家人們，家人們！最近廣州房產(chǎn)圈最大的熱點(diǎn)——“超高層不香了，廣州逐步告別摩天住宅”，今天跟大家一起聊聊！

首先，我先給大家說(shuō)個(gè)實(shí)打?qū)嵉氖聦?shí)，不是我瞎編，是官方實(shí)打?qū)嵉膭?dòng)作，你們自己也能去查！咱們廣州，以前到處都是四五十層的摩天大樓住宅，尤其是海珠、黃埔、增城這些地方，隨便一個(gè)新樓盤(pán)，動(dòng)輒就是40多層、50多層，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的時(shí)候，天天吹“一覽眾山小”“高空視野無(wú)敵”“高端大氣上檔次”，把超高層吹得天花亂墜，好像買(mǎi)了超高層，就躋身高端人群了似的。

但從去年5月份開(kāi)始，風(fēng)向徹底變了！住建部發(fā)布了一個(gè)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，明確規(guī)定，廣州這邊的住宅，容積率不能超過(guò)3.1，高度不能超過(guò)80米?？赡苡腥寺?tīng)不懂80米是什么概念，我給你們算筆賬，常規(guī)住宅層高大概3米，再加上首層架空，80米大概就是26層左右；后來(lái)廣州執(zhí)行的時(shí)候稍微放寬了一點(diǎn)，大部分新出讓的地塊，限高都定在100米，也就是33層以?xún)?nèi)。這就意味著，以前那些動(dòng)輒四五十層的摩天住宅，以后在廣州，基本不會(huì)再有新的了！

你們?nèi)タ醋罱鼜V州掛牌的地塊，不管是中山八的地塊，還是荔灣區(qū)石圍塘的地塊，還有海珠南泰路、廣紙那些核心區(qū)的地塊，全都明確寫(xiě)了限高100米或者80米，有的甚至要求，只要建80米以上的住宅，就得先問(wèn)消防部門(mén)同意不同意，可見(jiàn)這次是來(lái)真的，不是說(shuō)說(shuō)而已。

可能還有家人會(huì)說(shuō)，“不就是少建幾層樓嗎？有什么大不了的？”家人們，這可不是少建幾層的事，這背后是整個(gè)廣州樓市的大轉(zhuǎn)變，是咱們普通人買(mǎi)房的福音，尤其是那些被超高層坑過(guò)、或者正在糾結(jié)要不要買(mǎi)超高層的家人，你們的春天真的來(lái)了！

接下來(lái)，我就給大家拆解一下，為什么廣州要逐步告別摩天住宅？為什么以前香到不行的超高層，現(xiàn)在突然就不香了？這里面的原因，每一條都和咱們普通人的居住體驗(yàn)、甚至生命安全息息相關(guān)，你們一定要聽(tīng)仔細(xì)，別再被開(kāi)發(fā)商的宣傳話(huà)術(shù)騙了。

第一個(gè)核心原因，也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)——安全隱患太大，真的扛不?。〖胰藗儯銈冇袥](méi)有想過(guò)，住在40多層、50多層的高樓上，一旦發(fā)生火災(zāi)、地震這些意外，咱們?cè)撛趺刺由?？我給你們說(shuō)個(gè)扎心的事實(shí)，咱們國(guó)內(nèi)大部分城市的消防云梯，有效救援高度也就50米左右，大概就是17層，就算是廣州這種一線(xiàn)城市，能達(dá)到100米救援高度的云梯，整個(gè)城市也沒(méi)幾臺(tái)，而且特別貴，一臺(tái)就要幾千萬(wàn)，根本不可能每個(gè)小區(qū)都覆蓋到。

也就是說(shuō)，如果你住在20層以上，一旦發(fā)生火災(zāi)，外面的消防車(chē)根本夠不到你，只能靠自己跑樓梯逃生。你們想想，40多層的樓梯，就算你年輕力壯，跑下來(lái)也要十幾二十分鐘，更別說(shuō)家里有老人、小孩、孕婦的，根本跑不動(dòng)！而且超高層建筑一旦著火，就容易形成“煙囪效應(yīng)”，煙火往上蔓延的速度特別快，一分鐘就能蔓延好幾層，逃生的時(shí)間真的特別緊張。

還有更嚇人的，房齡超過(guò)20年的超高層，消防設(shè)施的完好率還不到50%，很多消防電梯、避難層，要么被雜物占用，要么根本用不了，真發(fā)生意外，就是叫天天不應(yīng)、叫地地不靈。以前開(kāi)發(fā)商建超高層，只想著多蓋房子、多賺錢(qián)，根本不管咱們以后的安全，現(xiàn)在國(guó)家終于出手管了，這難道不是好事嗎？

