宗地核心區(qū)與非核心區(qū)的分水嶺也非常明顯。

比如前海桂灣04-01-01地塊，附近是已經(jīng)售罄的深業(yè)云海灣、天健悅灣府、天健悅桂灣以及待入市的招商海晏府，前三者是已經(jīng)確定的價(jià)格，分別是均價(jià)約9.13萬(wàn)/平、9.58萬(wàn)/平，10.26萬(wàn)/平，就看招商海晏府的定價(jià)，是否會(huì)進(jìn)一步拔高前海桂灣的價(jià)格錨點(diǎn)。

比如寶中的DY-02-01地塊緊鄰保利瑧譽(yù)府、中鐵閱臻府、觀潮府，前兩者備案價(jià)約9.99萬(wàn)/平、9.48萬(wàn)/平，觀潮府已經(jīng)在誠(chéng)意登記中，雖然定價(jià)未公布，但定價(jià)了也就決定了一旁地塊的價(jià)格，讓寶中片區(qū)的高端住宅屬性更突出。

再比如南山高新技術(shù)區(qū)36-20地塊，步行約930米是激活過(guò)片區(qū)的翰熙典居，備案均價(jià)約11.24萬(wàn)/平，已經(jīng)累計(jì)去化約74.25萬(wàn)/平，也都拋下了價(jià)格的錨。

地塊約3.5公里是深圳科技園板塊的超級(jí)項(xiàng)目華潤(rùn)城。曾經(jīng)一度市場(chǎng)認(rèn)為華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期、二期售罄后，科技園板塊的新房就絕唱了。

結(jié)果，現(xiàn)在有了翰熙典居及舊改后續(xù)，如今再次拿出凈地供應(yīng)，屆時(shí)出讓?zhuān)袌?chǎng)一定會(huì)再度沸騰。

但這幾個(gè)區(qū)域之外的核心地塊，需要面臨的是內(nèi)卷壓力。

龍華民治LG102-09&12地塊南側(cè)的新房還有不少庫(kù)存，若新地塊的入市會(huì)讓梅林關(guān)片區(qū)的供應(yīng)增加，開(kāi)發(fā)商只能更拼；

龍崗大運(yùn)樞紐站及其周邊地區(qū)DY01地塊鄰近中海大運(yùn)玖章，后者去化率最高87%，新地塊的規(guī)模優(yōu)勢(shì)會(huì)讓東部改善市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加刺激。

所以，眼下的宗地預(yù)備供應(yīng)是精準(zhǔn)托舉核心區(qū)，讓市場(chǎng)可以走結(jié)構(gòu)性回暖的行情。

價(jià)格錨點(diǎn)繼續(xù)上移

而更值得關(guān)注的是，這只是開(kāi)胃菜，后續(xù)福田、前海、南山等核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊還會(huì)陸續(xù)供應(yīng)。

所以，意圖很明確——把好鋼用在刀刃上，用核心地塊的熱度激活市場(chǎng)信心，而非遍地開(kāi)花式的盲目供應(yīng)。

這是深圳下的一盤(pán)精準(zhǔn)的棋，對(duì)市場(chǎng)和日后樓市的格局有著根本性的影響。

一如曾經(jīng)深圳的住房計(jì)劃，解決的是量和保障性住房的問(wèn)題，才有了如今個(gè)別區(qū)短時(shí)間內(nèi)新房成片的如雨后春筍般冒起來(lái)，比如光明鳳凰城、科學(xué)公園、龍華梅林關(guān)、龍崗新生、坪山中心、沙湖板塊，并一直持續(xù)地影響著整個(gè)深圳樓市的格局。

現(xiàn)在核心凈地供應(yīng)，而且不是簡(jiǎn)單的核心地段，而是過(guò)去市場(chǎng)未曾想的超地段，要解決的是質(zhì)，全力提質(zhì)。

昨天（3月18日）深圳2026年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃出爐。

核心有三點(diǎn)——

1、用地供應(yīng)精準(zhǔn)配置民生改善與產(chǎn)業(yè)升級(jí)有地可用

計(jì)劃供應(yīng)90公頃，其中商品住房用地55公頃、保障性住房用地35公頃，核心目標(biāo)是推動(dòng)“住有所居”向“住有優(yōu)居”升級(jí)。

2、土地整備靠前服務(wù)為項(xiàng)目落地與民生補(bǔ)缺清障鋪路

全年計(jì)劃完成整備700公頃，其中產(chǎn)業(yè)用地210公頃，公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施用地440公頃，居住潛力用地50公頃，主要是保障先進(jìn)制造業(yè)等重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地，補(bǔ)教育、醫(yī)療、交通公共配套的短板以及優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

