“我們這棟樓2020年8月交付，2024年電梯就開始頻繁出故障，最近12部電梯中6部都不能用了。物業(yè)要動用房屋專項(xiàng)維修資金進(jìn)行大修，到底應(yīng)不應(yīng)該？”近日，西安市未央?yún)^(qū)旭輝榮華公園大道小區(qū)5號樓業(yè)主向記者反映。

>>業(yè)主介紹
電梯頻繁出故障，有住戶在轎廂內(nèi)受傷
　　

3月9日中午，記者實(shí)地走訪看到，這個(gè)小區(qū)5號樓為一座U字形樓棟，為復(fù)式建筑，共18層，有兩個(gè)單元，每個(gè)單元各有6部電梯。西單元6部電梯中，有4部電梯暫停使用，許多人在候梯廳排隊(duì)等候電梯；東單元6部電梯中，有2部暫停使用。
　　

據(jù)了解，該小區(qū)物業(yè)類型為商住樓，由西安君都僑商置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，由上海永升物業(yè)管理股份有限公司西安分公司提供物業(yè)服務(wù)，屬未央?yún)^(qū)譚家街道管轄，所屬社區(qū)為歐亞南路社區(qū)。
　　

業(yè)主廖女士介紹：“業(yè)主們?nèi)胱H5年多，電梯就成了這樣。3月2日還有住戶因電梯故障受傷，目前仍在住院。”
　　

物業(yè)準(zhǔn)備動用房屋專項(xiàng)維修資金對電梯進(jìn)行大修。在歐亞南路社區(qū)協(xié)調(diào)下，3月9日下午2時(shí)許在歐亞南路社區(qū)會議室，社區(qū)工作人員、物業(yè)公司工作人員、電梯廠家及維保單位工作人員、8位小區(qū)業(yè)主及業(yè)主們請來的律師，一起面對面召開了現(xiàn)場溝通會。

>>物業(yè)公司
電梯使用頻次太高，核心部件嚴(yán)重老化磨損
　　

物業(yè)客服主管楊女士介紹了5號樓12部電梯的現(xiàn)狀。據(jù)她介紹，小區(qū)交付于2020年8月4日，總戶數(shù)1321戶，樓棟總面積48713.55平方米，電梯數(shù)量為12部。小區(qū)特點(diǎn)是非圍合式小區(qū)，分為東、西單元，每層74戶，有自住、辦公、營運(yùn)，人員密集，人流量大。電梯長期高頻率、高負(fù)荷運(yùn)行，磨損嚴(yán)重、故障率偏高，已對住戶出行和乘梯安全造成嚴(yán)重影響。
　　

楊女士表示，小區(qū)電梯是2020年7月進(jìn)行的質(zhì)檢。按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，2023年7月以前監(jiān)督合格的電梯實(shí)施2年質(zhì)保；按照《特種設(shè)備生產(chǎn)單位落實(shí)質(zhì)量安全主體責(zé)任監(jiān)督管理規(guī)定》，從2023年7月起新監(jiān)督合格的電梯實(shí)施最低5年質(zhì)保。因?yàn)?號樓電梯的質(zhì)保期是由陜西省特檢院出具的電梯監(jiān)督檢驗(yàn)報(bào)告之日即2020年7月20日起算，按規(guī)定已經(jīng)過了質(zhì)保期。
　　

目前電梯運(yùn)行現(xiàn)狀是：鋼絲繩、曳引輪磨損，門機(jī)系統(tǒng)老化，控制系統(tǒng)老化。部分電梯累積運(yùn)行次數(shù)超200萬次上，曳引機(jī)作為核心動力部件長期超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，其內(nèi)部的軸承、齒輪等磨損嚴(yán)重,部分已超出設(shè)計(jì)使用壽命；門機(jī)系統(tǒng)老化，頻繁的開關(guān)操作使得門機(jī)系統(tǒng)的門刀等部件磨損加劇，導(dǎo)致轎廂門、層門反復(fù)開合及開關(guān)門故障頻發(fā)；電梯運(yùn)行的大腦——控制系統(tǒng)長期高頻率運(yùn)行指令處理，電子元件老化加速，穩(wěn)定性下降,影響電梯的正常運(yùn)行邏輯。根據(jù)通力電梯公司出具的“5號樓電梯運(yùn)行次數(shù)統(tǒng)計(jì)表”，12部電梯中各部電梯的累積運(yùn)行次數(shù)最低的1681978次（東6）、最高的2432821（東4）。其他大多數(shù)都在200萬次上下。
　　

