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上周四，朋友邀請(qǐng)去高新看脫口秀，團(tuán)購(gòu)后雙人票58塊，位置就在錦業(yè)路邁科中心君悅酒店的23樓。

演出很精彩，一個(gè)半小時(shí)，大家都很賣力，尤其是坐在百米高空的落地窗邊，看著窗外各類超高層的耀眼燈光，仿佛身處上海陸家嘴。

（君悅23層脫口秀）

我開(kāi)玩笑說(shuō)，別看樓高216米，消費(fèi)還挺接地氣，人均29塊，過(guò)去總說(shuō)西安不缺超高層，但隨著超高建設(shè)偃旗息鼓，以及商改住現(xiàn)狀，以后再看超高風(fēng)景，能來(lái)的也只有錦業(yè)路了。

有人不甘，有人遺憾，難道西安的超高層高度，就止步于350米？

止步350

作為地產(chǎn)上行期的產(chǎn)物，全國(guó)各地都有超高層的宏大目標(biāo)，各類高矮錯(cuò)落的塔樓聚集，又誕生了諸多CBD規(guī)劃。

上海有陸家嘴CBD三件套，分別是 492米高的上海環(huán)球金融中心、420.5米高的上海金茂大廈、632米高的上海中心大廈。

（錦業(yè)路超高層集群）

西安也有錦業(yè)路CBD超高建筑群，分別是350米的國(guó)瑞西安金融中心、270米的綠地中心、230米的中鐵西安中心、216米的邁科中心、212米的永利金融中心等。

高新之外，包括灃東新城，經(jīng)開(kāi)高鐵新城，曲江CCBD，高新CID，未央路沿線也都有各自規(guī)劃的超高層。

名氣在外的灃東498，目前停在約300米，未央榮民金融中心去年剛封頂，經(jīng)開(kāi)的綠地之心自2020年開(kāi)工后，至今沒(méi)有動(dòng)靜。

（灃東498超高實(shí)景）

高新CID的超高層，也經(jīng)歷了降高，曲江CCBD南區(qū)曾經(jīng)規(guī)劃超高層集群，所在商辦用地也陸續(xù)調(diào)整為住宅。

可以預(yù)見(jiàn)，很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，錦業(yè)路350米的國(guó)瑞金融中心，就是西安超高層的第一高，更多規(guī)劃的超高層，真實(shí)的處境，則是變更為住宅用地。

壹

高鐵新城走在前面

在西安北站的南廣場(chǎng)兩側(cè)，是高鐵新城打造的商辦集群，早期的規(guī)劃中，這里有多棟超高層，由蘇寧，恒大，萬(wàn)科，鵬瑞利，綠地，陜地建等多家房企打造。

（綠地之心超高層效果圖）

但時(shí)至今日，建成的商辦僅有中建財(cái)智廣場(chǎng)，明豐伯馬都，復(fù)星絲路中心，綠地之心開(kāi)工后毫無(wú)動(dòng)靜，鵬瑞利施工緩慢，僅有規(guī)劃250米和150米塔樓的 秦創(chuàng)原·數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心還在建設(shè)。

（西安北站鵬瑞利實(shí)景）

萬(wàn)科，恒大，蘇寧的處境大家都知道，北客站的超高層集群基本夢(mèng)碎，于是在2023年最新的規(guī)劃里，6宗商業(yè)，金融用地調(diào)整為純住宅，2宗商業(yè)調(diào)整為住宅+商務(wù)混合用地，一宗商業(yè)用地調(diào)整為中小學(xué)用地。

（高鐵新城起步區(qū)控規(guī)）

至此，再也沒(méi)有高鐵新城CBD的幻想，更多的是純住宅區(qū)的落地，控規(guī)調(diào)整后，區(qū)域兌現(xiàn)明顯加速。

白樺林曉，白樺林書(shū)香，白樺林龍璽，白樺林，翰林府陸續(xù)落地，憑借網(wǎng)傳經(jīng)開(kāi)第八學(xué)校（鐵一落地）的風(fēng)聲，房子賣的風(fēng)生水起。

