■在廣州新房市場中，總價3000萬元以上，以及100萬元至200萬元的產(chǎn)品最熱銷。

3000萬元高端住宅搶著買，100萬元至200萬元剛需占三成，中間價位的房子好“尷尬”

廣州樓市出現(xiàn)“小陽春”，3月新房成交顯著回升，市場分化態(tài)勢越發(fā)明顯。一方面，總價3000萬元以上高端住宅市場火熱，頂豪項目頻現(xiàn)大單；另一方面，100萬元至200萬元總價段的剛需盤憑借高性價比，市占率超三成。有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前市場呈現(xiàn)“兩頭熱”特征，而樓市能否真正企穩(wěn)回暖，仍需觀察“五一”“十一”等后續(xù)關(guān)鍵節(jié)點的銷售表現(xiàn)能否持續(xù)。

3000萬元以上新房銷售同比增長170%

作為市場風(fēng)向標(biāo)，高端住宅市場在此輪“小陽春”行情中表現(xiàn)尤為搶眼?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2026年第一季度（截至3月15日），廣州1000萬元以上商品住宅成交333套，2000萬元以上高端住宅成交114套，同比增長44%，其中3000萬元以上總價段成交73套，比去年同期增長170.4%，增速跑贏北京、上海。

廣州中原研究發(fā)展部指出，在“小陽春”行情中，高端住宅復(fù)蘇先行。中心區(qū)多個標(biāo)桿高端住宅項目表現(xiàn)強勁，如保利玥璽灣、鵬瑞1號、星河灣半島、保利天曜、珠江天悅等均有大單成交，顯著帶動了中心區(qū)市場的成交氛圍與信心。

新快報記者了解到，2026年一季度，保利玥璽灣認(rèn)購總額達(dá)60億元，該項目1棟加推即成交20億元，最高成交單價達(dá)28萬元/㎡，均價較首開躍升約17%；鵬瑞1號單日售出2套建面約750㎡大平層，每套總價均超2億元；星河灣半島五號的4套頂奢復(fù)式產(chǎn)品，成交總金額高達(dá)7.187億元。

受珠江新城馬場地塊拍賣熱度帶動，3月以來，距馬場地塊約2公里外的保利天曜到訪量明顯增加。項目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴新快報記者，3月周均達(dá)243組，較2月提升113%，部分客戶成交周期縮短至兩三天；其客戶構(gòu)成也呈現(xiàn)出多元化趨勢，除了本地高凈值人群，還吸引了大量來自深圳、東莞乃至東北地區(qū)的高凈值買家?！坝幸晃豢蛻羰窃谥榻鲁枪ぷ鞯慕鹑趶臉I(yè)者，因關(guān)注馬場高價拍地一事而關(guān)注我們的項目，在了解員村周邊改造規(guī)劃后，認(rèn)可項目稀缺性與性價比，3天內(nèi)就完成了成交?！?/p>

廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜分析指出：“高端住宅的客群受經(jīng)濟周期影響較小，加之不少高端項目產(chǎn)品力突出，因此市場復(fù)蘇先行。”房地產(chǎn)市場研究專家鄧浩志向新快報記者表示：“這和新興產(chǎn)業(yè)財富高度集中于頭部行業(yè)和少數(shù)人群有關(guān)。隨著各項高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)一步提速，這類高凈值人群總量肯定繼續(xù)增加，他們對高端住宅的需求也會增長?！?/p>

“兩頭熱”：富人掃貨與剛需上車各取所需

在高端住宅市場高歌猛進(jìn)的同時，剛需市場同樣火熱，100萬元至200萬元總價段剛需盤憑借高性價比穩(wěn)居成交主力，與頂豪市場共同構(gòu)成“兩頭熱”格局。

普睿廣佛數(shù)據(jù)顯示，今年一季度（1月1日至3月15日），在廣州一手住宅成交中，100萬元至200萬元總價段的剛需房共網(wǎng)簽3080套，市占率高達(dá)35%。這意味著，每三個在廣州買房的人中就有一個選擇了這個總價區(qū)間。

