文｜鄧浩志

國際投行轉(zhuǎn)向，預(yù)測中國樓市趨樂觀

最近一個月，國際投行開始發(fā)表看多中國樓市的觀點。然而在過去四年，境外投行幾乎是一直看空中國樓市，甚至在今年年初，高盛還發(fā)表報告，認為中國樓市最快也要到2027年年底才可能見底。但上周，高盛更改了對中國樓市2026年的預(yù)測。他判斷：在全年房價基準情形下，可能仍有波動的判斷。但明確指出北京、上海等一線城市的房價有望在2026年底率先企穩(wěn)。報告認為，中國房地產(chǎn)去杠桿趨勢有望在2026年至2027年暫停。另外隨著政策"精準滴灌"效果顯現(xiàn)及供需關(guān)系在核心區(qū)域的再平衡，中國樓市將呈現(xiàn)顯著的"K型"分化，核心資產(chǎn)價值將得到修復(fù)，而非核心區(qū)域調(diào)整周期仍將延續(xù)。

而另一家投行摩根士丹利則認為：2026年為"風險重啟年"，預(yù)計核心城市房價將在下半年率先實現(xiàn)環(huán)比改善，但三四線城市仍面臨壓力，整體市場呈"L型"筑底態(tài)勢。

另外，瑞銀也發(fā)布報告稱：中國今年經(jīng)濟增長接近5%，房地產(chǎn)將進一步寬松。瑞銀認為，今年中國經(jīng)濟增長有機會接近政府目標的上限，并預(yù)計今年人民銀行降息10至20個基點，降準25至50個基點。房地產(chǎn)市場方面，瑞銀料未來一年，中央將進一步出臺溫和的寬松政策，并下調(diào)政策利率，料房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟的拖累有望降低。

除了內(nèi)地樓市之外，香港樓市近期的強勁表現(xiàn)讓國際投行寄予了更樂觀的預(yù)期。摩根大通將2026年中國香港樓價漲幅預(yù)測從5%-7%上調(diào)至10%-15%，預(yù)計明年再漲5%，判斷中國香港地產(chǎn)已從"復(fù)蘇初期"過渡到"擴張期"。高盛將2026年本港樓價升幅預(yù)測由5%大幅調(diào)高至12%。

事實上，中國房地產(chǎn)市場最近無論是政策面，市場面，輿論基調(diào)，投行分析等多個方面都開始往積極的方向進行轉(zhuǎn)變。各位，你們還堅定看空中國樓市嗎？

人口出生率和房價沒有直接關(guān)系

近日，香港教育局公布，由于下學期將多達15所小學因為小一學生招生不足16名，未獲準開班。相關(guān)學?？稍?月底前選擇合并、停辦等方案。

香港教育局局長稱，未來，適齡學童數(shù)量預(yù)計將持續(xù)性急速下跌，由本學年約4.7萬人，下跌至2035/36學年的約3.8萬人。學齡人口持續(xù)下降，是香港出生率持續(xù)下跌的結(jié)果。

最近坊間流傳一個觀點，中國已經(jīng)過了人口峰值，這些年持續(xù)的出生率下滑將從根本影響中國房地產(chǎn)市場格局。簡單概括就是出生率下降，住房需求沒戲，房價只會持續(xù)下跌。真是這樣嗎？我們看看香港，經(jīng)歷了四年樓市下行后，自從政府撤銷樓市"辣招"之后，去年樓市開始回暖，下半年房價開始上漲，全年錄得3.3%的漲幅。今年房價有明顯加速上漲的趨勢。摩根大通預(yù)計2026年漲幅在10%—15%之間。高盛預(yù)計全年上漲12%左右。中原地產(chǎn)預(yù)計上漲15%……

香港出生率不斷下滑，已經(jīng)不是一兩年的事情，但香港房價為什么總體還是漲多跌少，漲長跌短呢？這說明出生率只是影響住房需求和房價的因素之一，而且不是決定性的因素。影響房價更關(guān)鍵的因素其實是人口流入的速度，住房的供求關(guān)系，貨幣政策，經(jīng)濟表現(xiàn)等等。香港正是由于多個和樓市相關(guān)指標都持續(xù)走好，所以才有了房價上漲和強勁的預(yù)期。

這方面，國內(nèi)一線城市在基本面上和香港其實是很相似的。所以從大時間尺度看，國內(nèi)一線及強二線城市"房價從此沒有機會了"這個論調(diào)是站不住腳的。退一步如果出生率真的對住房需求產(chǎn)生決定性影響，大城市就算出生率下降，流入人口還是正增長的。何況廣東還是全國最能"生"的地區(qū)。而廣州深圳始終是全國人口流入最大的城市。