權(quán) 益 保 護(hù)

公共區(qū)域豎起收費(fèi)桿，
業(yè)主連知情權(quán)都沒(méi)有？

南昌某大型小區(qū)：物業(yè)一言不合就裝桿收費(fèi)，業(yè)主怒了

南昌，高新區(qū)，某大型商品房小區(qū)。

小區(qū)業(yè)主出門，發(fā)現(xiàn)公共區(qū)域多了幾根停車收費(fèi)桿。

沒(méi)有提前告知，沒(méi)有業(yè)主大會(huì)表決，沒(méi)有合作協(xié)議公示，沒(méi)有收費(fèi)審批文件，沒(méi)有收益分配方案——什么都沒(méi)有，桿子就已經(jīng)立起來(lái)了，收費(fèi)已經(jīng)開(kāi)始了。

業(yè)主的原話：

"我們直到看到收費(fèi)桿立起來(lái)，才知道這件事！"

這句話聽(tīng)著是不是很耳熟？

物業(yè)單方面引入第三方停車管理公司，把業(yè)主共有的公共區(qū)域劃為收費(fèi)車位，安裝停車收費(fèi)桿，開(kāi)始向進(jìn)出車輛收費(fèi)。業(yè)主多次反對(duì)，物業(yè)拒絕整改。

最后，業(yè)主通過(guò)問(wèn)政平臺(tái)投訴，屬地鎮(zhèn)政府介入——收費(fèi)桿才終于停了。

一個(gè)本該由業(yè)主自己決定的事，愣是鬧到政府出面才解決。

這背后暴露的，不只是某一家物業(yè)的問(wèn)題，而是整個(gè)行業(yè)對(duì)業(yè)主權(quán)利的漠視。

先搞清楚：公共區(qū)域歸誰(shuí)？

這個(gè)問(wèn)題，答案非常明確，法律寫得清清楚楚。

《民法典》第二百七十四條：

"建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。"

《民法典》第二百七十八條：

"下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定……（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。"——需要專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

翻譯成人話：小區(qū)公共區(qū)域是全體業(yè)主的，在公共區(qū)域設(shè)收費(fèi)車位，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)。

物業(yè)有建議權(quán)，有執(zhí)行權(quán)，但沒(méi)有決定權(quán)。

這家物業(yè)，跳過(guò)了業(yè)主大會(huì)表決，跳過(guò)了業(yè)委會(huì)同意，跳過(guò)了任何形式的公示和征求意見(jiàn)，直接拉來(lái)一家第三方公司就把桿子立上了。

這不是管理，這是擅闖。

物業(yè)的辯解：初衷是好的？

被業(yè)主投訴后，物業(yè)和鎮(zhèn)政府是這樣回應(yīng)的：

物業(yè)說(shuō)法：

"為規(guī)范停車秩序、管控外來(lái)車輛占用業(yè)主資源、緩解停車擁堵及亂停亂放問(wèn)題，在部分業(yè)主代表建議下設(shè)置了停車收費(fèi)桿。"

"初衷是通過(guò)規(guī)范化管理維護(hù)小區(qū)正常停車秩序，保障全體業(yè)主停車權(quán)益。"

看清楚了，這個(gè)說(shuō)法里有一個(gè)非常關(guān)鍵的詞——"部分業(yè)主代表建議"。

"部分業(yè)主代表"不等于"業(yè)主大會(huì)"。三個(gè)五個(gè)業(yè)主代表點(diǎn)頭，就能代表全體業(yè)主拍板了嗎？今天這幾個(gè)代表同意裝桿收費(fèi)，明天那幾個(gè)代表能不能同意拆圍墻開(kāi)商鋪？

程序正義，是法律底線，不是可以隨意跳過(guò)的"小節(jié)"。

再說(shuō)"初衷是好的"這件事。

初衷再好，程序違法就是違法。小偷還說(shuō)初衷是養(yǎng)家糊口呢。如果"初衷好"就能繞過(guò)法律規(guī)定，那法律的存在還有什么意義？管理小區(qū)停車秩序，方法有很多——加強(qiáng)巡邏、貼違停通知、來(lái)訪登記制度——唯獨(dú)不能繞過(guò)業(yè)主大會(huì)直接上收費(fèi)桿。這是態(tài)度問(wèn)題，更是法律意識(shí)問(wèn)題。

