出品 | 搜狐財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整進(jìn)入第五個(gè)年，“分化”已從行業(yè)趨勢(shì)升級(jí)為生存常態(tài)，多數(shù)房企仍面臨銷(xiāo)售去化、利潤(rùn)承壓、債務(wù)兌付等壓力，但也不乏部分民企優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，在周期中蛻變。

從2025年財(cái)報(bào)觀察，新城控股便是其中代表。過(guò)去數(shù)年公司主動(dòng)收縮開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、聚焦商業(yè)板塊，持續(xù)優(yōu)化盈利結(jié)構(gòu)，2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入530.12億元，歸母凈利潤(rùn)為6.8億元。

在當(dāng)下民營(yíng)房企普遍承壓的環(huán)境下，新城控股仍能保持盈利，業(yè)績(jī)韌性凸顯。這份財(cái)報(bào)也釋放出明確信號(hào)：新城控股已完成從 “開(kāi)發(fā)商” 向 “商業(yè)運(yùn)營(yíng)商” 的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)根基的重塑。

商業(yè)壓艙石：從“第二曲線”到利潤(rùn)支柱

財(cái)報(bào)顯示，新城控股2025年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為140.9 億元，同比增長(zhǎng) 10%，在行業(yè)下行周期內(nèi)彰顯了穩(wěn)健的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)韌性，進(jìn)一步鞏固了吾悅商管作為實(shí)體商業(yè)高質(zhì)量發(fā)展標(biāo)桿的行業(yè)地位。

更關(guān)鍵的是盈利結(jié)構(gòu)的根本性轉(zhuǎn)變，物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利達(dá) 90.95 億元，占總毛利的比重高達(dá)63%，較上一年的48%大幅提升15個(gè)百分點(diǎn)；而且，商業(yè)板塊毛利率穩(wěn)定在70%高位，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的13.03%，推動(dòng)新城控股毛利水平逆勢(shì)走高。

這組數(shù)據(jù)意味著，這家房企已不再是傳統(tǒng)意義上的開(kāi)發(fā)商，而是轉(zhuǎn)變成以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心的運(yùn)營(yíng)商，商業(yè)板塊已從“第二曲線”轉(zhuǎn)變?yōu)槔麧?rùn)支柱，成為其穿越周期壓艙石。

2025 年，新城控股的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售營(yíng)收 390.04 億元，公司整體毛利率從2024年的19.8%提升至 27.42%，核心正是高毛利商業(yè)板塊的占比提升，拉高了企業(yè)整體盈利水平。

這主要源于吾悅廣場(chǎng)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。2025年，在擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)政策持續(xù)深化及縣域商業(yè)體系建設(shè)加快推進(jìn)的宏觀背景下，公司依托“經(jīng)營(yíng)五步法”核心理念，聚焦資產(chǎn)價(jià)值提升與消費(fèi)體驗(yàn)升級(jí)。同時(shí)，持續(xù)以差異化策略構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)強(qiáng)化匹配消費(fèi)需求的項(xiàng)目定位、精細(xì)化品牌組合、沉浸式的場(chǎng)景創(chuàng)新、多維度會(huì)員生態(tài)聯(lián)動(dòng)，不斷夯實(shí)商業(yè)基本盤(pán)。

截至2025年底，新城控股已在全國(guó)141個(gè)城市布局207座吾悅廣場(chǎng)，開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)178座，開(kāi)業(yè)規(guī)模1649.07萬(wàn)平方米，出租率穩(wěn)定在97.86%的高位，連續(xù)多年維持在95%以上，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

更具價(jià)值的是，新城控股的商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入已達(dá)當(dāng)期利息支出的 3.94 倍，意味著僅靠商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入，就能完全覆蓋所有債務(wù)利息，形成 “自我造血、抗風(fēng)險(xiǎn)” 的現(xiàn)金流閉環(huán) —— 這正是民營(yíng)房企最稀缺的 “安全墊”。

東吳證券在近期研報(bào)中分析稱(chēng)，新城商管規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張，核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)保持穩(wěn)健，商業(yè)板塊繼續(xù)發(fā)揮公司業(yè)績(jī)與現(xiàn)金流“穩(wěn)定器”作用。

筑牢 “信任底座”：零違約+高交付

當(dāng)前，信用風(fēng)險(xiǎn)仍是房地產(chǎn)行業(yè)的核心痛點(diǎn)，公開(kāi)債違約、交付延期成為制約民營(yíng)房企發(fā)展的最大瓶頸，而“信用”也成為區(qū)分優(yōu)質(zhì)房企與風(fēng)險(xiǎn)房企的核心標(biāo)尺，而新城控股以“零違約+高交付”的雙重表現(xiàn)，重塑了民營(yíng)房企的信用標(biāo)桿。

