- 2026年的第92天 -

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最近，上海樂(lè)意出來(lái)看房子的人越來(lái)越多了。

這個(gè)月我已經(jīng)陪三四位朋友出來(lái)看房了，幾乎逛遍了嘉定的新盤。已經(jīng)四五年沒(méi)看過(guò)新房的他們，面對(duì)上海建筑新規(guī)后的新盤，驚嘆連連。

尤其是已經(jīng)流行、迭代近1年的三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，完全刷新了他們的認(rèn)知。

但比較讓我意外的是，他們?cè)跇影彘g停留更久的項(xiàng)目并不是剛剛面世的新品，

而是去年年底亮相的項(xiàng)目——

嘉定南翔的大華星嶼！

建筑新規(guī)實(shí)施快滿半年了，三陽(yáng)臺(tái)更是已經(jīng)迭代了近1年，為啥最后更認(rèn)可的還是大華星嶼？它到底贏在哪兒？

實(shí)景圖

大華星嶼

預(yù)計(jì)近期全新實(shí)景示范區(qū)即將開(kāi)放

疊拼樣板房同步亮相

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可復(fù)制的三陽(yáng)臺(tái)

抄不來(lái)的實(shí)得率！

他們看完大華星嶼后說(shuō)的話，我現(xiàn)在都還記得：

“現(xiàn)在好多新房戶型看著跟它大差不差，但和大華星嶼相比，總感覺(jué)他們都差了點(diǎn)什么。”

其實(shí)這句話，剛好戳中了它的稀缺性 ——

它是極少數(shù)上海新老建筑規(guī)范交替期的特殊產(chǎn)品！

從買房人更在意的「戶型實(shí)用性」出發(fā)，大華星嶼把每一寸空間都用到了實(shí)處，還避開(kāi)了市面上絕大多數(shù)新盤的隱形坑。

就拿它建面約107㎡的主力戶型來(lái)說(shuō)：

現(xiàn)行上海建筑新規(guī)有明確紅線限制，陽(yáng)臺(tái)面積不能超過(guò)套內(nèi)面積的 10%，且總面積不得超過(guò) 16㎡。這么算下來(lái)，同面積段新房，陽(yáng)臺(tái)最多只能做到 10.7㎡，這已是新規(guī)下能摸到的極限。

但大華星嶼這個(gè)戶型，僅南向兩個(gè)大陽(yáng)臺(tái)的合計(jì)面積就接近15.8㎡，比新規(guī)極限值，還整整多出約5㎡的實(shí)用空間。

（注：大華星嶼陽(yáng)臺(tái)面積約15.8㎡-其他項(xiàng)目陽(yáng)臺(tái)面積107㎡*10%=約5.1㎡）

可別小看這約16㎡的陽(yáng)臺(tái)！

這部分空間一半算是贈(zèng)送的，如果在加上飄窗和花池大約7.5㎡的贈(zèng)送面積，光是贈(zèng)送面積就來(lái)到了約15.4㎡左右。

相當(dāng)于白得了一個(gè)完整小房間。

別小看這幾平米，在上海買房，多一平就是五六萬(wàn)的真金白銀，多15㎡怎么著也要個(gè)七八十萬(wàn)了。

其實(shí)大家追著三陽(yáng)臺(tái)戶型跑，本質(zhì)上追的從來(lái)不是營(yíng)銷噱頭，而是「不花冤枉錢的實(shí)用空間」，沒(méi)人愿意為公攤、為不能落地的灰色空間買單，而大華星嶼，直接把這份實(shí)打?qū)嵉膶?shí)惠擺在了明面上。

