合同履行過程中，租戶想要房東降低租賃費(fèi)用，在雙方還沒協(xié)商一致的情況下，租戶就單方停止繳納租金，算不算違約？房東以此為由要求租戶承擔(dān)違約責(zé)任、解除合同并賠償損失，能否得到法院支持？

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案情簡(jiǎn)介

2022年6月，甲公司與乙公司簽訂某商業(yè)項(xiàng)目租賃合同，約定將甲公司旗下某商業(yè)項(xiàng)目租賃給乙公司使用。2025年4月，甲公司將乙公司起訴至濟(jì)南市槐蔭區(qū)法院，聲稱乙公司拖欠其租金900余萬元，請(qǐng)求法院判令乙公司支付租金900余萬元，并支付逾期違約金；請(qǐng)求法院判令解除雙方簽訂的項(xiàng)目租賃合同，并支付解除合同違約金等費(fèi)用。

乙公司辯稱，一是甲公司主張的違約金過高；二是乙公司并非故意拖欠費(fèi)用，租賃過程中出現(xiàn)房屋漏水情況，影響了正常使用，乙公司要求甲公司降低租金，雙方在租賃費(fèi)磋商期間，因此不應(yīng)解除合同，并應(yīng)免除維修期間的全部租金。

法院審理

法院審理后認(rèn)為，甲公司與乙公司簽訂的項(xiàng)目租賃合同均系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，各方均應(yīng)按照約定全面履行各自義務(wù)。

關(guān)于合同解除問題，經(jīng)查，乙公司在承租期內(nèi)欠付租金，其行為已構(gòu)成違約，甲公司作為案涉房屋的所有權(quán)人、出租人，依法享有單方合同解除權(quán)，故甲公司主張解除案涉合同及相關(guān)協(xié)議，合法有據(jù)，法院予以支持。

對(duì)于乙公司提出因房屋漏水應(yīng)予減免部分租金的答辯意見，根據(jù)在案證據(jù)及現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)的實(shí)際情況，案涉部分房屋確實(shí)存在幕墻處滲水或漏水的情況，但大部分漏水或滲水問題已由甲公司協(xié)調(diào)物業(yè)部門修繕完畢，目前僅少量漏水點(diǎn)位尚未徹底修繕，且此并未從根本上影響案涉房屋的使用用途，故乙公司主張免除維修期間的全部租金，缺少事實(shí)根據(jù)，法院不予采納。同時(shí)，考慮到甲公司作為出租人，對(duì)案涉房屋負(fù)有一定的維修和適租義務(wù)，因案涉房屋幕墻漏水和滲水確實(shí)對(duì)乙公司及實(shí)際承租人正常使用案涉房屋的權(quán)益造成一定程度的減損，故綜合案件具體情況、維修情況及實(shí)際影響等因素，法院酌定免除乙公司應(yīng)支付的部分租金。

關(guān)于逾期違約金，實(shí)際系因乙公司未依約支付房屋租金所造成的利息損失，乙公司作為違約方應(yīng)予承擔(dān)，但其認(rèn)為該項(xiàng)違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高，故法院結(jié)合認(rèn)定的欠付租金的數(shù)額及案涉合同的相關(guān)約定，將利息的計(jì)算方式調(diào)整，對(duì)超出合理范圍部分，法院不予支持。

于解除合同違約金，根據(jù)案涉合同約定，實(shí)際也系要求乙公司承擔(dān)的違約賠償責(zé)任的方式之一，因雙方在合同履行過程中均存在不同程度的違約情形，且乙公司已承擔(dān)案涉合同解除后的房屋占有使用費(fèi)及逾期支付租金的利息損失，故對(duì)甲公司的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院不再予以支持。綜上，法院依法判決雙方合同解除，乙公司向甲公司支付租金及違約金等合理費(fèi)用。

法官說法

承租方支付租金是《民法典》第七百二十一條明確規(guī)定的核心義務(wù)，即“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金”，即便因租金調(diào)整、房屋漏水等問題與出租方進(jìn)行磋商，該磋商行為本身并不具備免除承租方履約義務(wù)的法律效力——在雙方未就租金調(diào)整達(dá)成書面或口頭合意的情況下，承租方單方停止支付租金，屬于《民法典》第五百七十七條規(guī)定的“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定”的違約情形，出租方據(jù)此依據(jù)《民法典》第五百六十三條第一款第（三）項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”及第七百二十二條“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之規(guī)定，主張解除合同，具有充分的法律依據(jù)，依法得到法院支持。

同時(shí)，出租方對(duì)租賃物負(fù)有法定的維修義務(wù)和適租義務(wù)。本案中，案涉房屋存在幕墻滲水、漏水情況，雖未從根本上影響房屋使用用途，但確實(shí)對(duì)承租方及實(shí)際承租人的正常使用權(quán)益造成一定減損，出租方未及時(shí)、徹底履行維修義務(wù)，亦存在一定違約情形。甲公司主張的違約金明顯超出其實(shí)際損失范圍，乙公司作為違約方提出調(diào)整請(qǐng)求于法有據(jù)，故法院綜合考量房屋漏水影響程度、維修情況、雙方違約情節(jié)及實(shí)際損失等因素，酌定減免部分租金和違約金，既依法追究承租方的違約責(zé)任，也兼顧出租方的法定義務(wù)，平衡雙方權(quán)利義務(wù)。

租賃雙方在履行合同過程中產(chǎn)生租金、房屋維修等爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵循法律規(guī)定和合同約定妥善處置：承租方有權(quán)就房屋維修、租金調(diào)整等事宜與出租方協(xié)商、催告，但必須留存協(xié)商記錄、催告憑證等相關(guān)證據(jù)，不得單方停止履行支付租金的核心義務(wù)，避免構(gòu)成違約；出租方則應(yīng)及時(shí)履行租賃物維修義務(wù)，保障租賃物符合合同約定的使用標(biāo)準(zhǔn)，避免因未履行法定義務(wù)擴(kuò)大雙方損失。雙方均應(yīng)恪守《民法典》誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，理性處理糾紛，共同維護(hù)公平有序的市場(chǎng)交易秩序。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

來源：最高人民法院司法案例研究院