小區(qū)內(nèi)部低層的“住改商”。 陳炳衡/攝

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者張蓓 陳炳衡 北京報(bào)道

3月30日晚間，因接到業(yè)主爆料，《華夏時(shí)報(bào)》記者實(shí)地探訪河北省廊坊市燕郊燕京航城小區(qū)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)目前居民有數(shù)萬人，入住率很高。內(nèi)部規(guī)劃為純住宅性質(zhì)，在小區(qū)四周規(guī)劃有配套的商業(yè)區(qū)，但是小區(qū)低層“住改商”現(xiàn)象已持續(xù)超過十年，涉及數(shù)十家商鋪。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)三大問題：物業(yè)被指默認(rèn)“住改商”并疑似收取費(fèi)用；商鋪營(yíng)業(yè)執(zhí)照地址與實(shí)際經(jīng)營(yíng)位置不符；小區(qū)居民對(duì)“住改商”態(tài)度兩極分化，便利與困擾并存。

3月16日，有市民通過人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”反映燕京航城小區(qū)違規(guī)“住改商”。三河市委辦公室公開回復(fù)稱，迎賓北路街道已會(huì)同市場(chǎng)、住建等部門現(xiàn)場(chǎng)核查，明確已開展日常勸導(dǎo)、常態(tài)化檢查，排查摸底建立臺(tái)賬，下一步將適時(shí)開展清理整頓。

小區(qū)大門口。 陳炳衡/攝

物業(yè)被指“默許”改造，收費(fèi)5000元說法遭否認(rèn)

3月底的燕郊，夜風(fēng)里還帶著幾分涼意。晚上七點(diǎn)多，華燈初上，燕京航城小區(qū)迎來了下班歸家的人潮。然而，當(dāng)記者走進(jìn)這個(gè)小區(qū)，映入眼簾的卻是一條隱藏在居民樓下的“商業(yè)街”。水果店的橙紅色燈光透過落地玻璃窗灑在人行道上，快遞驛站門前堆滿了待取的包裹，美容美發(fā)店里傳出吹風(fēng)機(jī)的嗡嗡聲，推拿理療館的招牌在夜色中閃爍著暖黃色的光。

3月30日晚間，根據(jù)爆料線索，《華夏時(shí)報(bào)》記者實(shí)地走訪了燕京航城小區(qū)。調(diào)查過程中記者發(fā)現(xiàn)，小區(qū)底層“住改商”現(xiàn)象極為普遍。幾乎每一棟樓的底層都有至少一兩家住戶將陽臺(tái)打通、改裝門面，有的單元甚至一樓整層都被改造成了各類商鋪。從交房至今，這一現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)了超過十年。

“從交房那年就開始這樣了，差不多有超過十年了吧。”小區(qū)居民張阿姨向記者回憶。她是在2014年入住的，“剛開始只有零星幾家小賣部，后來看到?jīng)]人管，開理發(fā)店的、賣菜的、做美容的都來了?，F(xiàn)在樓下什么都有，買菜、取快遞、剪頭發(fā)都不用出小區(qū)，說實(shí)話買東西確實(shí)方便，但人也雜了，安全隱患多?！?/p>

記者實(shí)地走遍小區(qū)多個(gè)樓棟發(fā)現(xiàn)，在中心花園附近的9號(hào)樓、12號(hào)樓和15號(hào)樓，底層住宅幾乎全部“變臉”。原本的窗戶被改造成了卷簾門或推拉式玻璃門，陽臺(tái)被擴(kuò)建為門面，經(jīng)營(yíng)者甚至鋪設(shè)了地磚、安裝了獨(dú)立的招牌。一家名為“航城超市”的店鋪將門口綠化帶硬化，改成了臨時(shí)停車位。記者粗略統(tǒng)計(jì)，僅在小區(qū)內(nèi)部主干道兩側(cè)和中心廣場(chǎng)周邊，就有超過40家由住宅改造的商鋪在營(yíng)業(yè)，業(yè)態(tài)涵蓋便利店、生鮮超市、快遞驛站、水果店、美容美發(fā)、推拿理療、少兒托管、房產(chǎn)中介、奶茶店、干洗店等。

小區(qū)內(nèi)部低層的“住改商”。陳炳衡/攝

晚上八點(diǎn)左右，一家生鮮超市里，幾位下班回家的年輕媽媽正在挑選蔬菜?！耙郧百I菜得騎車出去，來回二十分鐘，現(xiàn)在下樓兩分鐘就到，太方便了?！币晃慌空f。但身后推嬰兒車的老人表達(dá)了擔(dān)憂：“卸貨的貨車直接停在消防通道上，萬一著火怎么辦？”

“你要辦卡嗎？充500送50?！痹谝患矣梢粯亲≌脑斓拿廊莸陜?nèi)，老板熱情招呼。當(dāng)記者詢問是否知道這里是住宅、為何能開店時(shí)，老板顯得很坦然：“這里好多家都這樣，只要交錢給物業(yè)就行，我們開了三四年了，沒人來查。”記者追問交多少錢，老板說：“具體不清楚，反正物業(yè)費(fèi)比普通住戶高一點(diǎn)?！?/p>

