■在供應(yīng)端“降容降高”的要求下，不少新出讓地塊設(shè)定了限高100米的要求。

新建住宅高度多控制在百米以內(nèi)，部分中心區(qū)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向打造低密小高層

近年來(lái)，林立于廣州的超高層住宅逐步退出新建市場(chǎng)。自去年5月《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）實(shí)施以來(lái)，廣州新出讓地塊多明確限高要求，新建住宅高度多控制在100米以內(nèi)。市場(chǎng)供應(yīng)也隨之調(diào)整，部分中心區(qū)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向打造低密小高層；與此同時(shí)，部分存量超高層住宅銷售承壓，有項(xiàng)目開(kāi)盤一年去化仍不足三成。業(yè)內(nèi)人士指出，土地供應(yīng)政策已明確向“控容提質(zhì)”轉(zhuǎn)變，未來(lái)超高層的供應(yīng)將被嚴(yán)格控制，下一階段新房市場(chǎng)將以供應(yīng)品質(zhì)住宅為主。

1 四五十層摩天樓漸成歷史，部分出讓地塊明確“限高”

近年來(lái)，廣州超高層住宅林立，四五十層的樓盤已不鮮見(jiàn)。然而，這一趨勢(shì)自2025年起迎來(lái)明確的政策約束。由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《規(guī)范》于去年5月1日正式實(shí)施，該《規(guī)范》明確規(guī)定了住宅用地容積率、建筑密度、高度控制的最大值，其中廣州地區(qū)需執(zhí)行“容積率不超過(guò)3.1、高度不超過(guò)80米”的標(biāo)準(zhǔn)。

“去年《規(guī)范》剛實(shí)施時(shí)，廣州在執(zhí)行層面還有一定彈性。”有業(yè)內(nèi)人士向新快報(bào)記者透露，去年以來(lái)，不少新出讓地塊在容積率和限高上均有放寬，多數(shù)地塊限高被放寬至100米，為開(kāi)發(fā)商預(yù)留了額外幾層的建設(shè)空間，以常規(guī)3米層高及首層架空設(shè)計(jì)計(jì)算。這意味著未來(lái)廣州新建住宅的層數(shù)基本控制在33層以內(nèi)，曾經(jīng)動(dòng)輒四五十層的摩天住宅將逐步退出新建市場(chǎng)。

今年以來(lái)，供應(yīng)端的“降容降高”要求已在新出讓地塊中陸續(xù)體現(xiàn)。新快報(bào)記者梳理近期土地掛牌信息發(fā)現(xiàn)，不少地塊的出讓條件中直接明確了限高要求。本月掛牌的中山八地塊明確限高100米、容積率不超過(guò)2.2，且要求嚴(yán)格按照廣州市“好房子”建設(shè)的相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；去年9月出讓的荔灣區(qū)石圍塘地塊限高80米，目前已落地為26層的住宅產(chǎn)品。此外，去年第四季度出讓的海珠南泰路地塊、廣紙地塊，均設(shè)定了100米的限高要求；去年10月出讓的海珠區(qū)廣州大道南788號(hào)二期地塊更是在用地規(guī)劃條件中明確規(guī)定“涉及80米以上住宅建筑及100米以上公共建筑建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)征求同級(jí)消防救援機(jī)構(gòu)意見(jiàn)，以確保與當(dāng)?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ洹?，進(jìn)一步強(qiáng)化了超高層建筑的安全管控。

普睿數(shù)智廣佛首席分析師肖文曉在接受新快報(bào)記者采訪時(shí)表示：“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量發(fā)展轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展階段，以建設(shè)好房子引領(lǐng)的‘優(yōu)供給’勢(shì)在必行，而曾經(jīng)在增量時(shí)代高速發(fā)展的超高層建筑也迎來(lái)了歷史的十字路口。”

2 這邊超高層開(kāi)盤一年賣不動(dòng)，那邊小高層未開(kāi)先火

新快報(bào)記者了解到，過(guò)去10年間，廣州超100米超高層一手住宅社區(qū)上百個(gè)，2025年超高層的成交量約為全市的三分之一。普睿數(shù)智廣佛提供的數(shù)據(jù)顯示，2025年度廣州一手住宅成交中，以33層以上作為標(biāo)準(zhǔn)的超高層建筑共成交22092套，市占率達(dá)到34.7%。從區(qū)域分布來(lái)看，增城區(qū)以6356套的成交量位居全市第一，黃埔區(qū)和番禺區(qū)分別以3467套、3425套位列二、三位；除從化區(qū)僅有4套超高層住宅網(wǎng)簽外，廣州其他區(qū)域均有規(guī)劃超高層的商品樓盤在售。