可模仿的戶型格局

抄不來(lái)的奢闊空間與功能碾壓！

另一方面，這15㎡也讓大華星嶼做到了更合理的空間拓展。

大華星嶼約107㎡戶型的客廳做到了約5米面寬。

這面寬在120~130㎡豪宅戶型中也很少見(jiàn)，市面同面積段住宅的客廳面寬多集中在3.5-4米。

這相較常規(guī)戶型多出 10%-25% 的橫向空間，采光面與空間通透感有顯著提升。

而且客餐廳整體的縱深也有約9米左右。

我放視角圖，你可以對(duì)比一下，感覺(jué)完全就是走進(jìn)了123㎡的樣板間。

實(shí)景圖

U型設(shè)計(jì)的廚房操作臺(tái)搭配島臺(tái)，形成一整個(gè)開(kāi)放式廚房設(shè)計(jì)方便與家人進(jìn)行交流，增進(jìn)家庭之間的互動(dòng)。

實(shí)景圖

主臥做到了約 3.7米的面寬，套房設(shè)計(jì)搭配環(huán)景飄窗，空間足夠舒展，后期也能改造；南向次臥面寬約 3.2米，不管是老人住還是孩子住，都能有充足的活動(dòng)空間；

實(shí)景圖

北向房間帶大飄窗贈(zèng)送，做臥室、書房、兒童房或者多功能房，都能靈活適配，完全沒(méi)有同面積段戶型常見(jiàn)的 “房間只能放下一張床” 的尷尬。

實(shí)景圖

值得一提的是，大華星嶼在戶型的空間設(shè)計(jì)上還有很多不易察覺(jué)的小巧思。

比如說(shuō)，他利用s墻做了一組收納空間，可以用來(lái)放洗衣機(jī)和烘干機(jī)以及收納，完全就是一個(gè)小的家政間。

實(shí)景圖

很多項(xiàng)目的樣板間都把這部分空間放在了設(shè)備平臺(tái)上。

一方面，這部分屬于灰色空間，另一方面，日常晾曬動(dòng)線極不合理，如果北設(shè)備陽(yáng)臺(tái)挨著北房間，那么勢(shì)必會(huì)犧牲私密性，為雞肋空間壓縮核心功能區(qū)，實(shí)在得不償失。

而且北設(shè)備陽(yáng)臺(tái)面積小，采光受限，就算硬放，曬衣服還要從北頭穿客廳到南陽(yáng)臺(tái)，濕衣服一路滴水，也不舒服。

示意圖

像這樣的小巧思也還有很多：

大華星嶼約3.1 米層高，對(duì)比競(jìng)品 3 米的標(biāo)準(zhǔn)層高，別小看這 10 公分，進(jìn)門的壓抑感完全不同。

窗墻比也做到了0.4，搭配三玻兩腔的玻璃，和其他項(xiàng)目的小窗戶比，白天的采光、通透感、隔音效果完全是兩個(gè)級(jí)別。

實(shí)景圖

大華星嶼 123㎡戶型為四房?jī)蓮d兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，光是贈(zèng)送面積就有17%！戶型四開(kāi)間朝南，全明無(wú)暗角，入戶配置專屬 800 庫(kù)，收納能力拉滿！

示意圖

大華星嶼一棟樓只做一個(gè)戶型，沒(méi)有中間套和邊套的拼接，不用跟隔壁戶共用空間，私密性直接拉滿。

周邊的很多項(xiàng)目都是做了大小戶型的拼接，開(kāi)門就打照面，家里的樣子隔壁都能看得一清二楚。

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項(xiàng)目把“細(xì)節(jié)”、“實(shí)用性”

都給你拉滿了！

這次陪著看房的朋友都是“置換客”，早就對(duì)樣板間 “去魅” 了。

面對(duì)網(wǎng)紅背景墻、花哨的收納細(xì)節(jié)，就是感嘆一句，然后說(shuō)這些小設(shè)計(jì)我自己也可以花點(diǎn)錢弄弄，有時(shí)還會(huì)吐槽看著挺好的用的時(shí)候該亂還是會(huì)亂的……

而他們更在意哪些自己要花大成本改造的硬裝上。

大華星嶼的業(yè)主可委托第三方免費(fèi)進(jìn)行陽(yáng)臺(tái)一體化改造，地面通鋪、吊頂通鋪、三玻兩腔落地窗全封好交付。這一套的成本在市場(chǎng)上差不多也要10 萬(wàn)元左右。