這一說法得到多位業(yè)主證實(shí)。業(yè)主趙先生透露，他曾想將一樓房子改成店面，打聽過行情?！奥犝f要給物業(yè)交5000塊錢‘費(fèi)用’。”當(dāng)晚九點(diǎn)左右，記者假裝前來租房的客戶，通過電話向聯(lián)系物業(yè)服務(wù)中心求證，值班工作人員予以堅(jiān)決否認(rèn)：“我們沒有收過這個(gè)錢。具體情況不清楚。如果需要租房，請(qǐng)聯(lián)系樓管，需要辦理民用水電改商業(yè)水電?！?/p>

之后當(dāng)記者聯(lián)系物業(yè)，亮明記者身份之后，得到了“不清楚情況，沒有接到投訴，沒看到有民改商的情況”的回復(fù)。

記者查閱資料了解到，該小區(qū)開發(fā)商為三河上京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2007年2月12日，控股股東為北京地界投資集團(tuán)（持股49.505%），實(shí)際控制人通過多層持股結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)控制權(quán)。該公司專門開發(fā)了燕京航城項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地約430畝，建筑面積約114萬平方米，規(guī)劃38棟住宅樓。項(xiàng)目物業(yè)公司為三河安家物業(yè)服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱“安家物業(yè)”），物業(yè)費(fèi)因樓棟、樓層差異約為1.4元至2.4元/平方米/月。

4月1日，小區(qū)開發(fā)商在電話中對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，由于房產(chǎn)已經(jīng)售出，產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，該行為與公司無關(guān)。

營(yíng)業(yè)執(zhí)照地址與實(shí)際經(jīng)營(yíng)地不符

除了物業(yè)是否存在收費(fèi)“放行”的爭(zhēng)議，這些商鋪的營(yíng)業(yè)執(zhí)照問題同樣令人生疑。記者隨機(jī)進(jìn)入幾家店鋪觀察墻上的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。在一家打印店內(nèi)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記的地址與實(shí)際經(jīng)營(yíng)地完全不符。在一家超市內(nèi)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照地址也是小區(qū)外的一個(gè)地址。在一家快遞驛站，記者甚至沒有看到任何營(yíng)業(yè)執(zhí)照懸掛，老板解釋“正在辦理中”。

“這一看就是虛假地址注冊(cè)，或者是從別處遷過來的?！币晃徊辉妇呙姆山缛耸恐赋?，住宅改商用須提交有利害關(guān)系業(yè)主的簽字同意書。但部分經(jīng)營(yíng)者通過提供虛假場(chǎng)地使用證明，或利用“一址多照”“異地經(jīng)營(yíng)”等漏洞取得執(zhí)照?！坝械南热プ庖粋€(gè)合法商用地址辦下執(zhí)照，再把店搬到小區(qū)里，市場(chǎng)監(jiān)管部門如果不實(shí)地核查，很難發(fā)現(xiàn)。”

3月16日，有市民通過人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”反映燕京航城小區(qū)違規(guī)“住改商”。三河市委辦公室公開回復(fù)稱，迎賓北路街道已會(huì)同市場(chǎng)、住建等部門現(xiàn)場(chǎng)核查，明確已開展日常勸導(dǎo)、常態(tài)化檢查，排查摸底建立臺(tái)賬，下一步將適時(shí)開展清理整頓。

便利與噪聲、安全困擾并存

除上述情況之外，記者還了解到，小區(qū)居民對(duì)“住改商”的態(tài)度出現(xiàn)明顯兩極分化。

“方便，太方便了！下樓就能買菜、拿快遞，不用出小區(qū)?！贝蟛糠帜贻p業(yè)主和帶孩子的老人持歡迎態(tài)度。一位在國貿(mào)上班的年輕白領(lǐng)說：“我早上七點(diǎn)出門，晚上八點(diǎn)才到家，如果還要繞路去買菜，真的吃不消。樓下能買到新鮮蔬菜水果，是剛需?！?/p>

然而，部分底層居民怨聲載道?！俺乘懒?！快遞驛站每天早上六點(diǎn)多就開始卸貨，大貨車轟隆隆，包裹扔在地上砰砰響，我們?cè)跇巧细緵]法睡。我老伴心臟不好，被吵得住了兩次院。”住在某快遞驛站樓上的李先生情緒激動(dòng)。他告訴記者，驛站經(jīng)營(yíng)到晚上十點(diǎn)多，取件人進(jìn)進(jìn)出出，孩子寫作業(yè)都受影響，“期末考試前一天晚上，卸貨到十一點(diǎn)，孩子根本復(fù)習(xí)不進(jìn)去?！?/p>

美容美發(fā)店和推拿理療館也是噪音投訴焦點(diǎn)。多位居民反映，店鋪為招攬生意常在門口播放音樂?！皹窍吕戆l(fā)店從早上九點(diǎn)放流行歌曲到晚上九點(diǎn)，天天如此。我們上夜班的白天沒法休息?！币晃蛔o(hù)士說。根據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》（2026年1月1日起施行），制造噪聲干擾他人正常生活，經(jīng)多次勸阻仍持續(xù)擾民的，可處5日以下拘留或罰款。但實(shí)際操作中，噪聲取證難、鄰里關(guān)系復(fù)雜，受害業(yè)主維權(quán)艱難。不少受訪者表示多次撥打12345和110，“來個(gè)人勸兩句，走了之后照舊”。

