三月底至四月初，綠城中國(guó)深陷“內(nèi)憂外患”，負(fù)面消息密集爆發(fā)。

3月30日，綠城突發(fā)人事公告，行政總裁郭佳峰因退休辭任，中交系老將耿忠強(qiáng)接任代理行政總裁，全面主持日常經(jīng)營(yíng)；

3月31日，雙重暴擊同步襲來(lái)。一邊是2025年業(yè)績(jī)年報(bào)披露，股東應(yīng)占利潤(rùn)暴跌95.55%，僅余0.71億元，創(chuàng)上市以來(lái)最低。

另一邊天鴻地產(chǎn)在北京召開(kāi)媒體溝通會(huì)，正式向港交所、香港證監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)提交舉報(bào)材料，實(shí)名指控綠城涉嫌主體欺詐、利益輸送、信息披露違規(guī)等多項(xiàng)問(wèn)題。

短短兩天，三大消息疊加，綠城股價(jià)應(yīng)聲跌破9元/股，跌幅超4%。市場(chǎng)嘩然，購(gòu)房者、投資者、行業(yè)人士紛紛追問(wèn)：曾以“品質(zhì)標(biāo)桿”立足的綠城，為何落得這般境地？

所有疑問(wèn)的焦點(diǎn)，最終指向綠城現(xiàn)任董事會(huì)主席劉成云。這位2025年3月才執(zhí)掌綠城的中交系老將，上任剛滿一年，便遭遇綠城史上最密集的經(jīng)營(yíng)危機(jī)。

歷史遺留，與劉成云有無(wú)直接關(guān)聯(lián)？

要理清劉成云的角色，首先要明確：三大負(fù)面事件均有清晰的時(shí)間脈絡(luò)，與他的任職周期完全錯(cuò)位。

劉成云2025年3月26日才獲任綠城中國(guó)非執(zhí)行董事、董事會(huì)主席，正式掌舵戰(zhàn)略方向，此前他長(zhǎng)期在中交集團(tuán)任職，從基層做到黨委常委、副總經(jīng)理，是“中交系”核心骨干，而綠城當(dāng)前的所有亂局，根源都在他上任之前。

先看凈利暴跌95%的核心成因。2025年綠城股東應(yīng)占利潤(rùn)僅0.71億元，較2024年的15.96億元暴跌95.55%，近乎歸零。

年報(bào)明確三大主因，均是歷史遺留問(wèn)題：一是市場(chǎng)調(diào)整期降價(jià)促銷，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率降至11.9%；二是全年計(jì)提資產(chǎn)減值及公允價(jià)值變動(dòng)損失49.21億元，主要涉及2021年拿地的低效庫(kù)存；三是合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)業(yè)績(jī)下滑，進(jìn)一步拖累利潤(rùn)。

2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)高位時(shí)，綠城權(quán)益拿地969億元，排名行業(yè)第六，這些項(xiàng)目在市場(chǎng)下行期淪為“低效庫(kù)存”，最終成為壓垮利潤(rùn)的關(guān)鍵。

再看天鴻的實(shí)名舉報(bào)。天鴻與綠城的糾紛始于2022年，核心爭(zhēng)議源于2020-2021年的合作項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)綠城管理集團(tuán)負(fù)責(zé)代建，卻被天鴻指控“借代建之名，行高息放貸之實(shí)”。

舉報(bào)中點(diǎn)名的周連營(yíng)、耿忠強(qiáng)等核心責(zé)任人，均是劉成云上任前的管理層，爭(zhēng)議項(xiàng)目也發(fā)生在2021年前后，與劉成云無(wú)任何直接關(guān)聯(lián)。綠城2026年1月已發(fā)布聲明，強(qiáng)調(diào)依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，否認(rèn)相關(guān)指控，并表示將配合監(jiān)管調(diào)查、依法維權(quán)。

最后是行政總裁換人。郭佳峰以“退休”為由辭任，實(shí)則是業(yè)績(jī)承壓下的“問(wèn)責(zé)式換帥”。

接任的耿忠強(qiáng)既是中交系出身，也是舉報(bào)中被點(diǎn)名的高管，他的上任，是中交集團(tuán)深化對(duì)綠城管控的信號(hào)，也是劉成云掌舵后推動(dòng)的核心治理方向。

綜上，綠城當(dāng)前亂局的核心是“歷史遺留問(wèn)題”，并非劉成云上任后的決策失誤。

不背鍋，但需扛下破局之責(zé)

市場(chǎng)對(duì)劉成云的質(zhì)疑核心很簡(jiǎn)單：作為綠城“掌舵人”，理應(yīng)對(duì)所有問(wèn)題負(fù)責(zé)。

但事實(shí)上，董事會(huì)主席與行政總裁的權(quán)責(zé)邊界清晰，不能混為一談，劉成云主責(zé)“戰(zhàn)略決策”，行政總裁負(fù)責(zé)“日常經(jīng)營(yíng)”，這是判斷他是否該“背鍋”的關(guān)鍵。

對(duì)于凈利暴跌，劉成云是“接盤(pán)者”，而非“制造者”。他2025年3月上任時(shí)，當(dāng)年的經(jīng)營(yíng)布局、庫(kù)存結(jié)構(gòu)已基本定型，能做的只是被動(dòng)應(yīng)對(duì)，全力化解歷史包袱。