楊女士介紹，公園大道小區(qū)12部電梯各部電梯平均累積運(yùn)行次數(shù)約206萬次，日平均運(yùn)行1128次。而一般高層公寓住宅電梯日平均運(yùn)行次數(shù)為150-300次，中小型辦公樓為200-400次。公園大道小區(qū)電梯使用頻次遠(yuǎn)超其他小區(qū)，是其他小區(qū)的數(shù)倍。經(jīng)陜西省特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測研究院評估，目前電梯存在主要安全隱患的配件是：電梯曳引輪、鋼絲繩、主接觸器、轎門門刀等。報(bào)告顯示5號樓電梯均存在安全隱患，其中問題嚴(yán)重的已被立即下達(dá)停運(yùn)指令，以保障住戶乘梯的生命安全。根據(jù)《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》《西安市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，擬申請使用房屋專項(xiàng)維修資金對5號樓12部電梯進(jìn)行全面大修。
　　

具體需要多少資金及相關(guān)預(yù)算，物業(yè)公司在情況介紹中沒有明確提出。

>>業(yè)主質(zhì)疑
電梯配置、質(zhì)量、維保和物業(yè)管理是否合規(guī)到位
　　

現(xiàn)場溝通中，業(yè)主們提出了許多問題，物業(yè)公司、電梯廠家及維保單位也做了答復(fù)。
　　

業(yè)主們的質(zhì)疑是，首先，商住樓人流量大、電梯使用頻繁，開發(fā)商有沒有按規(guī)定配置電梯？是按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)還是按住宅標(biāo)準(zhǔn)配置的？建筑設(shè)計(jì)是否存在“小馬拉大車”的情況？其次，電梯僅僅使用五年多，就要對主要核心部件進(jìn)行大修，這種情況少有，電梯質(zhì)量有無問題？第三，電梯日常維保工作是否做到位？第四，物業(yè)管理是否跟上，電梯壞了長時(shí)間未修，是否加劇了其他電梯的使用頻次？專門設(shè)置兩部“貨梯”是否加速了對兩部普通電梯使用壽命的損耗？
　　

業(yè)主們認(rèn)為，如果在建筑設(shè)計(jì)時(shí)就是“小馬拉大車”的配置，應(yīng)該追究開發(fā)商的責(zé)任；如果是電梯質(zhì)量有問題，廠家就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；如果維保單位沒有盡職盡責(zé)，應(yīng)承擔(dān)其相應(yīng)責(zé)任；如果是物業(yè)管理沒到位，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在厘清這些責(zé)任后，如果維修費(fèi)用不夠，可以使用小區(qū)共有收益來補(bǔ)充，如果還是不夠，可以申請使用房屋專項(xiàng)維修資金?！胺课輰ｍ?xiàng)維修資金是房子的養(yǎng)老錢，業(yè)主們?nèi)胱H僅五年多，房屋產(chǎn)權(quán)期限共40年，現(xiàn)在提前把錢花完了，以后遇到問題該怎么辦？”
　　

另外，業(yè)主們特別擔(dān)心的是，即便電梯進(jìn)行了大修，按照目前的使用頻次，再過五六年就又要面臨大修的情況。這種每隔五六年就要動用大量資金進(jìn)行大修的情況，業(yè)主們?nèi)绾问艿昧耍肯Ｍ苡泻玫慕鉀Q方案。
　　

面對當(dāng)前電梯實(shí)際情況，業(yè)主們希望物業(yè)公司能統(tǒng)籌規(guī)劃，解決當(dāng)下和長遠(yuǎn)兩方面的問題。

>>維保單位
維保工作每半月進(jìn)行一次，維保內(nèi)容共31項(xiàng)
　　

社區(qū)工作人員提問，電梯日常維保服務(wù)范圍是什么？物業(yè)主管介紹，小區(qū)電梯由通力電梯原廠維保。
　　

維保人員介紹，維保工作每半月進(jìn)行一次，維保內(nèi)容共31項(xiàng)，包括檢查電梯的光幕、照明，門的運(yùn)行有沒有異響、卡阻；進(jìn)入井道維保的是機(jī)械部件，比如給導(dǎo)軌做潤滑、清潔等，此外還有安全開關(guān)檢查以及五方通話、應(yīng)急照明等功能性測試。
　　