“不僅吵，安全隱患更大?！睒I(yè)主王女士指著樓道里隨意停放的外賣電動(dòng)車和堆滿雜物的消防通道說，“商鋪把單元門門禁弄壞了也不修，什么人都能隨便進(jìn)出，我們這棟樓丟了好幾次東西。有一次我親眼看見陌生人挨家挨戶試門鎖?！庇浾咴诙鄠€(gè)單元樓查看發(fā)現(xiàn)，大部分門禁系統(tǒng)損壞或被人為支開，有的單元門被磚頭卡住，陌生人可長(zhǎng)驅(qū)直入。樓道堆滿紙箱、塑料筐等雜物，通道逼仄。3月16日官方回復(fù)稱已責(zé)成物業(yè)動(dòng)態(tài)維護(hù)門禁，但記者3月30日當(dāng)晚在9號(hào)、12號(hào)、15號(hào)樓發(fā)現(xiàn)，門禁大多失效——有的門鎖被完全拆除，有的電子面板貼著“已壞待修”，落款日期卻是三個(gè)月前。

衛(wèi)生和通行問題同樣困擾居民。小區(qū)中心廣場(chǎng)附近的內(nèi)部道路上，多家商鋪卸貨，路邊停滿了各種三輪車，加之小區(qū)內(nèi)住戶很多，記者明顯感受到了路面的擁擠?！按_實(shí)挺擋路的，萬一著火了，救火車開不進(jìn)來怎么辦??？”一名業(yè)主對(duì)記者說道。

一邊是底層商鋪經(jīng)營(yíng)者的生存需求，一邊是高層住戶的安寧權(quán)和居住安全；一邊是部分居民追求的生活便利，一邊是法律法規(guī)對(duì)住宅用途的嚴(yán)格限定；一邊是物業(yè)“沒有執(zhí)法權(quán)”的無奈，一邊是業(yè)主“收了錢就默許”的質(zhì)疑。燕京航城小區(qū)的“住改商”困局，是城市化進(jìn)程中社區(qū)治理精細(xì)化不足的縮影。

“我們不是反對(duì)商業(yè)，但商業(yè)應(yīng)該在商業(yè)區(qū)，住宅就是住宅?！倍辔皇芎I(yè)主表示，小區(qū)附近有商業(yè)配套，并且配套很完善，不應(yīng)該任由私自破墻開店。

小區(qū)內(nèi)部低層的“住改商”。陳炳衡/攝

私自“住改商”背后存在多重法律風(fēng)險(xiǎn)

燕京航城小區(qū)的“住改商”亂象并非孤例。針對(duì)這一現(xiàn)象中暴露出的物業(yè)默許、租客經(jīng)營(yíng)、執(zhí)照掛靠等問題，北京卓浩律師事務(wù)所張建律師接受了《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪，從法律角度進(jìn)行了分析。

張建律師指出，物業(yè)擅自允許甚至變相支持民宅改為商業(yè)，首先面臨行政違法風(fēng)險(xiǎn)。房屋用途由規(guī)劃部門嚴(yán)格管制，擅自“住改商”違反規(guī)劃用途，可能面臨限期改正、罰款等行政處罰。同時(shí)，根據(jù)《民法典》第二百七十九條，業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。司法實(shí)踐中，如果商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)給鄰居造成噪音、污染等困擾，鄰居有權(quán)起訴要求排除妨害、恢復(fù)原狀，法院基本都會(huì)支持鄰居訴求。

對(duì)于租用此類房屋的經(jīng)營(yíng)者，張建律師認(rèn)為核心風(fēng)險(xiǎn)在于租賃合同可能被認(rèn)定無效。因?yàn)樽赓U標(biāo)的物使用本身違法，一旦被鄰居起訴，法院可能判決立即停止經(jīng)營(yíng)，預(yù)期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃將不受法律保護(hù)。

針對(duì)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的租客將營(yíng)業(yè)執(zhí)照掛靠在別處、實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址與登記地址不符的問題，張建律師表示，這種做法同樣存在合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。注冊(cè)地址與實(shí)際經(jīng)營(yíng)地不一致，涉嫌違反《市場(chǎng)主體登記管理?xiàng)l例》等規(guī)定，市場(chǎng)監(jiān)管部門可處以罰款、列入經(jīng)營(yíng)異常名錄甚至吊銷執(zhí)照。同時(shí)，掛靠協(xié)議本身不受法律保護(hù)，管理費(fèi)、責(zé)任劃分等約定在法律上均屬無效。

夜色漸深，晚上十點(diǎn)多，商鋪陸續(xù)關(guān)門。卷簾門拉下的嘩啦聲此起彼伏，快遞驛站最后一名取件的居民抱著包裹快步離去，水果店收起攤位。住宅樓上的窗戶一盞盞熄滅，小區(qū)終于暫時(shí)安靜下來。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>