快訊背景：2026年3月，湘潭大學(xué)收購(gòu)存量商品房改造為學(xué)生宿舍的消息，再次將高?！百I房辦宿”的話題拉回公眾視野。實(shí)際上從2025年以來，湖北大學(xué)、中國(guó)礦業(yè)大學(xué)、中南大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)幾所高校已率先突破傳統(tǒng)自建模式，通過批量購(gòu)置存量商品房改造為學(xué)生公寓，合計(jì)投入資金9.86億元，新增床位超萬張，形成可復(fù)制的“以購(gòu)代建”新模式，成為解決近年來國(guó)內(nèi)高校住宿供需矛盾的突破舉措。

01

事件核心

5所高校購(gòu)房實(shí)踐 破傳統(tǒng)供給模式

經(jīng)URI城市租住觀察，高校購(gòu)房這股浪潮其實(shí)從2025年就已悄然啟動(dòng)——湖北大學(xué)、中國(guó)礦業(yè)大學(xué)、中南大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)及湘潭大學(xué)5所高校，先后通過批量購(gòu)置存量商品房的方式擴(kuò)充學(xué)生宿舍資源，合計(jì)投入資金9.86億元，新增床位逾萬張。

據(jù)交易價(jià)格披露(上表)，湖北大學(xué)、中國(guó)礦業(yè)大學(xué)與合肥工業(yè)大學(xué)的購(gòu)房?jī)r(jià)格與項(xiàng)目本身開盤價(jià)相比都獲得了5-6折的折扣，可以說通過極為“經(jīng)濟(jì)”的方式，快速有效緩解了擴(kuò)招帶來的住宿壓力，也為存量資產(chǎn)去化提供了特殊的機(jī)構(gòu)通道。

02

收購(gòu)標(biāo)的

高校選擇存量房的背后邏輯

那么，能被高校收購(gòu)的存量房需要具備什么條件？根據(jù)幾所高校的“單一來源采購(gòu)專家論證意見表”，URI城市租住總結(jié)了被選中的標(biāo)的具備四個(gè)共同特征，為有意圖購(gòu)買學(xué)生宿舍的學(xué)?；蜻M(jìn)入學(xué)生宿舍細(xì)分領(lǐng)域的資本方提供清晰的畫像參照：

一是現(xiàn)房交付，即買即用。三份專家論證單均明確強(qiáng)調(diào)“已通過驗(yàn)收”“為現(xiàn)房房產(chǎn)”“整體處于空置狀態(tài)”，收購(gòu)后可直接使用、或只需簡(jiǎn)單改造即可投入使用，大幅縮短了傳統(tǒng)自建模式2—3年的建設(shè)周期，能夠快速地進(jìn)行宿舍補(bǔ)給。

二是樓宇集中，便于管理。無論是中國(guó)礦業(yè)大學(xué)整購(gòu)的14棟組團(tuán)，還是合肥工業(yè)大學(xué)、中南大學(xué)收購(gòu)的整棟樓宇，均以“整棟購(gòu)置”為前提，整棟購(gòu)置可確保宿舍管理的封閉性與安全性，避免房源分散帶來管理不當(dāng)?shù)膯栴}。

三是房源充足，能有效補(bǔ)缺口。五校收購(gòu)存量房后，可提供的宿舍床位從544到3100個(gè)不等，這種成規(guī)模、大批量的供給方式，能夠在短期內(nèi)快速填補(bǔ)高校宿舍資源的結(jié)構(gòu)性缺口，遠(yuǎn)非零散租賃或零星改造所能比擬。

四是通勤便捷，靠近校區(qū)或地鐵。中南大學(xué)收購(gòu)的旺德府距第二臨床學(xué)院東院區(qū)僅500米，且緊鄰地鐵6號(hào)線出口，可直達(dá)多個(gè)校區(qū)；合肥工業(yè)大學(xué)收購(gòu)的翠湖壹號(hào)距翡翠湖校區(qū)約1公里，通勤、上學(xué)均非常便捷，中國(guó)礦業(yè)大學(xué)收購(gòu)項(xiàng)目距南湖校區(qū)約6.5公里，是因?yàn)橹苓厱簾o其他達(dá)到條件的標(biāo)的。

