2026年深圳人買房，跟以往有什么不同？很大的一個(gè)變化或許是，隨著新國(guó)標(biāo)住宅的落地，大家對(duì)新一代的“好房子”有了更多的期待和關(guān)注。

過去，大家或許只關(guān)注價(jià)格本身“倒掛多少”、“能不能漲”，如今在長(zhǎng)期主義之下，更多人關(guān)心的是：“這房子住起來怎么樣？”

就在今天（3月21日），光明一個(gè)新盤有了新動(dòng)態(tài)：去年龍湖在光明中心拿的項(xiàng)目——龍湖·觀萃臨時(shí)售樓處開放，設(shè)在光明希爾頓花園酒店。

▲臨時(shí)售樓處現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍，左右滑動(dòng)查看更多

我在一線打探情況時(shí)，也順便在項(xiàng)目周邊轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)。踩盤后最大的感慨是，龍湖確實(shí)拿了一塊好地：

放在當(dāng)下看，周邊居住氛圍濃厚，地鐵、學(xué)校、公園、商場(chǎng)全都在步行范圍內(nèi)，配套成熟到無需等待；

放在未來看，接下來幾年周邊幾乎沒有新房供應(yīng)，“稀缺”二字，本身就意味著價(jià)值。

▲周邊配套

當(dāng)然，好地只是第一步，最重要還是要住得舒服。

這是光明首個(gè)新國(guó)標(biāo)住宅項(xiàng)目，容積率只有3.1，低密、純粹。龍湖·觀萃的戶型圖也在今天首次曝光，看完之后我只有一個(gè)感受：光明這次，終于等到了一個(gè)值得認(rèn)真看看的項(xiàng)目。

無論是產(chǎn)品力，還是低密的土地稟賦，或是高度成熟的配套確定性，這個(gè)新盤都遠(yuǎn)勝同行一籌。

▲龍湖·觀萃效果圖

戶戶使用率超100%

建面約116㎡，稀缺南北通四房

說到戶型，我們先來聊一個(gè)參數(shù)：使用率。

前幾年70%多的套內(nèi)使用率太虐，這兩年深圳“新規(guī)戶型”不少，但如果梳理一遍會(huì)發(fā)現(xiàn)，使用率超過90%的已經(jīng)是“頂配”，能達(dá)到100%的鳳毛麟角，即使是能做到，也僅是單個(gè)項(xiàng)目的部分戶型。

但龍湖·觀萃這次交出的答卷不太一樣——做到了戶戶使用率超100%。

換句話說，同樣是買100㎡的房子，傳統(tǒng)戶型實(shí)際能用的可能只有75-85㎡；好一點(diǎn)的新規(guī)項(xiàng)目能做到90-95㎡；而龍湖·觀萃，實(shí)打?qū)嵉負(fù)碛谐^100㎡的使用空間。

換算成房?jī)r(jià)：按光明目前約4萬/㎡的均價(jià)，多出10-15㎡的使用面積，相當(dāng)于白得40-60萬。并且，這個(gè)項(xiàng)目戶戶都搭配有入戶空間。

▲龍湖·觀萃建面約138㎡戶型效果圖

據(jù)了解，項(xiàng)目即將首推建面約89-138㎡3-4房，想一步到位的剛需和注重生活品質(zhì)的改善型家庭，都有得選。最大的亮點(diǎn)在于，在低密的住宅項(xiàng)目中，龍湖·觀萃規(guī)劃有深圳目前面積門檻最低的約103㎡四房，和南北通透戶型中面積最小的約116㎡四房。

在此之前，深圳市場(chǎng)上南北通透四房戶型，普遍要120㎡起步，而且基本是超高層。因此，在拿到這批戶型圖時(shí)，我率先對(duì)約116㎡的四房的格局感到好奇。

建面約116㎡四房，深圳當(dāng)前低密住宅中南北通四房的門檻戶型，適合對(duì)室內(nèi)通風(fēng)采光十分挑剔的家庭。

南向采光超16米，南北對(duì)流，全屋有11個(gè)飄窗，既增加采光面，又提高空間使用率?？蛷d雙面采光，與次臥共享長(zhǎng)約6.45米的闊景陽臺(tái)。