有位朋友直言，這筆錢是真的省到了實(shí)處，交付后自己封陽(yáng)臺(tái)，不僅要多花十幾萬(wàn)，還要跟物業(yè)扯皮、找施工隊(duì)盯工期，沒(méi)兩三個(gè)月根本弄不完，開(kāi)發(fā)商直接一步到位，收房就能用，這份省心比什么都強(qiáng)。

實(shí)景圖

而且大華星嶼的「樂(lè)享家」體系，能給出幾十套全屋定制方案，小到次臥的榻榻米、書桌布局，大到廚房島臺(tái)的樣式，可選范圍是更多，這才是真正貼合業(yè)主需求的定制化。

那些藏在高頻使用空間里的細(xì)節(jié)，也能看出來(lái)大華星嶼是砸了大量的錢在實(shí)用性上的。

一方面是，硬裝端直接拉滿規(guī)格。

尤其是廚房！

廚房標(biāo)配西門子灶臺(tái)、油煙機(jī)，灶臺(tái)下面還有“西門子”半嵌入式的洗碗機(jī)，和整體櫥柜完全融為一體，沒(méi)有突兀的機(jī)身。

水槽龍頭直接就是弗蘭卡，而非其他項(xiàng)目選用的方太低端款；

更搭載濱特爾前置 + 末端 RO 反滲透凈水系統(tǒng)，品牌定位遠(yuǎn)超同戶型常規(guī)的基礎(chǔ)款配置。

這些配置在其他項(xiàng)目中都是很少見(jiàn)的。

實(shí)景圖

?像這樣的地方還很多！

?其他項(xiàng)目同戶型僅配基礎(chǔ)空調(diào) + 新風(fēng)，可能還少地暖

遠(yuǎn)不及大華星嶼全屋配齊日立中央空調(diào) + 地暖兩聯(lián)供、邁迪龍全熱交換新風(fēng)三大件，全是實(shí)打?qū)嵉挠藏?，衛(wèi)浴更是選用了高儀 / 唯寶，定位高端，不是營(yíng)銷噱頭。

再比如說(shuō)，主臥衛(wèi)生間的美妝鏡?，F(xiàn)在不少項(xiàng)目用的是單門款，里面很大一部分空間還要留給美妝冰箱，這就導(dǎo)致了收納空間的進(jìn)一步減少。

而大華是通頂整面鏡柜，美妝冰箱和儲(chǔ)物區(qū)完全分開(kāi)，女生的護(hù)膚品、全家的洗漱用品全能放下，這才是真的實(shí)用。

實(shí)景圖

更難得的是，那些決定長(zhǎng)期居住質(zhì)感的細(xì)節(jié)，大華星嶼都做在了前面。

地塊的先天天賦，決定了長(zhǎng)期居住的幸福感來(lái)源。

南翔是千年水鄉(xiāng)，結(jié)果很多網(wǎng)紅盤小區(qū)里連條水系都沒(méi)有，而大華星嶼東側(cè)就是唐天寶年間開(kāi)挖的千年橫瀝河，正處在三灣交匯處，小區(qū)內(nèi)水系景觀占比極高，還代建了外部沿河步道，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外景觀一體化。

一條150米尊崇歸家軸與45米奢闊儀門，三重遞進(jìn)的儀式感來(lái)開(kāi)你的歸家序幕。

實(shí)景圖

約30米面寬、約 8 米恢弘尺度，近600㎡的殿堂級(jí)車馬院，將日常的抵達(dá)重塑為一場(chǎng)充滿儀式感的沉浸式體驗(yàn)。

效果圖

小區(qū)內(nèi)部以 “一帶兩軸三庭” 打造沉浸式景觀，讓水景不再是社區(qū)的邊界，而是生活的一部分。

還有從全球甄選的藍(lán)金剛、白玫瑰等十余種奢石，連百年雙桿柿子樹(shù)都全冠移植過(guò)來(lái)，走在園區(qū)里，每一步都能感受到實(shí)打?qū)嵉钠焚|(zhì)。

