3月31日，越秀地產(chǎn)終于交出了2025年的成績(jī)單。這份姍姍來(lái)遲的答卷，沒(méi)有帶來(lái)任何驚喜。

對(duì)于一家曾經(jīng)以穩(wěn)健著稱(chēng)的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，這份年報(bào)透露出的信號(hào)令人擔(dān)憂(yōu)：營(yíng)收原地踏步、盈利大幅縮水、銷(xiāo)售目標(biāo)連續(xù)落空。更令人不安的是，這已經(jīng)是越秀地產(chǎn)連續(xù)第四年利潤(rùn)下跌，且跌幅一年比一年慘烈。

當(dāng)行業(yè)普遍期待觸底反彈之時(shí)，越秀地產(chǎn)卻仍在深陷泥潭。去年6月，越秀集團(tuán)新董事長(zhǎng)陳強(qiáng)上任，這是他掌舵后越秀地產(chǎn)的第一份成績(jī)單。而這份答卷，無(wú)疑讓操盤(pán)手——越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)壓力倍增。

利潤(rùn)跌得只剩零頭

先來(lái)看看這份成績(jī)單的核心數(shù)據(jù)。

2025年，越秀地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入約為864.6億元，同比僅微增0.1%。這已經(jīng)是公司連續(xù)第二年?duì)I收增速低于1%，銷(xiāo)售規(guī)模的增長(zhǎng)顯然已經(jīng)觸碰到了天花板。

但真正讓人揪心的是盈利能力。毛利率從2024年的10.5%進(jìn)一步下滑至7.8%，此前市場(chǎng)期待的觸底反彈并沒(méi)有出現(xiàn)。最核心的指標(biāo)——核心凈利潤(rùn)，只剩下2.6億元，同比暴跌83.5%。權(quán)益持有人應(yīng)占盈利更是慘不忍睹，區(qū)區(qū)0.6億元，較上年同期驟降94.7%。

這已經(jīng)是越秀地產(chǎn)連續(xù)第四年利潤(rùn)下跌，而且一年比一年慘烈。2024年權(quán)益持有人應(yīng)占盈利還有10.4億元，核心凈利潤(rùn)也有15.9億元；到了2025年，這兩個(gè)數(shù)字分別跌到了0.6億元和2.6億元，只剩下零頭。按照這個(gè)下滑幅度，再跌下去就是虧損了。

值得注意的是，2025年6月越秀集團(tuán)剛換了新董事長(zhǎng)陳強(qiáng)，這是他上任后越秀地產(chǎn)的第一份成績(jī)單。這樣的開(kāi)局，壓力顯然傳導(dǎo)到了地產(chǎn)板塊的操盤(pán)手——越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)身上。

表面上看，17.8億元的凈利潤(rùn)還增長(zhǎng)了21.4%，但這個(gè)數(shù)字有些“虛”。真正反映公司盈利能力的核心指標(biāo)全線崩塌，說(shuō)明主營(yíng)業(yè)務(wù)已難以創(chuàng)造實(shí)質(zhì)性利潤(rùn)。若繼續(xù)這樣下跌，虧損就在眼前。

目標(biāo)連續(xù)落空，土儲(chǔ)持續(xù)縮水

銷(xiāo)售端的表現(xiàn)同樣不容樂(lè)觀。2025年，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷(xiāo)售金額1062.1億元，同比下滑7.3%，距離年初設(shè)定的1205億元目標(biāo)僅完成88.1%。

這已不是第一次。2024年，公司制定的1470億元銷(xiāo)售目標(biāo)，最終僅完成1145.4億元。連續(xù)兩年對(duì)市場(chǎng)判斷出現(xiàn)偏差，讓外界對(duì)公司戰(zhàn)略規(guī)劃能力產(chǎn)生疑問(wèn)。

對(duì)于2026年，公司的表述變得含糊許多，僅稱(chēng)“將繼續(xù)保持千億規(guī)模的銷(xiāo)售目標(biāo)”，對(duì)應(yīng)可售資源2213億元，目標(biāo)去化率約50%。這種保守姿態(tài)背后，是對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的不確定，也是對(duì)自身增長(zhǎng)乏力的清醒認(rèn)知。

更令人擔(dān)憂(yōu)的是拿地力度的減弱。2025年，越秀地產(chǎn)在9個(gè)城市新增25幅土地，新增土儲(chǔ)約278萬(wàn)平方米，權(quán)益投資額約244億元，較年初計(jì)劃的300億元明顯縮減。截至2025年末，總土儲(chǔ)約1855萬(wàn)平方米，比2024年底的1970.7萬(wàn)平方米進(jìn)一步減少。

土儲(chǔ)是房企的糧倉(cāng)，糧倉(cāng)縮水，未來(lái)銷(xiāo)售增長(zhǎng)自然缺乏支撐。更要命的是，現(xiàn)有土儲(chǔ)中庫(kù)存占比高達(dá)47%，還有不少2022年至2023年拿的高價(jià)地，如今面臨價(jià)格倒掛的尷尬局面。換句話(huà)說(shuō)，新項(xiàng)目賺的錢(qián)，可能還不夠填舊項(xiàng)目的坑。