這個(gè)尺度感，已經(jīng)超出“夠用”的范疇，開始有了“享受”的意思。

如果說約103㎡四房更注重功能；約116㎡四房的居住者或許更看重尺度和體驗(yàn)。家庭生活中要是不需要那么多房間，可以考慮把客廳和次臥打通形成開間約6.45米的大方廳，過道面積也不浪費(fèi)。

建面約138㎡四房，三代同堂、二孩家庭的終極改善選擇。

很少能看到一個(gè)戶型同時(shí)做到四面采光+南北通透+雙陽臺(tái)——全屋11個(gè)飄窗和陽臺(tái)把整個(gè)家都包起來了，名副其實(shí)的“陽光房”。

雙陽臺(tái)各司其職：一個(gè)留給生活瑣碎，一個(gè)負(fù)責(zé)觀景休閑。更妙的是，南北陽臺(tái)一面看紅花山公園，一面看小區(qū)園林，各有各的情趣。

南向擁有約16.3米的采光面，公區(qū)LDK一體化直通陽臺(tái)，家庭聚會(huì)也足夠開闊。玄關(guān)處的房間可以做長(zhǎng)輩房，與年輕人的作息互不干擾；房間靠近客衛(wèi)，也方便老人起夜。

L型飄窗已經(jīng)是龍湖·觀萃主臥的標(biāo)配，這個(gè)戶型的主臥三面采光，尺度闊綽，還可以利用一面飄窗打造步入式衣帽間。

如果手頭沒那么寬裕又想入手四房，建面約103㎡四房是更具性價(jià)比的選擇。

這是目前深圳新房中面積門檻最低的四房戶型。

約100㎡面積，做成三房很常規(guī)，但要做四房還想好用，難度不小。龍湖·觀萃硬是多“擠”出了一間房，還做到了實(shí)用與舒適的平衡。

以A戶型為例，南向采光約12.5米，三個(gè)房間和陽臺(tái)都朝向小區(qū)園林，采光和視野都不錯(cuò)。主臥做了270°轉(zhuǎn)角飄窗，雙面采光，躺在床上就能看到窗外風(fēng)景，居住體驗(yàn)的提升是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>

舒適型三房也有得選。

建面約89㎡三房?jī)尚l(wèi)，直接一步到位。

可開可合的廚房和餐廳、客廳連在一起，直通陽臺(tái)，空間上更通透。全屋收納體系用心，S墻設(shè)計(jì)，凹進(jìn)去的部分正好放置玄關(guān)柜、冰箱和收納柜，做到與墻體齊平，治愈強(qiáng)迫癥。

研究戶型圖后感慨于龍湖·觀萃對(duì)空間的極致考究，這個(gè)項(xiàng)目真的把政策紅利全部用足，沒有浪費(fèi)任何一點(diǎn)可拓展的空間。

從戶型設(shè)計(jì)來看，它不僅僅是追求使用率上的數(shù)字，而是力求讓每一個(gè)平方都好用。

光明首個(gè)新國(guó)標(biāo)住宅亮相

龍湖如何用好這片土地的低密稟賦？

戶型好用，在龍湖看來，只是解決最基礎(chǔ)的問題。

龍湖·觀萃要回答的，不只是“室內(nèi)空間怎么布局”，更是“走出家門后，日子怎么過”。

這正是項(xiàng)目帶給市場(chǎng)另一重驚喜的地方——它不僅在戶型上做文章，更在社區(qū)里藏了一套完整的生活方案。

去年5月，新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》落地，14項(xiàng)硬性指標(biāo)為更舒適的居住體驗(yàn)打下基礎(chǔ)。

作為光明首個(gè)落地的新國(guó)標(biāo)住宅項(xiàng)目，龍湖·觀萃容積率約3.1、限高約80米，最高25層。什么概念呢？據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳目前在售住宅項(xiàng)目約337個(gè)，當(dāng)中容積率≤3.1的占比約10%。