庫(kù)存方面，截至今年2月末，廣州超高層建筑可售套數(shù)達(dá)38654套，庫(kù)存面積450萬(wàn)平方米，占全市住宅庫(kù)存面積的32%；其去化周期為22.8個(gè)月，略低于全市24.9個(gè)月的平均水平，但仍處于較高區(qū)間。

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，部分超高層產(chǎn)品的銷售壓力日益凸顯。以海珠西板塊為例，由于新房供應(yīng)集中，且各樓盤的地理位置、生活配套相近，導(dǎo)致樓盤間競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。其中，一手住宅中交天翠樓高46層至48層，于去年4月開(kāi)盤后近一年，去化率仍于三成以下；而距離其500米處、層數(shù)為32層的新房項(xiàng)目，去化率則超過(guò)七成，兩者銷售節(jié)奏差距顯著。新快報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，由于樓高100米以下的南泰路地塊產(chǎn)品即將入市，海珠西板塊內(nèi)多個(gè)超高層項(xiàng)目近日打出“內(nèi)購(gòu)會(huì)”、一口價(jià)等促銷優(yōu)惠，以求快速出貨。

“以往中心區(qū)的超高層住宅憑借優(yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)吸引了不少購(gòu)房者?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，超高層建筑的興起，本質(zhì)上是過(guò)去住房短缺時(shí)期，快速填補(bǔ)市場(chǎng)供應(yīng)缺口的選擇；如今，住房市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，超高層建筑的吸引力正在逐步下降，部分開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始加速出貨、回籠資金，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

3 “限高令”倒逼行業(yè)轉(zhuǎn)型，“比高度”變成“卷品質(zhì)”

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“限高令”全面落地，正在倒逼行業(yè)從“規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”，提升住宅的安全與居住舒適度。有業(yè)內(nèi)人士告訴新快報(bào)記者，超高層建筑存在明顯短板：一方面，救援高度受限，發(fā)生火災(zāi)等突發(fā)情況時(shí)，人員疏散時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，存在較大安全隱患；另一方面，長(zhǎng)期運(yùn)維壓力突出，超高層住宅的電梯維護(hù)、外立面翻新等費(fèi)用是普通住宅的數(shù)倍，且隨著建筑老化，運(yùn)維成本將持續(xù)攀升。此外，高空墜物、電梯故障等，同樣是居住的隱性風(fēng)險(xiǎn)。

政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，已促使部分開(kāi)發(fā)商率先調(diào)整產(chǎn)品策略，聚焦“好房子”建設(shè)。例如，位于天河廣棠地段的越秀·閱璟臺(tái)，在核心區(qū)位做到了2.1的超低容積率，并規(guī)劃為全小高層產(chǎn)品，連90平方米戶型都能實(shí)現(xiàn)專梯入戶。世界大觀板塊的保利辰園·湖境，73平方米戶型起步的剛改項(xiàng)目，也實(shí)現(xiàn)了約2.07的低容積率和低密小高層布局。

放眼全國(guó)，“限高”舉措并非個(gè)例，多地均已出臺(tái)相關(guān)政策，推動(dòng)住宅市場(chǎng)向品質(zhì)化轉(zhuǎn)型。就在本月，上海最新掛牌的虹口區(qū)嘉興社區(qū)宅地明確要求容積率2.5、建筑限高80米；去年12月，成都市掛出的四宗住宅用地中，兩宗限高80米，一宗限高60米，另一宗限高54米；去年10月，深圳發(fā)布相關(guān)通知，規(guī)定新建住宅項(xiàng)目建筑高度原則上不超過(guò)80米（約26層）、容積率不超過(guò)3.1，超過(guò)80米需進(jìn)行消防審查。

肖文曉指出，鑒于超高層建筑在消防安全和居住舒適度方面存在短板，近年政府在宅地供應(yīng)中已經(jīng)有意向“控容提質(zhì)”轉(zhuǎn)向，未來(lái)超高層產(chǎn)品的供應(yīng)將得到嚴(yán)格控制?！斑@意味著，下一階段新房市場(chǎng)將以供應(yīng)品質(zhì)住宅為主，從而與存量房市場(chǎng)、保障房市場(chǎng)形成分層，滿足多層次的居住需求?！?/p>

■新快報(bào)記者 何璐詩(shī) 文/圖