近日，三亞紅樹林200億房地產(chǎn)項目破產(chǎn)法拍。

一、項目基本情況與投資規(guī)模

三亞紅樹林項目是由今典集團創(chuàng)始人張寶全于2004年啟動的大型文旅地產(chǎn)項目，累計投資約200億元。項目在三亞三大核心灣區(qū)布局了三家高端度假酒店，構(gòu)建了“藝術(shù)+度假+會展”的復(fù)合業(yè)態(tài)。

三家酒店具體信息：

? 三亞灣紅樹林度假世界：位于天涯區(qū)鳳凰路155號，占地473畝，建筑面積70萬平方米，2012年一期開業(yè)，2014年底全面呈現(xiàn)。擁有6座定位鮮明的度假酒店（木棉酒店、菩提酒店、皇后棕酒店等），共3718間/套客房，還設(shè)有幾十家主題餐廳、3.3萬平方米亞馬遜叢林水樂園、4800平方米的今日X書屋等設(shè)施。

? 亞龍灣紅樹林度假酒店：位于亞龍灣國家旅游度假區(qū)，2005年1月25日開業(yè)，占地150畝，建筑面積5.75萬平方米，擁有504間各類豪華客房，近70%客房可賞海景。

? 海棠灣紅樹林度假酒店：位于海棠區(qū)海棠北路58號，占地320畝，建筑面積22.14萬平方米，主樓高達126米，2016年開業(yè)，共設(shè)有500余間客房及套房，頂樓設(shè)有直升機停機坪。

實際資產(chǎn)規(guī)模澄清：今典集團明確回應(yīng)，三亞三家紅樹林酒店實際土地面積為943畝（三亞灣473畝、亞龍灣150畝、海棠灣320畝），總建筑面積接近100萬平方米，遠大于網(wǎng)傳的“473畝土地、65.5萬平方米房產(chǎn)”。

二、債務(wù)危機爆發(fā)過程

債務(wù)危機根源：三亞紅樹林系采用純重資產(chǎn)、全自持運營模式，現(xiàn)金流完全依賴酒店、餐飲、娛樂等線下收入，無地產(chǎn)銷售反哺。這種模式在正常時期能夠創(chuàng)造穩(wěn)定收益（2017年巔峰期年營收超10億元），但抗周期能力薄弱。

危機時間線：

1. 2020年：因10.16億元借款逾期，中信銀行海口分行、國家開發(fā)銀行三亞分行向海南省第一中級人民法院申請凍結(jié)紅樹林相關(guān)關(guān)聯(lián)公司及關(guān)聯(lián)人張寶全、王秋楊、張牧遙、張牧遠銀行存款10.5億元，或查扣其等價資產(chǎn)。

2. 2021年：中國銀行三亞分行向法院申請執(zhí)行三亞紅樹林旅業(yè)有限公司的債款約1.17億元。

3. 2024年：工商銀行三亞分行向法院申請恢復(fù)執(zhí)行三亞紅樹林旅業(yè)有限公司2億余元款項。同年12月，張寶全等被限制高消費。

4. 截至2025年10月23日：三亞紅樹林旅業(yè)有限公司拖欠房產(chǎn)稅3700多萬元，城鎮(zhèn)土地使用稅710多萬元。

多重因素疊加：疫情沖擊導(dǎo)致度假客流銳減，而高杠桿疊加重資產(chǎn)運營，以及個人無限擔(dān)保的模式，共同導(dǎo)致了集團現(xiàn)金流斷裂。

三、破產(chǎn)重整法律程序

司法進程：

? 2024年6月13日：三亞市中級人民法院裁定受理三亞紅樹林旅業(yè)有限公司、三亞紅樹林旅游文化地產(chǎn)開發(fā)有限公司的破產(chǎn)重整申請。

? 2024年11月14日：法院裁定對項目運營公司、影院管理公司等關(guān)聯(lián)主體實質(zhì)合并重整，指定專業(yè)機構(gòu)擔(dān)任管理人，全面接管資產(chǎn)、債務(wù)與經(jīng)營。

破產(chǎn)重整性質(zhì)：這是典型的“破產(chǎn)不停業(yè)”狀態(tài)，三家酒店均正常經(jīng)營，線上線下預(yù)訂渠道暢通。

四、債權(quán)處置詳情

2026年3月債權(quán)掛牌：中國長城資產(chǎn)海南分公司和中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司海南分公司在阿里資產(chǎn)平臺掛牌轉(zhuǎn)讓三筆債權(quán)，合計約45.11億元。

具體債權(quán)構(gòu)成：

1. 長城資產(chǎn)對三亞紅樹林旅業(yè)25.59億元債權(quán)：截至2024年6月13日，債權(quán)本金17.96億元，利息7.06億元，其他費用5740萬元。抵押物為亞龍灣紅樹林度假酒店、海棠灣紅樹林度假酒店全部土地使用權(quán)及房產(chǎn)，抵押物價值合計近60億元，可足額覆蓋債權(quán)。

2. 信達資產(chǎn)對三亞紅樹林旅游文化地產(chǎn)開發(fā)16.8億元債權(quán)：截至2025年9月30日，債權(quán)本金11.51億元，利息5.25億元，代墊費用449萬元。質(zhì)押物為三亞紅樹林旅游文化地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)。

3. 信達資產(chǎn)對三亞紅樹林旅業(yè)2.7億元債權(quán)：截至2025年9月30日，債權(quán)本金1.92億元，利息7923萬元。抵押物為亞龍灣紅樹林度假酒店經(jīng)營資產(chǎn)。