（經(jīng)開(kāi)第八學(xué)校）

都知道高鐵新城底子薄，當(dāng)年規(guī)劃多個(gè)超高層不切實(shí)際，如今回歸純住宅，快速兌現(xiàn)，不知是高興還是遺憾。

貳

CCBD緊隨其后

同樣的經(jīng)濟(jì)周期影響下，曲江CCBD的超高層夢(mèng)，也基本醒來(lái)，還記得2018年的報(bào)道里，沿著長(zhǎng)安路兩側(cè)規(guī)劃多棟超高層，世茂701米，華潤(rùn)666米，大膽且高調(diào)。

（曲江超高層地標(biāo)報(bào)道）

要知道全國(guó)最高的上海中心大廈標(biāo)準(zhǔn)高度才632米，2018年上海GDP3.79萬(wàn)億，西安GDP8349億，城市收入相差四倍多，但西安超高層高度卻要超過(guò)上海。

后來(lái)，就沒(méi)有后來(lái)了，曲江長(zhǎng)安路沿線，已建成最高的是華潤(rùn)萬(wàn)象城，塔樓高度150米，再到如今，看得到的規(guī)劃則是超高層和商辦取消，變成為居住用地。

（CCBD調(diào)規(guī)對(duì)比，來(lái)源：西安城記）

整個(gè)曲江CCBD以南三環(huán)為分界，北邊是萬(wàn)象城和萊安中心的辦公群，南邊則是整齊的住宅區(qū)規(guī)劃，從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，更務(wù)實(shí)也更容易成型。

要知道，三爻周邊，既是曲江少有的成片開(kāi)發(fā)城區(qū)，又是城南少有的大片住宅用地，此前金茂，華發(fā)進(jìn)場(chǎng)，都是高端盤(pán)開(kāi)局，這里搞超高層遙遙無(wú)期，但蓋房子，樂(lè)意進(jìn)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商多的是。

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叁

商改住并非個(gè)例

在經(jīng)開(kāi)，曲江商辦用地調(diào)整為住宅的同時(shí)，高新的商改住也在進(jìn)行，這其中既有軟件新城住宅用地的增加，也有高新CID商業(yè)調(diào)整為住宅的案例。

好在未來(lái)之瞳核心圈，雖然高度保持在150米，少了錯(cuò)落的超高層天際線，但企業(yè)總部都在建設(shè)兌現(xiàn)，而瞳北的幾塊獨(dú)角獸用地，也分別調(diào)整為住宅，納入31小，11初教育圈。

月初大家討論的仁村F7約81畝土地，此前規(guī)劃建設(shè)未來(lái)廣場(chǎng)C區(qū)+辦公等，也是重新收儲(chǔ)后調(diào)整為住宅用地，吸引多家房企調(diào)研。

（仁村新供住宅用地）

樓市，經(jīng)濟(jì)上行期，辦公，商業(yè)由于住宅回籠資金快，落地也快，如今下行期，調(diào)整為住宅也是大趨勢(shì)。

畢竟當(dāng)年能規(guī)劃為商辦的，都是各自區(qū)域的白菜心土地，如今變成住宅，更是香餑餑。

或者說(shuō)，當(dāng)年以綠地為首，在全國(guó)各處規(guī)劃超高層，也是獲取住宅土地的一種方式，如今房子銷量受阻，自然也沒(méi)有信心，能力再去續(xù)建超高層。

這種調(diào)整，不止西安，全國(guó)多個(gè)城市都在調(diào)整，既務(wù)實(shí)也很實(shí)際！

超高一夢(mèng)

但在八年前，大家卻不這么認(rèn)為，曾經(jīng)的超高層建設(shè)熱，可謂多方夙愿，被譽(yù)為城市現(xiàn)代化的地標(biāo)，各家都在比拼高度。

2022年限高令后，明確不得新建500米以上的建筑，并對(duì)新建250米以上的建筑提出了嚴(yán)格限制。

（上海陸家嘴三件套）

2022年后，也是西安超高層的分水嶺，目前交付，在建的超高層規(guī)劃基本都在這個(gè)時(shí)間前，往后的要么停著，要么土地用途調(diào)整，直接取消。

