太原樓評?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

本欲起身離紅塵，奈何影子落人間！ ? ? ? ? ? ? ?

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！

太原換房｜非本意愿????

2015年下半年，樓評君從濟南來到太原，本來在山師東路的購房計劃被打斷，押寶在太原貸款上車！

太原，本沒想著能呆多久，第一套南站購房也有點投資的傾向，并未有考慮長久的留下太原。

2017年下半年，太原房價一天一漲，本來計劃購置個150平三居室，地點南中環(huán)?？粗刑仔詢r比高的，總價略有壓力單價合適，可惜未遂心愿！

最后選了套小房型帶院子的房，這房子未看就簽約了，頗有點像失戀人閃婚的感覺，了個心愿！

2019年，考慮備一套優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，在學(xué)府街投資了一套期房，內(nèi)部價但是拿下來覺得沒那么適合。

2023-2024年一些變動，計劃恒大華府三居、碧桂園麗華天境四居間選擇，預(yù)算增加到250萬。

此時更多的考慮：太原是否值得長期投資！

2025年，無奈中在龍城大街南選套小三居…至此前后在太原購置了四次，仍未實現(xiàn)居住兼得滿意！

2026年，近期看了些星河灣法拍房、華府的降價房，也考慮保利東郡、天珺以及金茂府準(zhǔn)新房！

NO. 1｜房產(chǎn)使用價值思考

從居住屬性來說，太原并非十分宜居的價值屬性。樓評君也非在太原具有無法離開的羈絆。

單純從居住使用角度看，三百萬左右的住宅，只是考慮住的舒服，租賃三五年不搬動，大概2.5%的租金就可以用享受同樣的居住價值。

以保利東郡為例，150～170的戶型，舒適度不高總價近三百萬左右，租金大概5-6萬就可以租到，三百萬現(xiàn)金不動，收益完全覆蓋租賃費用消耗！

NO. 2｜房產(chǎn)投資價值思考

如今房地產(chǎn)換代周期，層高、架空層、零公攤，寬廳、高墻窗比、L型邊廳，環(huán)幕爽艙等設(shè)計迭代！

這些建筑成本的增加，是平衡了地價持續(xù)下行的前提，使得新房總成本接近，但產(chǎn)品明顯革新！

新房單價不降價就是贏得了市場，房地產(chǎn)的投資屬性基本消失，新產(chǎn)品保持“溢價”，但二手房不、次新房，普遍是隨著時間推移，流通售價略有下跌！

相對于豪宅的業(yè)主而言，他們居住革新，過去的老豪宅也從價格堅挺到逐步下行，譬如恒大華府二手房年度降幅已較明顯，降幅5%趨勢則慎重行事！

NO. 3｜城市價值投入思考

對于太原城市的價值，也要思考自己的定位。一個普通的中產(chǎn)家庭在太原的投資不宜超過250萬！

如果你的財富無法離開太原獲取，那么太原的城市價值可以更高一些，如果你愿意放棄太原。

或許會發(fā)現(xiàn)，二百多萬可以移居的城市選擇也有不少，其中大灣區(qū)教育優(yōu)勢突出、海南環(huán)境宜居，長沙、重慶、成都煙火氣，產(chǎn)業(yè)醫(yī)療教育優(yōu)于太原！

如果偏重教育，西安，濟南更有優(yōu)勢一些，如果只是自己住舒服，青島，威海，煙臺更適合樓評君。

NO. 4｜財富中房產(chǎn)分配思考

近期思考過一個問題，類似窮爸爸富爸爸書中觀點：當(dāng)房產(chǎn)屬于消費屬性非投資的時候，它是財富中損減值，在財富中應(yīng)該控比。

綜合考慮：當(dāng)下財富積累+穩(wěn)定的預(yù)期財富收益中，房產(chǎn)投入的占比不易超過50%。

理想的狀態(tài)，以當(dāng)下財富積累看，改善型房產(chǎn)可以允許有負(fù)債，但是資產(chǎn)凈值還是要覆蓋貸款。

舉個例子：150萬的資產(chǎn)，預(yù)期未來十年穩(wěn)定年收益30-50萬，可以上車250萬左右的房產(chǎn)。

如果預(yù)期收益有逐年較低的風(fēng)險，房產(chǎn)投資控制在200左右，財富中仍要備出應(yīng)急和生財資金！

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