債務(wù)兌付層面，新城控股2025年如期償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券58.55億元，每一筆公開(kāi)債券均實(shí)現(xiàn)提前或如期足額兌付，持續(xù)保持“零違約”紀(jì)錄。這種堅(jiān)守不僅收獲來(lái)自監(jiān)管機(jī)構(gòu)和投資者的認(rèn)同，更讓新城控股在融資市場(chǎng)中獲得了差異化優(yōu)勢(shì)。

2025年，新城控股在融資端實(shí)現(xiàn)了多項(xiàng)“破冰”之舉，不僅成功發(fā)行了近三年來(lái)民營(yíng)房企首筆純信用境外債券，更完成了全國(guó)首單消費(fèi)類(lèi)機(jī)構(gòu)間REITs——以青浦吾悅廣場(chǎng)為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃。

通過(guò)REITs等創(chuàng)新工具，新城控股不僅盤(pán)活了存量資產(chǎn)，更向市場(chǎng)證明了其商業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性和可證券化價(jià)值。這一里程碑式的突破，打通了持有型商業(yè)地產(chǎn)的退出通道，標(biāo)志著新城控股從“重資產(chǎn)持有”向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型邁出關(guān)鍵一步。

截至2025年底，新城控股獲得各大銀行集團(tuán)層面授信額度629億元，整體平均融資成本為5.44%，較2024年末下降0.48個(gè)百分點(diǎn)。

“公司將繼續(xù)探究使用多層級(jí)REITs、公司債券、中期票據(jù)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等多種股權(quán)及債務(wù)融資工具，拓寬融資渠道，拉長(zhǎng)融資期限，降低融資成本�！� 新城控股高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬說(shuō)道。

保交付作為房企信用的延伸，更是新城控股的“必答題”。2025年，公司上下齊心，有力保障全年交付目標(biāo)及吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)100%達(dá)成，實(shí)現(xiàn)企業(yè)安全穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)：全年交付房源超3.8萬(wàn)套，近三年累計(jì)交付突破27.8萬(wàn)套。

而且，新城控股的交付不僅追求“數(shù)量”，更注重“質(zhì)量”，交付滿(mǎn)意度連續(xù)三年保持在90%以上，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化施工、精細(xì)化管控，將“保交付”升級(jí)為“保品質(zhì)交付”，既兌現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者的承諾，更以實(shí)際行動(dòng)修復(fù)了市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企的信任。

高交付率帶來(lái)的直接成效，就是新城控股2025年銷(xiāo)售回款率達(dá)110.41%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，形成“交付→信任→回款→現(xiàn)金流”的正向循環(huán)，進(jìn)一步夯實(shí)了企業(yè)的安全基礎(chǔ)。

“截至2025年末，公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)8年為正，2025年度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入14.25億元。未來(lái)，公司會(huì)繼續(xù)做好現(xiàn)金流管理，提升資金使用效率，保護(hù)公司資金安全。” 管有冬強(qiáng)調(diào)道。

培育增長(zhǎng)新動(dòng)能：建管業(yè)務(wù)破局

房地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)邏輯已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變——從“誰(shuí)的土儲(chǔ)多”轉(zhuǎn)向“誰(shuí)的管理能力強(qiáng)”，從“重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)服務(wù)”。

新城控股精準(zhǔn)踩中這一趨勢(shì)，將其在商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域積累的能力進(jìn)行外溢，大力發(fā)展代建及管理業(yè)務(wù)，2025年新城建管新增簽約面積達(dá)1061萬(wàn)平方米，躋身行業(yè)代建企業(yè)TOP8；截至2025年底，累計(jì)管理項(xiàng)目155個(gè)，累計(jì)管理總建筑面積超2600萬(wàn)平方米，規(guī)模實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

與傳統(tǒng)代建企業(yè)不同，新城建管的核心競(jìng)爭(zhēng)力，不在于簡(jiǎn)單的施工管理輸出，而在于“商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力+品牌資源+商戶(hù)體系+資管能力”的綜合解決方案。

依托吾悅廣場(chǎng)多年積累的全國(guó)化品牌影響力、成熟的商戶(hù)資源與專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力，新城建管能為委托方提供從規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)到商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)管理的全鏈條服務(wù)，尤其在商業(yè)代建領(lǐng)域，形成了難以復(fù)制的差異化優(yōu)勢(shì)。

主動(dòng)收縮開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，新城控股已經(jīng)筑牢安全防線，構(gòu)建起全新的盈利結(jié)構(gòu)與模式，為行業(yè)提供了可借鑒的生存與發(fā)展范式。