我是2013年入行，經(jīng)歷過(guò)西安的超高層熱潮的，中鐵西安中心封頂?shù)漠?dāng)天，還專門(mén)上了樓頂，看著周邊云霧繚繞的高新，對(duì)西安的趕超充滿信心，這并非個(gè)體心態(tài)，而是那個(gè)時(shí)代的多方夙愿。

壹

綠地帶頭，卷起西安高度

西安的超高層，始于1998年開(kāi)工的陜西信息大廈，在省體的西南角，高度228米，一直到2016年后，錦業(yè)路綠地270米建成，一直到國(guó)瑞西安金融中心的350米。

但超高層熱緣于綠地，行業(yè)內(nèi)綠地以超高層拿地，并獲得用地開(kāi)發(fā)回籠資金出名，灃東綠地新里城對(duì)應(yīng)498米的國(guó)際絲路中心，經(jīng)開(kāi)的綠地海珀未泱對(duì)應(yīng)規(guī)劃350米的綠地之心。

（西安綠地之心開(kāi)工現(xiàn)場(chǎng)）

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，超高層資金投入高，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，不確定因素多，但是拿地的有利機(jī)會(huì)，更容易有大城，綜合體規(guī)劃故事，由于審批，施工周期原因，通常是住宅售罄，資金回籠后開(kāi)始建設(shè)。

但從實(shí)際的開(kāi)發(fā)上，動(dòng)輒百億的投資壓力很大，西安不是武漢，也不是重慶，不需要那么多超高層辦公，住宅，西安的超高層比拼，更像是各個(gè)新區(qū)造夢(mèng)的必備道具。

貳

各區(qū)比拼，擴(kuò)大超高版圖

對(duì)新區(qū)而言，平地起高樓往往最具說(shuō)服力，一方面摩天大樓是區(qū)域形象和實(shí)力的體現(xiàn)，同時(shí)更是區(qū)域地標(biāo)，以超高層為圓心，可以很好帶動(dòng)周邊的產(chǎn)業(yè)集群，住宅區(qū)，商業(yè)醫(yī)療學(xué)校落地。

（港務(wù)區(qū)企業(yè)總部集群）

除了這些表面的成果外，超高層住戶本身，通常以金融機(jī)構(gòu)，國(guó)際會(huì)計(jì)事務(wù)所，律師事務(wù)所，咨詢機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)，建筑企業(yè)總部為主，單棟樓數(shù)百家的頭部企業(yè)，有很好的稅收集群效應(yīng)，是難得的樓宇經(jīng)濟(jì)。

（綠地中心入駐企業(yè)，來(lái)源百度AI）

同時(shí)辦公之外，城市的高端商業(yè)，酒店也會(huì)選擇超高層增加昭示性，進(jìn)一步帶動(dòng)周邊商業(yè)，人氣，住宅氛圍成型。

從結(jié)果看，錦業(yè)路的CBD，奧體的十大央企總部都是案例，這兩個(gè)也是西安唯二的超高層商業(yè)辦公區(qū)集群，成功案例在前，對(duì)曲江，經(jīng)開(kāi)，甚至灃東而言，都充滿吸引力。

叁

百姓視角，崇拜超高集群

而普通人，對(duì)摩天大樓，對(duì)高度也是有天然崇拜，高代表現(xiàn)代化，站得高看得遠(yuǎn)更是文化基因。

原本，大家住曲江，高新，經(jīng)開(kāi)，都是普通的住宅區(qū)，但如今家門(mén)口多了超高層，吸引的企業(yè)多了，周邊城市的面貌，商業(yè)，交通的便利度都要更好。

雖然知道新區(qū)建超高層，充滿不確定，但既有規(guī)劃，總有預(yù)期，還是會(huì)為心中的高塔買(mǎi)單，希望超高層的建成會(huì)是區(qū)域地標(biāo)，成為房?jī)r(jià)保值要素。

（錦業(yè)路超高層集群）

但實(shí)際中，超高層本身和房?jī)r(jià)沒(méi)有必然關(guān)系，以錦業(yè)路為例，從150米至350米，是西安最成熟的摩天樓集群，夜晚燈光搖曳，非常吸睛。