區(qū)域失衡：成也核心城市，困也核心城市

從銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)來(lái)看，越秀地產(chǎn)聚焦核心城市的策略確實(shí)奏效了。2025年1062.1億元的銷(xiāo)售額中，一線城市貢獻(xiàn)了78%，核心六城占了85.6%。

但問(wèn)題同樣明顯——區(qū)域間的嚴(yán)重失衡，以及區(qū)域內(nèi)部的分化。

大本營(yíng)大灣區(qū)貢獻(xiàn)了30.6%的銷(xiāo)售額，約325億元，其中廣州一城就高達(dá)291億元。但深圳的銷(xiāo)售額有限，珠海、佛山等城市的項(xiàng)目則面臨去化困難。北方地區(qū)以32%的占比反超大灣區(qū)，僅北京一城的銷(xiāo)售額就超300億元，但天津市場(chǎng)持續(xù)低迷，項(xiàng)目去化率不足35%，庫(kù)存積壓嚴(yán)重，回款困難。

華東地區(qū)占比26.2%，核心城市上海貢獻(xiàn)了222億元，杭州核心板塊項(xiàng)目去化較好，但近郊項(xiàng)目壓力突出，南京、蘇州等城市因?yàn)椴季州^淺，難以形成規(guī)模效應(yīng)。中西部地區(qū)占比僅11.2%，成都、武漢核心項(xiàng)目雖有支撐，但市場(chǎng)需求以剛需為主，產(chǎn)品溢價(jià)能力不足，盈利水平偏低，其他三四線城市項(xiàng)目去化困難，土儲(chǔ)閑置嚴(yán)重。

這種“偏科”式的發(fā)展，讓越秀地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)高度集中。核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，即便有國(guó)企身份加持，面對(duì)央企同行的“血脈壓制”，拿地成本也難以下降，進(jìn)一步擠壓盈利空間。

一個(gè)典型的例子是，今年2月底廣州珠江新城“馬場(chǎng)地塊”的拍賣(mài)中，越秀地產(chǎn)母公司越秀集團(tuán)志在必得，但央企保利發(fā)展始終緊咬不放，最終把總價(jià)推高到236.04億元才松口。這折射出一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：在核心城市，越秀地產(chǎn)正陷入“拿地保規(guī)模”與“控成本保盈利”的兩難困境。若增加拿地，高成本擠壓利潤(rùn)；若收縮拿地，土儲(chǔ)減少，未來(lái)千億規(guī)模都難以為繼，行業(yè)排名將持續(xù)下滑。

產(chǎn)品力短板：合作項(xiàng)目撐門(mén)面

比業(yè)績(jī)下滑更隱蔽也更致命的，是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的不足。

在越秀地產(chǎn)重點(diǎn)提及的“好產(chǎn)品”項(xiàng)目中，北京和樾望云和上海翡云悅府，都是合作項(xiàng)目。北京和樾望云項(xiàng)目由華潤(rùn)置地持股65%，越秀僅占35%；上海翡云悅府則是華潤(rùn)、越秀、能建三方合作，產(chǎn)品研發(fā)和操盤(pán)都由華潤(rùn)主導(dǎo)。

一個(gè)開(kāi)發(fā)商在講產(chǎn)品案例時(shí)，拿得出手的都是合作伙伴研發(fā)的產(chǎn)品，這恰恰暴露了自身的短板。越秀在上海并非沒(méi)有獨(dú)立操盤(pán)的項(xiàng)目，比如和樾長(zhǎng)寧，去年6月首開(kāi)至今，三次開(kāi)盤(pán)整體去化率不到35%，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)慘淡。由于幾乎沒(méi)有獨(dú)立操盤(pán)的標(biāo)桿項(xiàng)目，越秀在上海的銷(xiāo)售額雖然排進(jìn)了前十，卻并未在市場(chǎng)上留下太多產(chǎn)品烙印，反而因?yàn)楹献黜?xiàng)目的交付維權(quán)，口碑直線下滑。

為了改變這一局面，越秀地產(chǎn)將華發(fā)股份的首席產(chǎn)品官黃鳳彬挖了過(guò)來(lái)，空降華東擔(dān)任區(qū)域董事長(zhǎng)。此時(shí)距離閆強(qiáng)到越秀地產(chǎn)擔(dān)任華東區(qū)域聯(lián)席總經(jīng)理不過(guò)兩年。這兩年，閆強(qiáng)讓越秀在上海實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的增長(zhǎng)，卻未能跟上上海市場(chǎng)產(chǎn)品迭代的步伐，口碑還一落千丈——這也是越秀在上海項(xiàng)目量?jī)r(jià)表現(xiàn)疲軟、銷(xiāo)售乏力的核心原因。

如今，華東區(qū)首黃鳳彬到位，兩位聯(lián)席總經(jīng)理各司其職，2026年，越秀地產(chǎn)能否在產(chǎn)品制高地的華東區(qū)域研發(fā)出爆款單品，將是這三位華東區(qū)域高管的核心考題。