債權(quán)招商時間：三份債權(quán)招商公告的招募時間分別截止于2026年4月29日、5月5日和9月6日。

重要澄清：此次掛牌的是長城資產(chǎn)和信達資產(chǎn)持有的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，而非紅樹林資產(chǎn)本身的直接處置。網(wǎng)傳的“473畝土地、65.5萬平方米房產(chǎn)”數(shù)據(jù)僅截取了三亞灣紅樹林單店規(guī)模。

五、債權(quán)結(jié)構(gòu)與最大債權(quán)人

最大債權(quán)人是今典集團：三亞紅樹林破產(chǎn)重整的最大債權(quán)人并非長城資產(chǎn)或中國信達，而是原投資方今典集團本身。今典集團及所屬公司申報的債權(quán)總額達70余億元，占全部紅樹林債權(quán)的50%以上，在重整程序中仍具有重要話語權(quán)。

六、當(dāng)前運營狀況與現(xiàn)金流

正常經(jīng)營：盡管處于破產(chǎn)重整程序，但三亞的三家紅樹林酒店目前均正常經(jīng)營，線上線下預(yù)訂渠道暢通。2026年春節(jié)期間，三亞灣紅樹林度假世界的3718間客房保持較高入住率，穩(wěn)居海南酒店入住率第一梯隊。

現(xiàn)金流情況：

? 按正常經(jīng)營年份，三家紅樹林年現(xiàn)金流可超過8億元。

? 長城資產(chǎn)的公告顯示，亞龍灣和海棠灣兩家酒店通過重整管控，每年能形成約2億元的凈現(xiàn)金流，隨著海棠灣酒店剩余客房投入經(jīng)營，現(xiàn)金流還將進一步提升。

市場價格：2026年3月19日查詢顯示，三亞海棠灣紅樹林酒店皇家湖景套房2462元起，三亞亞龍灣紅樹林度假酒店房間價格1609元起，三亞紅樹林木棉酒店400元起。

七、債務(wù)危機深層原因分析

1. 純重資產(chǎn)模式：項目完全依賴酒店、餐飲、娛樂等線下收入，無地產(chǎn)銷售反哺。

2. 疫情沖擊：2020年疫情導(dǎo)致旅游行業(yè)停擺，對客流高度依賴的度假綜合體現(xiàn)金流明顯收縮。

3. 高杠桿運營：前期大規(guī)模投資疊加融資成本，抗周期能力較弱。

4. 個人無限擔(dān)保：張寶全、王秋楊等實控人提供個人無限責(zé)任擔(dān)保，將個人資產(chǎn)與公司債務(wù)深度綁定。

5. 戰(zhàn)略失誤：青島紅樹林項目在土地出讓時曾配有30%住宅，其他為商業(yè)，均可獨立銷售。但為了打造北方最大度假目的地綜合體，紅樹林沒做房地產(chǎn)開發(fā)、沒做物業(yè)銷售，而是建成了44萬平方米全部可以自持經(jīng)營的項目，錯失了快速回籠資金的機會。

八、市場觀點與前景展望

資產(chǎn)價值評估：業(yè)內(nèi)分析認為，此次債權(quán)掛牌并非紅樹林資產(chǎn)貶值的信號。三亞紅樹林地處核心旅游區(qū)位，資產(chǎn)具有稀缺性，且有穩(wěn)定的現(xiàn)金流生成能力，仍具有較高的重整價值和投資吸引力。

重整前景：如果債務(wù)重組順利完成，紅樹林系酒店有望重回穩(wěn)健運營軌道。長城資產(chǎn)在債權(quán)公告中明確指出，兩家酒店正常經(jīng)營，通過重整可以實現(xiàn)對銷售收入的管控。

合作模式靈活：阿里資產(chǎn)平臺發(fā)布的信息僅為公告，不進行網(wǎng)上競價，意向投資者可直接聯(lián)系洽談。合作模式不僅限于債權(quán)轉(zhuǎn)讓，還包括股權(quán)收購、資產(chǎn)收購、共益?zhèn)顿Y等多種方式。

九、歷史背景與創(chuàng)始人張寶全

今典集團始創(chuàng)于1992年，由張寶全創(chuàng)立。張寶全1957年出生于江蘇鎮(zhèn)江，曾擔(dān)任戰(zhàn)地記者、貓耳洞作家，后考入北京電影學(xué)院導(dǎo)演系，師從謝飛。他創(chuàng)辦今典集團的初衷是“賺夠50萬元拍電影”。

2004年，張寶全重返海南，將目光鎖定在三亞最珍貴的海岸線，打造“中國版的拉斯維加斯”——紅樹林度假世界，首創(chuàng)“度假目的地綜合體”模式。亞龍灣紅樹林度假酒店在2005年就實現(xiàn)了盈利，僅用8個月便實現(xiàn)盈利。

十、總結(jié)

三亞紅樹林200億地產(chǎn)項目破產(chǎn)重整事件是一個典型的“破產(chǎn)重整”案例，而非簡單的資產(chǎn)清算。項目核心資產(chǎn)價值依然存在，經(jīng)營基本面保持良好。此次債權(quán)轉(zhuǎn)讓是債務(wù)重組進程中的正常步驟，旨在通過法治化、市場化方式化解債務(wù)、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

項目目前處于“破產(chǎn)不停業(yè)”狀態(tài)，三家酒店正常經(jīng)營，年現(xiàn)金流能力超過8億元。最大債權(quán)人今典集團持有70余億元債權(quán)，在重整程序中具有主導(dǎo)權(quán)。如果債務(wù)重組順利完成，這一曾投資200億元的文旅巨頭有望重回穩(wěn)健運營軌道。