2.0的容積率下，整個(gè)小區(qū)僅 400 余戶，疊墅占比超 40%，北高南低的布局讓家家戶戶采光無(wú)遮擋，和一些超大盤比，戶均公共資源占有率是數(shù)倍之差。

效果示意圖

這一切優(yōu)勢(shì)都源自于操盤方大華集團(tuán)的穩(wěn)健實(shí)力——

38 年深耕上海，大華始終穩(wěn)扎穩(wěn)打踐行城市更新。

嘉定城發(fā)集團(tuán)政企合作、長(zhǎng)線深耕西門歷史文化風(fēng)貌區(qū)的戰(zhàn)略錨點(diǎn)，大華星嶼不止是一處品質(zhì)居所，更是大華穩(wěn)健布局嘉定、深耕城市更新的標(biāo)桿之作。

實(shí)景圖

大華星嶼

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當(dāng)下上海買房

他給了足夠厚的「安全墊」

這次跑盤直觀的感受是，現(xiàn)在上海買房，沒(méi)人再問(wèn) “這套房能漲多少”，大家關(guān)心的無(wú)非兩件事：

一、是現(xiàn)在買得值不值，有沒(méi)有花冤枉錢？

二、是以后換房，能不能賣得掉、會(huì)不會(huì)虧？

說(shuō)白了，就是房子的「安全墊」夠不夠厚，能不能扛住市場(chǎng)波動(dòng)，給足居住的確定性。

大華星嶼的價(jià)格，毫無(wú)疑問(wèn)已經(jīng)拉滿了！

項(xiàng)目過(guò)會(huì)均價(jià)僅約 5.3 萬(wàn) /㎡，最低單價(jià) 4.5 萬(wàn)出頭，較南翔前兩年 5.85-6.25 萬(wàn) /㎡的土拍聯(lián)動(dòng)價(jià)，性價(jià)比更高，107㎡三房最低 483 萬(wàn)即可上車，甚至比周邊一些95㎡的剛需戶型折后價(jià)還低。123㎡四房門檻低至 571 萬(wàn)。

作為上海建筑新規(guī)前報(bào)批的嘉定絕版 3.5 代宅，其 107㎡戶型實(shí)得率高達(dá)約 96%，空間體驗(yàn)不輸常規(guī) 120㎡產(chǎn)品，123㎡戶型更做到同面積段罕見(jiàn)的四房格局，超大附贈(zèng)空間讓實(shí)際使用價(jià)值遠(yuǎn)超同價(jià)位競(jìng)品。

自肉眼可見(jiàn)的成熟配套，進(jìn)一步加厚了這份安全墊！

項(xiàng)目位于嘉前路與鶴槎路路口東北側(cè)，距地鐵11號(hào)線陳翔公路站僅約880米，步行十分鐘內(nèi)可到達(dá)地鐵站，距離嘉閔高架入口也非常近，自駕、地鐵都非常方便，這樣便利的交通并且距離市區(qū)如此的近，在整個(gè)嘉定區(qū)都是非常稀缺的。

地理位置來(lái)源百度地圖

圍配套也很成熟，在新城中同樣非常稀缺，東側(cè)約600米就是34萬(wàn)方的南翔印象城MEGA，西側(cè)約500米是山姆會(huì)員店，完全可以滿足日常、周末一站式休閑購(gòu)物的需求。

南翔印象城MEGA實(shí)景圖

而這套房更硬的安全墊，是「以后再也不會(huì)有」的稀缺性。

大華星嶼，它是上海新老建筑規(guī)范交替期的絕版產(chǎn)品，新規(guī)之下再難復(fù)刻的高贈(zèng)送、高實(shí)得率戶型，是其特有的先天優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)他占據(jù)了南翔 3.0 時(shí)代發(fā)展主軸，擁有三灣交匯的稀缺濱水資源加持，低密墅區(qū)的居住氛圍與全維拉滿的產(chǎn)品力，更是市場(chǎng)中難以復(fù)刻的存在。

大華星嶼

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