增城區(qū)成為廣州市剛需成交的主要陣地。作為全市新房成交量最大的區(qū)，增城區(qū)每年成交的新房基本占全市的四分之一至五分之一，今年一季度成交了1536套100萬元至200萬元總價的房子，剛好是全市成交的約一半，該總價段的套均總價為132.39萬元/套。其中，靠近城區(qū)的永寧街道和新塘鎮(zhèn)憑借高性價比，成為剛需購房者的高性價比之選。

即便在廣州市中心區(qū)及近郊，該價格段預(yù)算仍有少量選擇。例如，白云區(qū)的北部四鎮(zhèn)、黃埔區(qū)的知識城板塊、番禺區(qū)的石碁板塊，均有符合該預(yù)算的樓盤在售。

這一現(xiàn)象的背后，是市場購買力的高度集中。鄧浩志分析稱：“當(dāng)前的市場情況與10年前相似，極剛需客戶占主導(dǎo)地位，他們關(guān)心的是‘買不買得起’，因此能嚴(yán)格控制總價的緊湊型產(chǎn)品成為首選。這類產(chǎn)品也因此最先出現(xiàn)供不應(yīng)求的跡象，并可能最先迎來價格上調(diào)?！?/p>

市場的另一端，二手房業(yè)主的心態(tài)也反映了這種分化。市民黃女士告訴新快報記者，原本打算將廣州荔灣芳村一套一房一廳的“老破小”出售，但在看房過程中被買家大幅壓價，最終成交價與她的心理價位相差甚遠(yuǎn)。權(quán)衡之后，她決定放棄出售，將房子重新簡單裝修后用于出租。

黃韜表示，目前廣州租售比已調(diào)整至2%-3%，部分板塊二手價格調(diào)整超出市場預(yù)期，疊加新房供應(yīng)的控制，房價大幅調(diào)整的可能性不大。“不少二手業(yè)主在價格被一再壓低后，寧愿選擇出租也不愿虧本出售。而廣州作為一線城市，住房需求始終存在，只是購房時機的選擇不同，當(dāng)前價格調(diào)整幅度相對輕微，因去年已完成較大幅度調(diào)整?！彼f。

業(yè)內(nèi)直言：今年廣州樓市大概率走“L型”

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“小陽春”市場的分化格局，未來仍將持續(xù)?！澳壳罢w市場仍處于筑底過程?！秉S韜分析認(rèn)為，市場分化越發(fā)明顯，暫時只有高端住宅或性價比非常高的低價項目走量較快?！皬V州目前新房均價為‘4萬元+’，均價5萬元/㎡以上但又未到高端住宅級別的產(chǎn)品，由于市場競爭激烈，去化速度相對較慢。

隨著3月下旬房企推貨節(jié)奏明顯加快，市場的供需兩端正在同步發(fā)力。普睿廣佛的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近三周全市商品房取證貨量持續(xù)攀升，截至3月22日，全市共有18盤次推新，推貨量達(dá)2043套，環(huán)比1月至2月大幅增長251%。供應(yīng)端的這種熱情，為4月市場的持續(xù)運行注入了動力。

對于“小陽春”后的行情，鄧浩志指出，這輪行情的驅(qū)動并非始于3月，廣州二手房價早在2025年11月就已較為穩(wěn)定。“市場已經(jīng)見底，至少是一個‘階段性底部平臺’，但走‘L’型的概率大于‘V型’?！彼A(yù)期，接下來樓市成交量將維持在當(dāng)前相對高位，房價總體以平穩(wěn)為主，局部區(qū)域甚至可能出現(xiàn)小幅上漲。“一方面，購房政策整體維持寬松基調(diào)；另一方面，部分投資客瞄準(zhǔn)房產(chǎn)租金回報率入市，目前部分板塊回報率已達(dá)3%至4%，遠(yuǎn)超銀行定期存款收益。而中心城區(qū)房產(chǎn)兼具自住與投資價值，因此最受市場看好?！彼f。

黃韜則預(yù)計，今年樓市整體表現(xiàn)不會遜色于2025年，但真正的全面復(fù)蘇可能要等到明年?！敖衲?月、9月、10月這幾個熱銷節(jié)點的銷售情況若能達(dá)到市場預(yù)期，將印證市場穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢。”他說。

■新快報記者 何璐詩 文/圖