事實(shí)上，其主導(dǎo)下的綠城也有積極進(jìn)展：銷售規(guī)模逆勢(shì)微增2.8%至2519億元，位列行業(yè)第二；短債占比降至18.6%創(chuàng)歷年新低，融資成本3.3%處于行業(yè)低位；庫(kù)存兩年下降36.3%，新增土儲(chǔ)81%集中在長(zhǎng)三角核心區(qū)域。

凈利暴跌是綠城過(guò)往“高拿地、高周轉(zhuǎn)”模式的必然代價(jià)，劉成云的責(zé)任是“解決問(wèn)題”，而非“制造問(wèn)題”。

對(duì)于實(shí)名舉報(bào)，劉成云“無(wú)關(guān)聯(lián)”，但必須“扛責(zé)任”。雖然所有爭(zhēng)議都發(fā)生在他上任前，他未參與任何相關(guān)經(jīng)營(yíng)決策，但作為現(xiàn)任董事會(huì)主席，他無(wú)法回避這個(gè)“歷史爛攤子”。

舉報(bào)事件嚴(yán)重?fù)p害綠城品牌聲譽(yù)，削弱購(gòu)房者信任度，直接影響銷售與融資，且香港監(jiān)管機(jī)構(gòu)已接獲舉報(bào)，后續(xù)調(diào)查結(jié)果關(guān)乎綠城上市地位與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，牽頭應(yīng)對(duì)、給出解決方案，是他作為“掌舵人”不可推卸的核心責(zé)任。

對(duì)于總裁換人，劉成云是“主導(dǎo)者”，目的是為破局鋪路。自2014年中交入股綠城，“央企控股、民企經(jīng)營(yíng)”的混合格局長(zhǎng)期存在，“控股不控權(quán)”導(dǎo)致戰(zhàn)略執(zhí)行不到位、風(fēng)險(xiǎn)管控松散。

劉成云上任后，核心任務(wù)之一便是推動(dòng)綠城“中交化”改造，強(qiáng)化央企管控。耿忠強(qiáng)作為中交系資深高管、劉成云的老同事，理念高度契合，此次換人，是淘汰舊團(tuán)隊(duì)、組建核心班子，推動(dòng)綠城擺脫歷史包袱的關(guān)鍵一步。

綠城的考驗(yàn)也是劉成云的挑戰(zhàn)

綠城的困境，從來(lái)不是一家企業(yè)的問(wèn)題，而是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的縮影。

自2022年起，行業(yè)進(jìn)入“去庫(kù)存、降負(fù)債、穩(wěn)現(xiàn)金流”周期，無(wú)論民企還是央企，均面臨利潤(rùn)下滑、庫(kù)存高企、合規(guī)壓力加大的挑戰(zhàn)。

綠城作為“品質(zhì)標(biāo)桿”，危機(jī)集中爆發(fā)有其自身特殊性，它既背負(fù)著“高拿地、高庫(kù)存”的歷史包袱，又面臨代建模式風(fēng)險(xiǎn)暴露、混合治理矛盾等新問(wèn)題，天鴻的舉報(bào)，便暴露了代建模式中“資金捆綁、監(jiān)管套利”的行業(yè)共性風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)劉成云而言，考驗(yàn)才剛剛開(kāi)始。他雖無(wú)需為過(guò)去的問(wèn)題背鍋，但作為當(dāng)前掌舵人，必須扛起解決問(wèn)題的重任。

短期來(lái)看，他要妥善處理舉報(bào)事件，配合監(jiān)管調(diào)查，維護(hù)品牌聲譽(yù)，同時(shí)加快庫(kù)存去化，控制資產(chǎn)減值，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，確保核心業(yè)務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

長(zhǎng)期來(lái)看，他需深化與中交集團(tuán)的協(xié)同，借助央企背書(shū)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本，還要聚焦長(zhǎng)三角高能級(jí)城市，優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，摒棄“高拿地、高周轉(zhuǎn)”的舊模式，回歸“品質(zhì)+穩(wěn)健”的核心，規(guī)范代建業(yè)務(wù)，防范合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

從履歷看，劉成云深耕基建、投資領(lǐng)域多年，在戰(zhàn)略規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)管控方面經(jīng)驗(yàn)豐富，這也是中交集團(tuán)選擇他掌舵綠城的核心原因。

他在業(yè)績(jī)會(huì)上明確表示，2026年是綠城投資最難的一年，但公司仍計(jì)劃全口徑拿地約1000億元，聚焦核心區(qū)域精準(zhǔn)投資，逐步擺脫歷史包袱。

房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”已過(guò)，“穩(wěn)健發(fā)展”成為唯一主旋律。綠城的危機(jī)是陣痛，也是洗牌。劉成云能憑借經(jīng)驗(yàn)與資源，帶領(lǐng)綠城擺脫歷史包袱、走出亂局、回歸正軌嗎？

房產(chǎn)|樓市|企業(yè)|人物|項(xiàng)目

石頭侃房已入駐全媒體平臺(tái)