大膽猜一下2026年年底房?jī)r(jià)

大膽猜，猜不對(duì)……那就不對(duì)吧。反正我也沒打算負(fù)責(zé)。

我猜到2026年年底，十月開始，房?jī)r(jià)會(huì)大跳水。成交會(huì)比往年更悲慘，甚至整個(gè)市場(chǎng)陷入停滯。注意這是指二手房，新房市場(chǎng)不評(píng)價(jià)，他們?cè)撡F繼續(xù)貴，政策撐腰不是市場(chǎng)能決定的。

最近，就過了年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體看還是不錯(cuò)的。一月份是學(xué)區(qū)房，二月過年，三四月一貫都稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)的小陽春。今年這個(gè)小陽春情況尤其樂觀，比去年同期成交量翻倍。也正因?yàn)槿绱?，很多人都覺得這是房地產(chǎn)市場(chǎng)蘇醒的新起點(diǎn)。

甚至又開始有大批量的稿子出現(xiàn)，說投資房產(chǎn)然后出租，同樣也是帶來額外收入的一個(gè)重點(diǎn)，也會(huì)有一些網(wǎng)友和我說見證了有人購買老破小出租。

這等于在說，房屋又恢復(fù)了投資價(jià)值。在國(guó)家已經(jīng)把房屋列為一般消費(fèi)品的時(shí)候，有人告訴你房屋又恢復(fù)了投資價(jià)值。當(dāng)然不能否認(rèn)，在某些特殊情況下這種情況是有可能發(fā)生的，但是對(duì)于大部分地區(qū)來說，投資價(jià)值恐怕是輕易恢復(fù)不了。

前面的稿子其實(shí)說過今年這個(gè)小陽春的成交特征，比去年翻倍的成交額下面，是一群之前其實(shí)并沒有買房的人開始行動(dòng)。成交的房產(chǎn)全部都是用來自己住的，全部！起碼在石家莊某個(gè)中介這里，毫無例外。成交的全部都是兩室或者三室的房子，并不確定有沒有一室的，或者有，但肯定很少很少。全部都是適合一個(gè)家庭住的，也都是次新房。不像新房那么貴，并且還帶著一點(diǎn)裝修的房子。價(jià)格一百萬左右，貸款一半以內(nèi)。不過增加一個(gè)新消息，就是改善型二百萬多點(diǎn)的其實(shí)也成交了不少。但整體看，成交的是剛需里面的便宜貨，和改善型里面的便宜貨。并且剛需仍然是成交主力。

所以，我想這樣的房子應(yīng)該更多是買了自己住的。

也有更直接的市場(chǎng)反饋表示，雖然那不確定未來價(jià)格會(huì)不會(huì)繼續(xù)掉，但掉應(yīng)該也掉不了太多，虧也就虧不了太多，現(xiàn)在買，可以接受了。

這讓我感覺，這是當(dāng)前這個(gè)市場(chǎng)上，最后的需求。

當(dāng)然事情不能說的那么絕對(duì)，畢竟我還沒開始看房子，還有一些像我這樣的人還沒動(dòng)手。雖然如此，我也仍然感覺，這個(gè)市場(chǎng)上對(duì)于房屋的需求，已經(jīng)接近枯竭。

所以現(xiàn)在市場(chǎng)給人的感覺是兩個(gè)，第一，需求旺盛，第二，房?jī)r(jià)上升。

剛才已經(jīng)解釋過需求旺盛的具體情況，至于房?jī)r(jià)上升，應(yīng)該說便宜的房子成交了一批，剩下的自然是貴的。所以你要從這個(gè)角度看，房?jī)r(jià)上升也確實(shí)沒毛病。不過這并不能說是真實(shí)市場(chǎng)情況，之前另一個(gè)被極度扭曲的數(shù)據(jù)就是成交價(jià)格，因?yàn)槌山粌r(jià)格總是偏高，所以就會(huì)帶給人錯(cuò)誤判斷。尤其是在學(xué)區(qū)房成交季節(jié)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格普遍比較高，所以就出現(xiàn)了年初成交價(jià)格偏高的情況，但并不能代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。

今天又問了中介，兩個(gè)中介的反饋就一句話，便宜房子賣完了，沒房了。

這個(gè)回復(fù)挺有意思，沒房了。就是那些開價(jià)貴的房子，根本就沒有被中介當(dāng)做正兒八經(jīng)的房源對(duì)待。當(dāng)然略微貴一點(diǎn)的也不是絕對(duì)不成交，裝修好一點(diǎn)，或者帶著好點(diǎn)的家具的，也成交?？傮w來說就是，價(jià)格低的，劃算的成交。

如果我們把買房的人分為三類，剛需、改善和投資，那么現(xiàn)在剛需占據(jù)主流，其次是少部分的改善，最后是投資，投資需求現(xiàn)在幾乎不存在。這一批剛需過去之后，2026年隨后的日子里，房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)生什么呢？

最大的可能性就是流動(dòng)性的進(jìn)一步枯竭，比現(xiàn)在還要慘，因?yàn)閯傂铔]有了，改善存在但是很少。應(yīng)該說，改善的需求在現(xiàn)在和將來都存在，但是不會(huì)太多。即便是有改善，也不會(huì)改變市場(chǎng)存量。一個(gè)家庭買入一套改善，大概率就會(huì)賣掉一套之前住的房子。

所以當(dāng)剛需在今年春天這個(gè)季節(jié)進(jìn)一步削弱以后，未來的需求下降，流動(dòng)性下降，下半年成交可能會(huì)比去年同期更悲慘。跟著房?jī)r(jià)會(huì)迎來進(jìn)一步的下跌。至于能跌多少，不好說，有可能跌個(gè)大的。比如石家莊，往常每年跌幅在一千多點(diǎn)，那么今年跌幅大概率會(huì)比這個(gè)更大。

而且如果剛需都已經(jīng)上車，那么房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)出來呢。按照以前我們的思維方式，房產(chǎn)稅應(yīng)該在價(jià)格橫盤的時(shí)候出現(xiàn)，但如果市場(chǎng)上想要買房的人都買了，剩下的人買不買都可以，那么這個(gè)時(shí)候就算房?jī)r(jià)還在掉，房產(chǎn)稅也大概率會(huì)出臺(tái)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)就算掉，也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)有太大影響了。

當(dāng)然，我自己也沒買房，我還希望他掉的再多一點(diǎn)。所以我也就是猜，至于未來如何，只能等等看。