維保人員強(qiáng)調(diào)，“維保不能代替更換配件，電梯運(yùn)行的次數(shù)確實(shí)比其他小區(qū)偏高?！?br/>　　

現(xiàn)場有業(yè)主提問：每隔五年多整棟樓電梯的核心部件就要進(jìn)行一次集中的大批量更換，通力電梯有沒有這樣的案例？電梯廠家及維保方面中有工作人員表示，這種情況不要說在西安，即便是全國，可能也都少見。
　　

對于如何來進(jìn)行大修，物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對12部電梯大修是要進(jìn)行招標(biāo)的，并不是隨便聯(lián)系哪家公司。
　　

經(jīng)現(xiàn)場討論溝通，社區(qū)工作人員建議物業(yè)公司先行墊付資金進(jìn)行維修，保障居民的日常出行。如需使用公共收益及大修基金，要做到合理合規(guī)。
　　

3月12日，社區(qū)工作人員告訴記者，社區(qū)已再次向物業(yè)建議，由物業(yè)向其上級公司申請先行墊付部分電梯維修費(fèi)用，盡快恢復(fù)電梯正常運(yùn)行。

>>專業(yè)人士
五六年大修正常，是否屬質(zhì)量問題不好說
　　

商住樓和住宅樓在電梯配置上有無強(qiáng)制的區(qū)別性要求？記者采訪了電梯及特種設(shè)備方面的專業(yè)人士。
　　

專業(yè)人士表示，電梯配置沒有嚴(yán)格的商業(yè)和住宅之分，要在建設(shè)時(shí)根據(jù)建筑用途來選擇配置，若使用頻繁可以多設(shè)置幾部電梯。多少戶應(yīng)該配置多少部電梯、一棟樓里起碼要配置一部能進(jìn)病床的電梯，是有明確要求的。

使用五六年進(jìn)行大修正常，但要整體更換就不正常了。這個(gè)小區(qū)的電梯是否存在質(zhì)量問題不好說，畢竟使用頻次太高。若懷疑產(chǎn)品質(zhì)量有問題，可以請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。若確實(shí)屬于產(chǎn)品質(zhì)量問題，電梯廠家就負(fù)有相應(yīng)責(zé)任。國家新出臺文件規(guī)定，導(dǎo)向輪用非鑄鐵的要免費(fèi)更換成鑄鐵的；用鐵皮灌水泥來做配重的若有問題也必須免費(fèi)更換成鑄鐵的?？偣蔡岢隽宋辶?xiàng)電梯制造廠家需要免費(fèi)更換的要求，可以對照檢查一下。國家對電梯沒有整機(jī)報(bào)廢的規(guī)定，但主要部件用到什么程度就要報(bào)廢或更換是有明確標(biāo)準(zhǔn)的。
　　

使用頻率這么高，一個(gè)月維保兩次是不行的。維保是否到位很重要，維保到不到位也可能和物業(yè)管理有關(guān)系。既然使用頻率高，就不能按每月兩次來維保，物業(yè)公司可以多給維保單位付一些費(fèi)用，讓多維保幾次。國家提出按需維保，就是要根據(jù)電梯使用環(huán)境、使用情況等來具體安排維保，目的就是必須要保證電梯的安全性能。如果電梯有問題還繼續(xù)使用，必然會縮短其使用壽命，更重要的是不安全。至于專門設(shè)置貨梯，其實(shí)可以理解，但既然設(shè)置了，管理就要跟上，對貨梯的日常維保和檢查就要更勤更嚴(yán)格。為減少單部電梯的使用頻次，還可以采用群控、并聯(lián)等管理措施。
　　

國家之所以沒有規(guī)定電梯的使用年限，就是因?yàn)殡娞莸氖褂脡勖c使用、維保、環(huán)境等各方面情況都有直接關(guān)系。如果使用人員不能正確使用、經(jīng)常故意破壞，以及電梯井道進(jìn)水等，對電梯使用壽命必然會有影響。這種四五年就要大修的情況，建議問一下廠家應(yīng)該怎么辦，要徹底了解清楚情況，制定出最合適的方案。

來源：華商報(bào)

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