“我家住一樓，從不進(jìn)小區(qū)，憑啥交物業(yè)費(fèi)？”黑龍江省哈爾濱市一小區(qū)業(yè)主因房屋臨街拒交物業(yè)費(fèi)多年，是“服務(wù)未享”，還是“理解有誤”？

案件回顧

哈爾濱市通河縣某小區(qū)業(yè)主趙某因其房屋位于一樓，單元門直接面向市政街道，日常出行無需經(jīng)過小區(qū)大門與內(nèi)部公共區(qū)域，故長(zhǎng)期拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。趙某認(rèn)為，小區(qū)設(shè)置的保安門崗、門禁系統(tǒng)、公共綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)均與其無關(guān)，且生活垃圾投放點(diǎn)距離較遠(yuǎn)，日常生活垃圾均自行處理后帶至外部公共垃圾桶投放，并未實(shí)際享受到物業(yè)公司提供的相關(guān)服務(wù)。久而久之，趙某對(duì)繳費(fèi)義務(wù)產(chǎn)生抵觸情緒，認(rèn)為物業(yè)公司收費(fèi)缺乏依據(jù)。

物業(yè)公司則主張，其依據(jù)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，為整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域提供綜合性服務(wù)，具有整體性和公共性，范圍覆蓋全體業(yè)主，即便趙某因房屋位置特殊對(duì)部分服務(wù)感知較弱，但其房屋附屬設(shè)施、公共管線的正常運(yùn)轉(zhuǎn)以及小區(qū)整體環(huán)境的維護(hù)，仍依賴于物業(yè)公司的持續(xù)投入與管理。因多次上門催繳及書面通知未果，物業(yè)公司遂訴至通河縣人民法院。

案件審理

通河縣法院受理該案后，為從根本上化解對(duì)立情緒、促進(jìn)社區(qū)長(zhǎng)期和諧，確立了“調(diào)解優(yōu)先、實(shí)質(zhì)解紛”的工作思路。

審理中，法官首先明確了本案的法律關(guān)系基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)合同是針對(duì)整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域訂立的，其標(biāo)的為面向全體業(yè)主的公共性服務(wù)，而非針對(duì)單個(gè)業(yè)主的私人定制。因此，業(yè)主以其個(gè)人對(duì)部分服務(wù)項(xiàng)目感知不強(qiáng)或使用頻率不高為由拒交費(fèi)用，缺乏法律依據(jù)。

法庭上，法官首先向趙某釋明，其完全拒交物業(yè)費(fèi)的行為已構(gòu)成違約，需承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，并引導(dǎo)其認(rèn)識(shí)到房屋的保值、公共設(shè)施的順暢運(yùn)行均得益于物業(yè)的整體服務(wù)；另一方面，也與物業(yè)公司溝通，建議其考慮趙某房屋位置的客觀特殊性及實(shí)際感受，在解決糾紛的同時(shí)體現(xiàn)企業(yè)溫度，以利于構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。

最終，在法官主持下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，趙某當(dāng)場(chǎng)結(jié)清了所欠物業(yè)費(fèi)，并承諾今后將主動(dòng)履行繳費(fèi)義務(wù)。

法官說法

案件承辦法官告訴記者，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

對(duì)業(yè)主而言，依法繳納物業(yè)費(fèi)是基于物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的法定義務(wù)。物業(yè)服務(wù)具有不可分割性和整體性，不能因個(gè)體對(duì)部分服務(wù)項(xiàng)目利用不足而否定其整體價(jià)值。若對(duì)服務(wù)質(zhì)量不滿意，應(yīng)通過業(yè)主委員會(huì)協(xié)商、向主管部門投訴等合法渠道理性維權(quán)，采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式，不僅可能面臨敗訴及承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，也無助于問題的根本解決。

對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，在堅(jiān)持按約提供標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、維護(hù)自身合法權(quán)益的同時(shí)，也應(yīng)不斷提升服務(wù)的精細(xì)化與人性化水平，對(duì)業(yè)主訴求應(yīng)給予充分關(guān)注與靈活處理。積極溝通、主動(dòng)協(xié)調(diào)，不僅是法律公平原則的體現(xiàn)，更是企業(yè)提升口碑、實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基石。

來源｜法治日?qǐng)?bào)