03

政策協(xié)同

打通高校購(gòu)房與公寓行業(yè)通道

URI城市租住認(rèn)為，5所高校的購(gòu)房實(shí)踐是政策引導(dǎo)與時(shí)代需求共同作用下的必然選擇。當(dāng)前政策支持、資本疏通和運(yùn)營(yíng)優(yōu)化三個(gè)維度均已為高校購(gòu)房打開“窗口”：

政策窗口：2024年七部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見》，首次明確鼓勵(lì)高校通過購(gòu)買、租賃社會(huì)用房補(bǔ)充宿舍資源，打破了傳統(tǒng)“只能自建”的制度壁壘。

資本通道：2025年學(xué)生公寓類資產(chǎn)被納入REITs擴(kuò)募范圍，2026年初出現(xiàn)首單高校宿舍類資產(chǎn)納入REITs的案例（REITs擴(kuò)募破冰：學(xué)生宿舍資產(chǎn)入局?。瑸楦咝Ｙ?gòu)房后的資產(chǎn)盤活提供了清晰的路徑。

運(yùn)營(yíng)優(yōu)化：2026年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員陳霞表示，可以通過委托市場(chǎng)化專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)以及增設(shè)交通、商業(yè)等設(shè)施等，提升保租房整合與運(yùn)營(yíng)效率。為高校“買了之后誰來管”的問題提供了解決方案。

04

前景研判

是運(yùn)營(yíng)機(jī)遇但非樓市救命稻草

5所高校先后收購(gòu)存量房用作學(xué)生公寓，使得學(xué)生公寓這一細(xì)分領(lǐng)域受到更多的行業(yè)關(guān)注。

URI城市租住認(rèn)為，還有更多高校正在臨宿舍資源緊張的局面，所以學(xué)生公寓作為剛性需求，且具備現(xiàn)金流穩(wěn)定、付費(fèi)意愿強(qiáng)、租客和租期的穩(wěn)定性高等優(yōu)勢(shì)，值得更多運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、資本提前布局。

此外，與之相關(guān)聯(lián)的“泛高?！薄缈佳?、考公黨的租賃需求也值得被關(guān)注。

由點(diǎn)及面地看，收購(gòu)存量房不僅可以用作學(xué)生公寓，還可以有更多元化的用途，例如藍(lán)領(lǐng)公寓、養(yǎng)老公寓等。在這一方面，上海已經(jīng)率先官宣啟動(dòng)收購(gòu)“老破小”用作保障性住房。

這些種種舉措，本質(zhì)上都是在探索“存量資產(chǎn)+特定用途”的配置路徑，未來存量房改造的用途場(chǎng)景將更加多元，高校購(gòu)房是這一趨勢(shì)的先行樣本。

同時(shí)，我們也需清醒地認(rèn)識(shí)到，高校購(gòu)房不宜被過度解讀為樓市的“救命稻草”。這一輪收購(gòu)得以成行，恰恰建立在前幾年房地產(chǎn)大量供應(yīng)、市場(chǎng)供大于求、部分項(xiàng)目滯銷積壓的基礎(chǔ)上，高校才能以折價(jià)完成整購(gòu)。而此類交易的門檻極高。

如上文所言，需要現(xiàn)房交付、整棟或整組團(tuán)收購(gòu)、靠近校區(qū)或地鐵、戶型具備改造條件等，絕大多數(shù)存量樓盤并不符合這些復(fù)合要求。對(duì)房企而言，高校購(gòu)房是特定窗口期下的“跑量”特例，可緩解局部庫(kù)存壓力，卻無法扭轉(zhuǎn)整體市場(chǎng)的基本面。將樓市回穩(wěn)的希望寄托于此，既不現(xiàn)實(shí)，也不理性。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:山楂美式

運(yùn)營(yíng)編輯:樹懶