2026年3月的樓市特征

我屬于現(xiàn)躉現(xiàn)賣，昨天剛抓著一個二手房中介問了半天。

之前出過一期關(guān)于2026年房價預(yù)測，當(dāng)時得到的結(jié)論其實很簡單，就是房價仍然在下行。我當(dāng)時說，年前某小區(qū)有一個七千的成交價格，隨后有一個一樓就掛出了六千的標(biāo)價?？吹贸鋈藗冮_始加速出清。所以，年初的時候給我的感覺就是，二手房供給在增加，對應(yīng)的價格有可能還會掉。

但是會掉多少呢，我也說不好，總感覺不會掉太多了。房地產(chǎn)市場上沒有成本這一說，現(xiàn)在大部分人都是遠(yuǎn)低于成本價出售的。

昨天得到的消息是，石家莊成交的二手房，老破小基本沒有，成交重點是120w以內(nèi)的高層，其實是大高層，因為那個階段的房子大高層居多，所謂的大，就是基本都在三十層左右了。

然后再看貸款情況，整體看首付在一半以上，就是50%首付起步。曾經(jīng)那種盡量多貸款，盡量貸款時間拉長的思維方式，在今天不復(fù)存在。

所以房地產(chǎn)行業(yè)一直設(shè)想的換購風(fēng)潮并沒有到來，反而是之前對房價望而卻步的一些“窮人”，登上了新的舞臺。

這些才是剛需，純剛需。

大高層的房齡基本上都是十年左右，密度不用說大家也能想象得到。成交主力是一百平上下的面積，并算不上高端小區(qū)，所以說是剛需更為合理。成交的房產(chǎn)仍然是同類中的便宜貨，說白了就是一個小區(qū)中相同戶型，成交的一定是最便宜的那一兩個，其他的開價高的，經(jīng)常連看房展示的機會都沒有。

三月還沒過完，就目前的情況看，中介的反饋是，比去年三月的成交量基本上翻了一倍。這個銷量和一月可不一樣。很多地產(chǎn)人都會在年初給出樂觀判斷，因為一月成交量和成交價格都很高。但是一月是購買學(xué)區(qū)房的時間，成交的都是學(xué)區(qū)房，單價偏高屬于正?，F(xiàn)象。說白了，一月份買房的人大概率不是用來住的，不屬于市場的真實需求。我國的教育制度也在不斷優(yōu)化，如果未來某一天，教育資源實現(xiàn)動態(tài)調(diào)整，學(xué)區(qū)房將會一文不值。

但是三月不同，成交的都是相對來說比較便宜的房子，買來住是大概率的事情。有人說會不會有人買來出租，我的感覺是沒有，起碼沒有多少。因為出清的房子越多，意味著出租市場的供給也會越多，房價也會慢慢下降。雖然租金下降的幅度不大，但是能看出是下降的。當(dāng)然這個判斷很難推理到全國，因為石家莊經(jīng)濟也出現(xiàn)下行，外來務(wù)工人數(shù)大幅度減少，這才是導(dǎo)致租金下降的一個原因。

所以如果有人想要去考察投資，不能以當(dāng)?shù)胤績r作為考慮，應(yīng)該以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展作為重點。不過反過來說，如果當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)好，那房價和房租必然一起上升，所以下降的時候也會一起下降。

買了房子自己住的人，純剛需。

人們?yōu)槭裁磿I房，這個問題我也問了。中介的反饋是，大多數(shù)人覺得就算現(xiàn)在不是底價，再降的空間也不是很大，虧一點也可以接受。

很合理的思維方式。

所以未來房價會上升么？不會。

不要以為成交上升就能改變市場的供需關(guān)系，要知道現(xiàn)在供給是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的，哪怕三月的需求翻了個倍，距離和供給持平也是萬里之遙。

要知道只有供需平衡的時候，價格才能穩(wěn)定。當(dāng)需求上升到超過供給的時候，價格才會上升。

要知道現(xiàn)在房產(chǎn)的一個突出問題是，它已經(jīng)淪為了一般消費品，而不是有投資價值的產(chǎn)品。就單純說石家莊的供給情況，房產(chǎn)數(shù)已經(jīng)到了居民戶數(shù)的三倍，當(dāng)然這其中包括了村證。但是其他城市估計這個比例也不會太樂觀。

所以房價不會上升的，小幅度的，或者是局部的上升是有可能的，整體不會。未來也許有一天隨著經(jīng)濟發(fā)展房價也會上一上，不過作為一個在市場上供過于求的消費品，就算經(jīng)濟發(fā)展，房價上升的空間也極為有限。

所以未來房價還會掉么？很難說。但感覺房產(chǎn)稅可以考慮出臺了，等到房產(chǎn)稅出來，肯定還是要掉一點的。家庭里多出一套房子，還要說，如果家里多個三四五六套房子，那房產(chǎn)稅就是個大問題了。