但具體到房?jī)r(jià)上，無(wú)論西港雅苑，還是高科尚都，綠地世紀(jì)城，摩天樓高度與住宅區(qū)房?jī)r(jià)并無(wú)直接關(guān)系。

反而是高樓里工作一天的牛馬，下班后迫不及待的鉆進(jìn)車?yán)?，擠進(jìn)地鐵，立刻馬上離開(kāi)班味兒聚集地。

理性去魅

2023年以后，由于收入回落與房?jī)r(jià)預(yù)期陷落后，導(dǎo)致了大家在心理上的連串反映，總結(jié)一個(gè)網(wǎng)絡(luò)熱詞叫去魅，即消除對(duì)某個(gè)事物的迷信、幻想或者理想化的看法，使其回歸理性、客觀的理解。

去魅的對(duì)象很多，包括但不局限于網(wǎng)絡(luò)大V，成功人士，企業(yè)老板，BBA豪車，市區(qū)大平層，真假名校，也包括新區(qū)超高層。

過(guò)去慕強(qiáng)的社會(huì)氛圍下，這些代表了成功的人生，辦公在錦業(yè)路超高層，開(kāi)車寶馬五系，高新有套大平層，背著LV包，下班不是下午茶，就是社交場(chǎng)，成為很多中產(chǎn)羨慕且追隨的生活狀態(tài)。

但隨著房子降價(jià)，收入變少，內(nèi)卷加劇，裁員降薪等諸多現(xiàn)實(shí)因素來(lái)臨，大家對(duì)成功的判定標(biāo)準(zhǔn)也在變，更看重自身有什么，能掌握什么，所謂天好地好不如自己好，親戚有，朋友有，不如自己有。

曾經(jīng)代表高端行業(yè)，產(chǎn)業(yè)聚集的超高層，摩天樓，在大眾印象里也被重新審視，大家開(kāi)始關(guān)注這些大樓里，到底是什么公司，員工收入如何，有沒(méi)有欠薪情況。

既然叫金融中心，到底有沒(méi)有高端金融的從業(yè)者，有沒(méi)有帶來(lái)有效產(chǎn)值，畢竟小額貸款，也叫金融行業(yè)。

企業(yè)老板也在想，到底有沒(méi)有必要花這么高的租金去租超高層，公攤大不說(shuō)，物業(yè)費(fèi)，后期成本也高。

樓棟的運(yùn)營(yíng)方也在想，企業(yè)變少，空置率變高，水電，空調(diào)，玻璃清洗種種成本，包括后期的大修維護(hù)，消防救援，能否從容應(yīng)對(duì)。

土地運(yùn)營(yíng)方也在想，與其等超高層遙遙無(wú)期的落地時(shí)間，不如商業(yè)轉(zhuǎn)住宅，迅速出讓入住，形成人氣，既是屈服于現(xiàn)實(shí)，也是相當(dāng)務(wù)實(shí)。

基于這種大眾情緒，觀念，認(rèn)知的轉(zhuǎn)變，超高層的去魅是必然的，當(dāng)所有人都更加務(wù)實(shí)求穩(wěn)的時(shí)候，超高層的投入產(chǎn)出是算不明白的。

我相信，往后的西安，伴隨人口，產(chǎn)業(yè)，收入越來(lái)越好，各類商辦仍會(huì)回歸，需求驅(qū)動(dòng)建設(shè)，但150米怕是常態(tài)，超過(guò)200米的很難見(jiàn)到了。

往后，想要在西安最高的摩天上俯瞰全城景色，可選，且唯一的只剩國(guó)瑞一個(gè)，西安的超高層，止步于350米，是大概率。

這個(gè)世界很包容，不是所有人都要像姚明一樣，大高個(gè)打籃球，高有高的好，矮有矮的妙，足夠包容的同時(shí)，也足夠靈活，對(duì)個(gè)人如此，對(duì)一座千萬(wàn)人口的城市也是一樣。

即便沒(méi)有高聳入云的超高層，西安依舊是西安，更理性，更務(wù)實(shí)的西安，越來(lái)越好。

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作者：晴明

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