而且，這個(gè)"初衷"背后有沒(méi)有別的考量？引進(jìn)第三方停車公司，合作協(xié)議內(nèi)容是什么？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)怎么定的？收的錢進(jìn)了誰(shuí)的口袋？收益怎么分配？

這些問(wèn)題，一個(gè)都沒(méi)公示。

沒(méi)有公示的合作協(xié)議，誰(shuí)知道這家第三方公司和物業(yè)之間有沒(méi)有利益輸送？沒(méi)有公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，誰(shuí)知道定價(jià)是否合理？沒(méi)有公示的收益分配方案，誰(shuí)知道這筆錢是進(jìn)了全體業(yè)主的公共收益賬戶，還是進(jìn)了別人的腰包？

這不是個(gè)案，
而是行業(yè)的"標(biāo)準(zhǔn)操作"

類似的事情，在多地反復(fù)上演：

? 江西某地一大型商品房小區(qū)（2026年2月）——業(yè)主投訴公共區(qū)域停車位違規(guī)收費(fèi)，惡意封閉共有車位。

? 某品牌開(kāi)發(fā)商旗下小區(qū)（2026年3月）——物業(yè)無(wú)手續(xù)擅自收取停車費(fèi)，官方責(zé)令立即停止。

? 某設(shè)區(qū)市全市專項(xiàng)整治（2025年6月）——住建、發(fā)改、市監(jiān)三部門聯(lián)合出手，重拳整治住宅小區(qū)"亂停車、亂收費(fèi)"問(wèn)題。

同一個(gè)問(wèn)題，在不同城市反復(fù)出現(xiàn)，甚至到了需要政府部門聯(lián)合整治的地步。

為什么？因?yàn)閷?duì)很多物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，在公共區(qū)域設(shè)停車收費(fèi)桿，已經(jīng)成了一種"創(chuàng)收手段"，甚至是一種"行業(yè)慣例"。做法基本相同：

Step 1：找?guī)讉€(gè)"業(yè)主代表"背書，營(yíng)造"業(yè)主有需求"的假象。

Step 2：引入第三方停車公司（這樣出了事可以甩鍋給第三方）。

Step 3：趁業(yè)主不注意，連夜裝桿，先上車后補(bǔ)票。

Step 4：開(kāi)始收費(fèi)。不公示合同、不公示標(biāo)準(zhǔn)、不公示收益去向。

Step 5：業(yè)主投訴 → 能拖就拖 → 實(shí)在拖不過(guò)去就"暫停" → 風(fēng)頭過(guò)了再來(lái)。

這套流程，已經(jīng)不是"管理方式不當(dāng)"可以解釋的了，這就是在侵占業(yè)主的共有權(quán)益。

那些"暫停"的收費(fèi)桿，
后來(lái)怎樣了？

屬地鎮(zhèn)政府回復(fù)說(shuō)：該點(diǎn)位現(xiàn)已停止停車收費(fèi)，相關(guān)設(shè)備暫停運(yùn)行。后續(xù)是否繼續(xù)設(shè)置，將征求三分之二以上業(yè)主意見(jiàn)。

注意措辭——"暫停運(yùn)行"，不是"拆除"。

"暫停"意味著什么？意味著桿子還在那里，設(shè)備還在那里，只要風(fēng)頭一過(guò)，隨時(shí)可以重新啟動(dòng)。很多小區(qū)的業(yè)主都有類似的經(jīng)歷：投訴了，停了；過(guò)了一段時(shí)間，又悄悄開(kāi)了；再投訴，再停；再過(guò)一陣，又來(lái)了……貓鼠游戲，周而復(fù)始。

更關(guān)鍵的是，收費(fèi)桿"暫停"了，但之前收的錢怎么辦？

這家小區(qū)從一年前就開(kāi)始裝桿收費(fèi)，到被投訴停收，這中間收了多少錢？這筆錢是進(jìn)了全體業(yè)主的公共收益賬戶，還是被第三方公司和物業(yè)分了？