▲龍湖·觀萃效果圖

這種低密住宅帶給深圳人的沖擊是顯而易見的：不說全深圳，僅是光明，近幾年入市的新房容積率普遍超過5.0，動(dòng)輒40多到50層。

而龍湖·觀萃的低密，意味著更寬的樓間距、更低的居住密度、更安靜的社區(qū)環(huán)境——這些體驗(yàn)是任何后期裝修都無法彌補(bǔ)的先天優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)，作為龍湖高端產(chǎn)品線“觀萃系”落地深圳的首個(gè)項(xiàng)目，在新國(guó)標(biāo)的大框架下，龍湖·觀萃并沒有辜負(fù)這片土地的低密稟賦，除了戶型外，對(duì)于公區(qū)的雕琢也不遺余力。

具有儀式感的歸家體驗(yàn)，從踏入小區(qū)的那一刻已然開始。

深圳首座南法藝術(shù)花園，八重場(chǎng)景將南法風(fēng)情展現(xiàn)無遺，讓業(yè)主在走進(jìn)歸家電梯時(shí)就能卸下疲憊、切換心情——

約10米高奢闊凱旋之門、挑高約9.4米的穹頂光庭、約280㎡繆斯庭院、約75米香榭藝?yán)取?/p>

這些配置，都源自項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的多次調(diào)研和過程稿打磨。

▲凱旋之門效果圖

值得一提的是，龍湖這次舍棄了一棟樓的貨值，換來約6500㎡中央園林，設(shè)計(jì)靈感來自南法圣特羅佩的白馬莊園——不用遠(yuǎn)赴南法，在家樓下就能切換度假心情。

▲泳池效果圖

此外，項(xiàng)目還規(guī)劃有超1000㎡的立體泛會(huì)所，涵蓋運(yùn)動(dòng)、社交、閱讀、辦公四大功能。

▲萬卷書屋效果圖

據(jù)說，龍湖物業(yè)可能會(huì)提前運(yùn)營(yíng)，如果能實(shí)現(xiàn)，意味著業(yè)主還沒入住，會(huì)所可能已經(jīng)在用了。

小區(qū)內(nèi)是南法風(fēng)情的浮島花園，小區(qū)外是約27萬㎡的紅花山公園。內(nèi)外雙園的配置，在光明確實(shí)少見。

以后晚飯后散步、周末遛娃，不用糾結(jié)“去哪個(gè)公園”——樓下就是。

屬于光明的高光時(shí)刻已來

光明中心，坐擁醇熟生活圈

產(chǎn)品優(yōu)秀遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不夠，當(dāng)下的市場(chǎng)行情決定了——光是有潛力的片區(qū)不足以讓買房人下單，同時(shí)具備潛力和高度確定性的區(qū)域才能獲得他們認(rèn)可。

龍湖·觀萃，恰恰落在光明最為成熟的光明中心。

從城市發(fā)展的脈絡(luò)來看，深圳一路向西的趨勢(shì)從未改變，從羅湖到福田，從南山到前海寶安，再到如今的光明。

過去5年，得益于光明科學(xué)城的重磅規(guī)劃，以及產(chǎn)業(yè)的沉淀和升級(jí)，光明區(qū)GDP以近10%的年均增速，一年邁上一個(gè)百億臺(tái)階，站上了1800億元的新關(guān)口，產(chǎn)業(yè)也邁向集群躍升，規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值突破5000億元。（信息來源：@深圳光明）

今年2月，《深圳市光明區(qū)國(guó)土空間分區(qū)規(guī)劃（2021—2035年）》獲批，明確光明構(gòu)建“一心兩區(qū)一環(huán)雙廊”的城區(qū)開發(fā)格局。其中，“一心”指光明中心，定位為集總部辦公、科技服務(wù)、文化交流、生態(tài)休閑、交通樞紐等功能于一體的區(qū)域性綜合服務(wù)中心，提升光明吸引力、輻射力和帶動(dòng)力。

▲光明區(qū) | 圖源@深圳光明

在規(guī)劃的宏大敘事之外，落到生活本身，更考驗(yàn)一個(gè)片區(qū)的，是“確定的當(dāng)下”。

龍湖·觀萃周邊，正是一個(gè)無需等待的成熟生活圈。

效率加碼

項(xiàng)目周邊雙地鐵交匯，步行約300米就是6號(hào)線紅花山站，一站可達(dá)公明廣場(chǎng)換乘13號(hào)線（在建）。

梳理光明區(qū)的地鐵網(wǎng)絡(luò)，光明中心只此一站擁有雙軌交匯。

近日13號(hào)線二期北延段也傳來好消息：已通過工程驗(yàn)收，正進(jìn)行空載試運(yùn)行，預(yù)計(jì)今年中可通車。未來龍湖·觀萃的業(yè)主們從家里出發(fā)，約30分鐘抵達(dá)南山科技園、40分鐘到寶安中心。