第二個(gè)原因，住起來(lái)太鬧心，體驗(yàn)感差到離譜，相信住過(guò)超高層的家人，都有過(guò)這樣的血淚史！最讓人崩潰的就是電梯，咱們普通人上班、送孩子上學(xué)，最趕時(shí)間的時(shí)候，卻要在樓下等電梯，早高峰的時(shí)候，等個(gè)20多分鐘都是常事，有時(shí)候急得跳腳，電梯就是不來(lái)；就算坐上了，電梯運(yùn)行速度太快，還會(huì)耳鳴、耳壓不舒服，尤其是家里有老人和小孩的，每次坐電梯都害怕。

更坑的是，電梯總有壞的時(shí)候，一旦電梯壞了，住在三四十層的家人，只能爬樓梯，年輕人爬一次都累得氣喘吁吁，老人根本爬不動(dòng)，連家都回不去。而且超高層的電梯維護(hù)成本特別高，一棟樓十幾部電梯，每年的維護(hù)費(fèi)就要幾十萬(wàn)，這些錢(qián)，最后還不是攤到咱們業(yè)主身上，物業(yè)費(fèi)比普通小區(qū)貴一大截，一年下來(lái)，光物業(yè)費(fèi)就要多花好幾千。

除了電梯，還有水壓不穩(wěn)的問(wèn)題。超高層都是二次加壓供水，一旦加壓設(shè)備出問(wèn)題，或者用水高峰期，家里的水流就特別小，洗澡的時(shí)候，泡沫都沖不干凈，水流就斷斷續(xù)續(xù)，別提多憋屈了；還有風(fēng)噪，樓層越高，風(fēng)越大，晚上睡覺(jué)的時(shí)候，窗戶(hù)嗚嗚作響，根本睡不踏實(shí)，有時(shí)候臺(tái)風(fēng)天，還擔(dān)心窗戶(hù)會(huì)被吹掉，一點(diǎn)安全感都沒(méi)有。

第三個(gè)原因，得房率低，咱們花了大價(jià)錢(qián)，卻買(mǎi)了個(gè)“縮水房”！家人們，咱們買(mǎi)房，花的是建筑面積的錢(qián)，但真正能用到的，是套內(nèi)面積。超高層因?yàn)橐ê芏嚯娞荨翘?、避難層、設(shè)備間，公攤面積特別大，得房率一般只有65%左右，比普通小高層低了20%左右。

我給你們舉個(gè)例子，你花100萬(wàn)買(mǎi)一套100平米的超高層，實(shí)際能用到的套內(nèi)面積，可能只有65平米；但如果是小高層，同樣100平米，套內(nèi)面積能有85平米左右，相當(dāng)于多了20平米，夠放一個(gè)臥室、一個(gè)書(shū)房了！咱們普通人買(mǎi)房，都是一輩子的積蓄，誰(shuí)愿意花冤枉錢(qián)，買(mǎi)那些用不上的公攤面積？開(kāi)發(fā)商就是靠著這些公攤，偷偷賺咱們的錢(qián)，以前咱們沒(méi)得選，現(xiàn)在好了，政策來(lái)了，以后再也不用為公攤面積買(mǎi)單了！

第四個(gè)原因，長(zhǎng)期持有不劃算，未來(lái)可能會(huì)貶值，甚至變成“燙手山芋”！家人們，很多人買(mǎi)房，不僅是為了住，還想著以后能保值、升值，或者以后換房的時(shí)候，能順利賣(mài)出去。但超高層，以后真的很難賣(mài)！

我給你們看一組數(shù)據(jù)，截至今年2月底，廣州的超高層住宅，可售套數(shù)有38000多套，去化周期要22.8個(gè)月，雖然比全市平均水平稍微低一點(diǎn)，但還是很高，而且很多超高層樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)一年，去化率還不到三成。比如海珠西有個(gè)超高層樓盤(pán)，46到48層，去年4月份開(kāi)盤(pán)，到現(xiàn)在快一年了，才賣(mài)出去不到三成；而旁邊一個(gè)32層的小高層，去化率已經(jīng)超過(guò)七成，差距特別大。

