一邊是外資大甩賣——2025年1月，加拿大養(yǎng)老金把自己手里的四座龍湖天街49%股權(quán)打折賣掉了；

另一邊是房產(chǎn)開發(fā)生意虧了15到20個億，毛利率直接掉到0.2%。

作為TOP15房企里僅存的兩家民企之一，龍湖集團用一份業(yè)績報告，把中國房企轉(zhuǎn)型路上最真實、也最扎心的那面直接攤在了桌面上。

但即便日子這么難，龍湖還是守住了整體盈利的底線——2025年公司股東能分到的利潤，預(yù)計還有10個億左右。

那被外資賣掉的龍湖天街，到底怎么了？

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天街被賣：再好的資產(chǎn)也扛不住資本重新算賬

2025年，加拿大養(yǎng)老金把手里四座龍湖天街49%的股份——分別在上海、蘇州、成都、重慶——賣給了大家保險集團。

為啥？

說白了，就是覺得“不香了”，于是調(diào)整自己的投資組合。

但是，被賣掉的天街本身并不差！

數(shù)據(jù)顯示，被賣的這四座商場，2024年上半年的租金收入在4900萬到1.93億，出租率普遍在96%以上，絕對稱得上是行業(yè)里面的優(yōu)等生。

然而即使如此，依舊改變不了外資撤出的現(xiàn)實。這也為我們揭穿了一個殘酷事實：哪怕資產(chǎn)再好，一旦行業(yè)預(yù)期徹底轉(zhuǎn)向，資本照樣會重新掂量風險。

CPPIB賣掉天街股權(quán)后，轉(zhuǎn)身又跑去加碼了日本的酒店業(yè)，可見，這手操作不僅僅是考慮到賺不賺錢的問題，更是全球資本經(jīng)過風險重估后的一次戰(zhàn)略性撤退。

然而另一邊，接盤這四家商城的大家保險，倒是挺有意思的，它一邊減持萬科、金地的股票，一邊抄底萬達廣場、龍湖天街這類核心商業(yè)項目。

為啥這么干？

說白了，對保險資金來說，只要這個不動產(chǎn)的價格跌到足夠便宜，能穩(wěn)定賺錢，這就依舊是值得長期拿的資產(chǎn)。

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開發(fā)業(yè)務(wù)失血：銷售額跌破千億，毛利率幾乎歸零

外資拋售天街股權(quán)，這還稱不得重創(chuàng)，更讓它感到壓力山大的人，來自房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的全面萎縮。

2025年，龍湖合同銷售額631.6億元，同比上一年暴跌37.54%，這也是自2017年以來，第一次跌破千億大關(guān)，降幅比行業(yè)平均水平還大。

毛利率更是從2022年的18%一路掉到2025年上半年的0.2%。

上半年開發(fā)業(yè)務(wù)更是直接虧損11.8億元，這才稱得上重創(chuàng)。

不僅如此，投資這一塊過去一年也出現(xiàn)明顯的收縮。

資料顯示，2025年上半年，龍湖只在4個城市拿了4塊地，新增的土儲建筑面積同比減少了57%。

管理層更是直言，現(xiàn)在“保債務(wù)安全、保交樓”比新增投資重要得多。

可見，管理層也感受到了寒冬來襲。

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運營業(yè)務(wù)托底：天街成了生命線

雖說開發(fā)業(yè)務(wù)和投資業(yè)務(wù)同比大幅下降。但以天街為代表的運營和服務(wù)業(yè)務(wù)，成了龍湖最堅韌的生命線。

2025年全年，龍湖運營和服務(wù)業(yè)務(wù)總收入約267.7億元，同比增長，還創(chuàng)了歷史新高。這兩塊不僅覆蓋了開發(fā)業(yè)務(wù)的虧損，還撐起了集團的整體盈利。

更重要的是，天街的網(wǎng)絡(luò)還在穩(wěn)步擴張。2025年，龍湖新開了13座購物中心，覆蓋城市增加到26座。長租公寓“冠寓”累計開了12.7萬間，整體出租率95.6%；物業(yè)管理面積也超過了4億平方米。

這些資產(chǎn)，給該企業(yè)帶來了持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

龍湖的這份業(yè)績報告，揭示了一個現(xiàn)實：傳統(tǒng)的開發(fā)模式幾近斷檔，轉(zhuǎn)型之路并不好走。

根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，在81家A股上市房企里，只有21家還在賺錢，超過七成都在虧。

尤其是外資拋售這事，足以反應(yīng)資本對中國不動產(chǎn)價值邏輯的重新審視——哪怕是天街這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也躲不過整個估值體系的大調(diào)整。

所以，在行業(yè)下行期，對于企業(yè)來說，多元化業(yè)務(wù)布局才更有可能抵抗風險，實現(xiàn)穿越周期。

如今，龍湖天街已經(jīng)從“開發(fā)商”堅定地轉(zhuǎn)向了“運營商”。盡管前路依然未知，但至少，能活下去，比什么都重要。