3、土地儲(chǔ)備長(zhǎng)短結(jié)合為城市發(fā)展與持續(xù)受益蓄勢(shì)賦能

明確全市年度新收儲(chǔ)入庫(kù)規(guī)模不低于1050公頃，建立2026年—2028年三年滾動(dòng)更新項(xiàng)目庫(kù)，包含1920個(gè)項(xiàng)目、總面積6031公頃，就是收儲(chǔ)提質(zhì)，為長(zhǎng)遠(yuǎn)的用地做保障。

可以看到，整個(gè)計(jì)劃都圍繞兩個(gè)詞，一個(gè)是“精”，另一個(gè)是“提升”。

然后就是今年計(jì)劃實(shí)施770個(gè)項(xiàng)目、總面積2072公頃。

其中公服類(lèi)項(xiàng)目占61%，重點(diǎn)用于新建、改擴(kuò)建學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)服務(wù)中心、城市公園等設(shè)施；

產(chǎn)業(yè)類(lèi)項(xiàng)目占23%，將重點(diǎn)保障各類(lèi)企業(yè)落地發(fā)展，助力創(chuàng)造更多穩(wěn)定就業(yè)崗位；

居住類(lèi)用地273公頃，重點(diǎn)用于保障性住房、商品住房建設(shè)。

也就是今年是公共類(lèi)配套落地加速的一年，保障房、商品房這些落地的占比只有16%，占比不高，但完成商品住房用地55公頃就需要高度依賴(lài)這些核心用地的出讓。

而這些地塊，拍出地王，是非常有可能的。

比如寶安的北街坊地塊，位于去年總價(jià)地王南街坊即觀潮府的隔壁，華潤(rùn)、招商聯(lián)手以86.4億元的總價(jià)，拍出深圳的總價(jià)地王，樓面價(jià)約84180元/㎡；

比如前海桂灣04-01-01地塊，北側(cè)就是待入市的招商海晏府項(xiàng)目，是去年7月招商拍下的樓面單價(jià)地王；

再比如龍崗大運(yùn)樞紐站及其周邊地區(qū)DY01地塊的附近是中海大運(yùn)玖章，地塊是中海曾經(jīng)擊敗其他7家實(shí)力房企，拼殺240多輪以溢價(jià)70.4%拿下，綜合樓面價(jià)高達(dá)2.96萬(wàn)/㎡。

所以，這6宗核心地塊扎堆出讓?zhuān)怯锌赡馨焉钲跇鞘械姆只粕弦粋€(gè)新的高度的。

當(dāng)前海、南山、寶中的核心地塊吸引房企熱搶的情況下，是大概率會(huì)誕生新的地王，在“住有優(yōu)居”升級(jí)的背景下，從而進(jìn)一步拉高深圳豪宅的天花板。

去年開(kāi)盤(pán)的深圳灣澐璽就以均價(jià)約168800元/㎡開(kāi)盤(pán)，成為深圳第二貴的新房，也是2024年12月華潤(rùn)及中海聯(lián)手拍下的百億級(jí)地塊，折合樓面地價(jià)70387.83元/㎡。

雖然不是地王也是深圳土拍歷史上百億級(jí)地塊排名前幾的地塊，但拍下之初也已經(jīng)是深圳土拍歷史上總價(jià)排名前三的地塊。

再比如去年開(kāi)盤(pán)的中海大運(yùn)玖章，備案均價(jià)約6.28萬(wàn)/㎡，賣(mài)出了龍崗大運(yùn)核心新房?jī)r(jià)的天花板。

所以，現(xiàn)在背景下的熱門(mén)地塊，入市后很大概率會(huì)形成新房?jī)r(jià)的天花板效應(yīng)——核心區(qū)的土地越搶越貴，新房?jī)r(jià)越賣(mài)越貴。

對(duì)深圳樓市的整體影響是分化加劇，價(jià)格錨點(diǎn)繼續(xù)上移。

當(dāng)然，這是建立在房企們拿地后產(chǎn)品力表現(xiàn)上的，更講究“產(chǎn)品力定身價(jià)”，要擁有匹配地段的戶型，高端配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù)才能站穩(wěn)腳跟，不能再靠地段躺平，只賣(mài)地段的價(jià)值。

所以，核心區(qū)的熱度，若被帶動(dòng)了，剛需、改善的市場(chǎng)就會(huì)跟進(jìn)。

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