而且以后，隨著超高層越來(lái)越老，維護(hù)成本會(huì)越來(lái)越高，電梯要換、外墻要翻新，每一項(xiàng)都是大開(kāi)銷(xiāo)，到時(shí)候，物業(yè)費(fèi)會(huì)越來(lái)越貴，小區(qū)環(huán)境會(huì)越來(lái)越差，高收入人群會(huì)慢慢搬走，剩下的都是租戶(hù)，最后可能會(huì)淪為“垂直貧民窟”。更關(guān)鍵的是，超高層樓層太高，拆遷成本特別高，以后基本沒(méi)有拆遷的可能，一旦房子老化，就只能一直住下去，或者低價(jià)拋售，根本賣(mài)不上價(jià)。

說(shuō)完了原因，咱們?cè)賮?lái)說(shuō)說(shuō)，廣州告別摩天住宅，會(huì)給咱們普通人、給廣州樓市帶來(lái)哪些影響？這些影響，每一條都和咱們息息相關(guān)，尤其是正在買(mǎi)房、準(zhǔn)備買(mǎi)房的家人，一定要記好，這關(guān)系到你們以后買(mǎi)房的選擇，關(guān)系到你們的錢(qián)袋子！

第一個(gè)影響，新房市場(chǎng)徹底變天，以后想買(mǎi)超高層，基本沒(méi)機(jī)會(huì)了！以后廣州新出讓的地塊，都會(huì)嚴(yán)格限高，要么80米，要么100米，最多33層，再也不會(huì)有四五十層的摩天住宅了。開(kāi)發(fā)商也會(huì)慢慢轉(zhuǎn)型，不再比誰(shuí)蓋得高，而是比誰(shuí)蓋得好，比誰(shuí)的戶(hù)型好、綠化好、配套好、居住體驗(yàn)好，以后的新房，都會(huì)朝著低密、小高層、高品質(zhì)的方向發(fā)展。

第二個(gè)影響，存量超高層會(huì)慢慢貶值，現(xiàn)在手里有超高層的家人，要注意了！雖然現(xiàn)在超高層還能賣(mài)，但隨著新房都是小高層、低密住宅，大家的選擇多了，誰(shuí)還會(huì)買(mǎi)又高、又?jǐn)D、又不安全的超高層？以后超高層的二手房，會(huì)越來(lái)越難賣(mài)，成交價(jià)格會(huì)越來(lái)越低，甚至比同地段的小高層便宜10%-20%，銀行評(píng)估的時(shí)候，還會(huì)打9折，想貸款都難。

我給你們說(shuō)個(gè)真實(shí)的例子，深圳已經(jīng)有這樣的趨勢(shì)了，很多超高層二手房，掛牌量越來(lái)越多，但就是賣(mài)不出去，有的業(yè)主降價(jià)十幾萬(wàn)，還是沒(méi)人要。廣州以后也會(huì)這樣，尤其是那些位置不好、配套一般的超高層，以后可能真的會(huì)變成“燙手山芋”，想賣(mài)賣(mài)不掉，想住又鬧心。所以，手里有超高層的家人，如果以后想換房，建議盡早出手，別等以后貶值了，再后悔就晚了。

第三個(gè)影響，剛需黨終于熬到出頭日，買(mǎi)房再也不用“矮子里拔將軍”了！以前，廣州的新房，大部分都是超高層，剛需黨沒(méi)得選，要么買(mǎi)超高層，要么買(mǎi)偏遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊房?，F(xiàn)在不一樣了，以后的新房，都是小高層、低密住宅，得房率高、居住體驗(yàn)好、安全有保障，而且價(jià)格不會(huì)比超高層貴多少，剛需黨也能買(mǎi)得起、住得舒服。

以前，超高層之所以能火，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)樓市處于增量時(shí)代，開(kāi)發(fā)商為了多蓋房子、多賺錢(qián)，只能蓋超高層，而咱們普通人，沒(méi)得選，只能被動(dòng)接受。但現(xiàn)在，樓市已經(jīng)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，國(guó)家越來(lái)越重視咱們的居住品質(zhì)和安全，政策也在引導(dǎo)樓市回歸本質(zhì)，所以，超高層的時(shí)代，必然會(huì)結(jié)束，低密、小高層、高品質(zhì)的住宅，才是未來(lái)的趨勢(shì)。

最后，想問(wèn)大家一句，你們住過(guò)超高層嗎？有沒(méi)有被超高層坑過(guò)？你們對(duì)廣州告別摩天住宅這件事，有什么看法？歡迎在評(píng)論區(qū)留言，咱們一起交流、一起避坑，也記得給我點(diǎn)個(gè)贊、點(diǎn)個(gè)關(guān)注，后續(xù)我會(huì)給大家分享更多廣州房產(chǎn)的干貨，咱們下期視頻，不見(jiàn)不散！