商業(yè)豐富

項(xiàng)目約1公里生活圈里，分布有光明體量最大的商場(chǎng)大仟里，以及天虹等街區(qū)商業(yè)，再遠(yuǎn)一點(diǎn)，到星河COCO CITY、藍(lán)鯨世界、光明萬達(dá)廣場(chǎng)等，也不過是幾站地鐵的事情。

教育很重要

龍湖·觀萃旁邊就是美域幼兒園，周邊分布有明達(dá)小學(xué)、光明第二中學(xué)、光明區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校等，全齡段教育就在散步圈內(nèi)，緩解家長(zhǎng)們對(duì)孩子教育的焦慮。

（入學(xué)相關(guān)政策，以當(dāng)年教育局和學(xué)校規(guī)定為準(zhǔn)）

生態(tài)資源也優(yōu)越

項(xiàng)目旁邊就是約27萬㎡紅花山公園，距離茅洲河生態(tài)碧道、左岸科技公園也很近，晚飯后出門溜達(dá)消食、日常溜娃都不怕沒有好去處。

文體配套濃度高

對(duì)面就是紅花山體育中心，西南側(cè)還有光明區(qū)文化館、圖書館。孩子的體育鍛煉、閱讀開拓視野，在家門口就可以完成。

三甲醫(yī)院護(hù)航

約1公里散步圈內(nèi)就有深圳理工大學(xué)總院及超15家社區(qū)醫(yī)院，醫(yī)療配套之豐富、距離之近，讓上有老、下有小的家庭很安心。

只有細(xì)細(xì)剖析了這個(gè)片區(qū)才會(huì)知道，如今的光明中心有現(xiàn)在，更有未來。

回到最后。

如果你正在光明看房，如果你對(duì)“住得好一點(diǎn)”還有期待，不妨關(guān)注一下龍湖·觀萃。簡(jiǎn)單總結(jié)一下，它為什么值得你關(guān)注，3點(diǎn)原因很關(guān)鍵——

◎ 省錢

務(wù)實(shí)地看這個(gè)項(xiàng)目，戶戶超100%的使用率、門檻級(jí)的四房戶型，都在變相給買房人省錢。對(duì)比市場(chǎng)上同樣的四房，要么使用率沒那么高，要么面積門檻更高，在深圳，每一平米都值錢。

◎ 住得更舒服

低密社區(qū)的好處不用多說，再加上龍湖·觀萃精心打磨的南法園林和立體泛會(huì)所，居住體驗(yàn)遠(yuǎn)超傳統(tǒng)超高層住宅。

◎ 確定性和想象力并存

一方面，項(xiàng)目地處光明中心，緊抓深圳向西3.0的時(shí)代發(fā)展紅利，未來片區(qū)擁有足夠大的想象空間。另一方面，地鐵、商業(yè)、教育、公園、文體全面成熟，所見即所得，確定性極強(qiáng)。

畢竟，一套房子要住的，不是三五年，而是十年甚至更久。在能力范圍內(nèi)，選一個(gè)“不將就”的選項(xiàng)，是對(duì)未來生活的尊重。

基于以上3點(diǎn)，建議你趁周末去光明希爾頓花園酒店的臨時(shí)售樓處了解一下龍湖·觀萃。聽說，項(xiàng)目預(yù)計(jì)4月中正式開放售樓處。

至于價(jià)格，項(xiàng)目周邊二手房樓齡已有十多年，3-4房戶型主流成交價(jià)在3.5-3.8萬/㎡之間，個(gè)別房源甚至突破4字頭。

附近的新房項(xiàng)目屬于舊規(guī)產(chǎn)品，據(jù)了解已基本售罄，近期市場(chǎng)傳出的工抵房源折后均價(jià)約3.6萬/㎡左右。

你猜，龍湖·觀萃會(huì)賣什么價(jià)？

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