2025年以190輪競(jìng)價(jià)、39%溢價(jià)率拿下重慶新牌坊地王的四川遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)，其入渝首作遠(yuǎn)達(dá)·錦宸序在2026年3月首開(kāi)后，一邊是“勁銷3億、共享浮島戶型去化超90%”的營(yíng)銷熱度，一邊是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)暴露的整體去化疲軟、大戶型滯銷困境。在萬(wàn)元樓面價(jià)的成本重壓下，這家零負(fù)債民企的重慶首秀，正面臨盈利空間壓縮、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡、本土競(jìng)爭(zhēng)加劇的多重風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)。

25億重倉(cāng)核心區(qū)：高溢價(jià)拿地埋下成本“緊箍咒”

2025年，遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)以“激進(jìn)拿地”的姿態(tài)正式闖入重慶主城：4月以總價(jià)13.42億元、樓面價(jià)10418元/㎡、溢價(jià)率38.94%拿下渝北區(qū)新牌坊地塊，創(chuàng)下重慶近三年土拍溢價(jià)率新高；6月再以12.1億元、樓面價(jià)11865元/㎡、溢價(jià)率22%競(jìng)得江北溉瀾溪濱江地塊，兩宗核心地塊總斥資超25億元，樓面價(jià)雙雙突破萬(wàn)元，遠(yuǎn)超同期重慶主城核心區(qū)土拍平均水平。

據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，新牌坊地塊僅土地成本就超萬(wàn)元/㎡，疊加建安、稅費(fèi)、營(yíng)銷等綜合成本，項(xiàng)目保本售價(jià)需達(dá)到2.2萬(wàn)-2.3萬(wàn)/㎡以上。而項(xiàng)目首開(kāi)均價(jià)約2.6萬(wàn)/㎡，看似有利潤(rùn)空間，但實(shí)際銷售數(shù)據(jù)卻暗藏隱憂：網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目首批推出的215套房源中，僅成交77套，整體去化率僅36%；即便剔除未推售的143㎡戶型，整體去化率也僅47%，遠(yuǎn)低于案場(chǎng)宣傳的73%。其中，定位高端的262㎡大平層產(chǎn)品去化率僅17%，成為項(xiàng)目去化的最大拖累。

銷售數(shù)據(jù)“冰火兩重天”：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡加劇去化壓力

遠(yuǎn)達(dá)·錦宸序的銷售呈現(xiàn)出明顯的“冷熱分化”：主打高贈(zèng)送的131㎡、143㎡“共享浮島”戶型，憑借約47㎡的不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積贈(zèng)送、163%的超高得房率，首開(kāi)去化率超90%，成為項(xiàng)目的“流量擔(dān)當(dāng)”；但定位頂豪的262㎡大平層產(chǎn)品，盡管簽約最高單價(jià)突破3萬(wàn)元/㎡，卻因總價(jià)超700萬(wàn)、產(chǎn)品創(chuàng)新缺乏市場(chǎng)驗(yàn)證，去化率不足兩成，直接拉低了項(xiàng)目整體去化效率。

更值得警惕的是，項(xiàng)目的盈利結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡：高去化的中小戶型單價(jià)僅2.2萬(wàn)-2.5萬(wàn)/㎡，利潤(rùn)空間被萬(wàn)元樓面價(jià)大幅壓縮；而高利潤(rùn)的大戶型產(chǎn)品卻陷入滯銷，導(dǎo)致項(xiàng)目整體回款速度不及預(yù)期?？硕饠?shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目首開(kāi)成交約3億元，僅覆蓋新牌坊地塊土地成本的22%，后續(xù)去化壓力直接關(guān)系到項(xiàng)目的盈利前景。

多重風(fēng)險(xiǎn)交織：遠(yuǎn)達(dá)入渝面臨“三道坎”

1. 高成本拿地與盈利空間的博弈

遠(yuǎn)達(dá)以近40%的溢價(jià)率拿下新牌坊地塊，樓面價(jià)較周邊二手房均價(jià)僅低約3000元/㎡，在重慶核心區(qū)改善市場(chǎng)價(jià)格天花板明確的背景下，項(xiàng)目盈利空間被嚴(yán)重?cái)D壓。一旦后續(xù)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)，或大戶型去化持續(xù)疲軟，項(xiàng)目將面臨“賣一套虧一套”的風(fēng)險(xiǎn)。即便遠(yuǎn)達(dá)以全自有資金開(kāi)發(fā)，無(wú)融資壓力，但資金占用周期拉長(zhǎng)，也將影響其后續(xù)重慶市場(chǎng)的拿地布局。

2. 品牌認(rèn)知不足與本土市場(chǎng)的“水土不服”

作為四川自貢起家的區(qū)域民企，遠(yuǎn)達(dá)在重慶購(gòu)房者中認(rèn)知度極低，甚至存在“非地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)”的刻板印象。在重慶市場(chǎng)由龍湖、香港置地等本土高端品牌，以及保利、中海等央企國(guó)企主導(dǎo)的格局下，遠(yuǎn)達(dá)需投入巨額營(yíng)銷成本扭轉(zhuǎn)認(rèn)知，而首盤交付口碑尚未建立，進(jìn)一步加劇了高端客群的觀望情緒。同時(shí)，地塊南側(cè)緊鄰恒大遺留超高層、自身高差較大等先天缺陷，也對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工成本提出了更高要求，考驗(yàn)團(tuán)隊(duì)本地化操盤能力。

3. 產(chǎn)品創(chuàng)新與市場(chǎng)接受度的不確定性

項(xiàng)目主打“重慶首個(gè)新歸家全景倉(cāng)+福島空中花園”的四代住宅產(chǎn)品，雖符合重慶住宅新規(guī)，但這類創(chuàng)新產(chǎn)品在核心區(qū)尚無(wú)成熟市場(chǎng)驗(yàn)證。尤其是262㎡大平層的7米挑高客廳、空中花園設(shè)計(jì)，雖產(chǎn)品力突出，但重慶高端改善客群更看重地段、品牌與圈層，遠(yuǎn)達(dá)作為新入者，難以快速撬動(dòng)頂豪客群，導(dǎo)致大戶型去化遇冷。若后續(xù)產(chǎn)品無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)反饋調(diào)整，將進(jìn)一步加劇庫(kù)存壓力。