違規(guī)收取的錢，該退還得退還，該歸入公共收益的歸入公共收益。這不是"暫停運(yùn)行"就能一筆帶過(guò)的。

之前我們寫過(guò)某知名物業(yè)撤場(chǎng)后被判返還168萬(wàn)公共收益的案例。如果物業(yè)覺(jué)得可以悄悄裝桿收費(fèi)、被抓了就"暫停"、之前收的錢不了了之，那法律教育的代價(jià)遲早會(huì)來(lái)。

業(yè)主怎么維權(quán)？
記住這四條底線

底線一：涉及公共區(qū)域的經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)，必須業(yè)主大會(huì)表決。

不只是停車收費(fèi)，還包括電梯廣告、外墻廣告、公共區(qū)域擺攤設(shè)點(diǎn)等。任何將公共區(qū)域用于經(jīng)營(yíng)的行為，都必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意。沒(méi)有表決，就是違規(guī)。業(yè)主有權(quán)要求立即停止。

底線二：物業(yè)公司有建議權(quán)，沒(méi)有決定權(quán)。

物業(yè)可以提出停車管理方案，但方案必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后才能執(zhí)行。物業(yè)單方面決定裝桿、定價(jià)、收費(fèi)，性質(zhì)等同于未經(jīng)同意擅自處分他人財(cái)產(chǎn)。

底線三：公共收益必須公開(kāi)透明。

即便業(yè)主大會(huì)同意設(shè)停車收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合作協(xié)議、收益分配方案必須全部公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。這筆錢屬于全體業(yè)主的公共收益，任何物業(yè)無(wú)權(quán)私下處置。

底線四：維權(quán)渠道要選對(duì)，投訴要趁早。

先向物業(yè)書面提出異議（保留證據(jù)），然后向業(yè)委會(huì)反映（如有），再向?qū)俚刈〗ú块T、12345熱線投訴，必要時(shí)通過(guò)問(wèn)政平臺(tái)曝光。不要等收費(fèi)運(yùn)行了幾個(gè)月甚至幾年才想起來(lái)維權(quán)，越拖越被動(dòng)。

物業(yè)的"自作聰明"，
正在透支最后的信任

平心而論，小區(qū)停車秩序確實(shí)是很多小區(qū)的痛點(diǎn)。外來(lái)車輛占用、亂停亂放、消防通道被堵——這些問(wèn)題真實(shí)存在，業(yè)主也確實(shí)有怨言。

規(guī)范停車秩序，是應(yīng)該做的事。

但做正確的事，必須用正確的方式。

正確的方式是什么？

第一步：物業(yè)起草停車管理方案，明確車位劃定、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收益分配。

第二步：方案全文公示不少于15天，讓每一位業(yè)主知情。

第三步：組織業(yè)主大會(huì)表決，達(dá)到法定通過(guò)比例。

第四步：按規(guī)定向發(fā)改部門辦理收費(fèi)備案，向市監(jiān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

第五步：公示全部審批文件，然后才能開(kāi)始執(zhí)行。

這套流程麻煩嗎？確實(shí)麻煩。但法律就是這樣規(guī)定的，麻煩本身就是對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)。

怕麻煩就不走程序，跟怕堵車就闖紅燈有什么區(qū)別？

物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)在最缺的，不是"管理手段"，而是對(duì)業(yè)主權(quán)利的基本尊重。很多物業(yè)企業(yè)的思維方式還停留在"我管我的，業(yè)主交錢就行"的階段，把業(yè)主當(dāng)被管理對(duì)象，而不是平等的服務(wù)對(duì)象和合作方。

在公共區(qū)域上做文章、搞創(chuàng)收，看似是"聰明"，實(shí)際上是在一點(diǎn)點(diǎn)透支業(yè)主的信任。今天你偷偷裝了停車收費(fèi)桿，明天業(yè)主憑什么相信你公示的公共收益是真的？后天你要求漲價(jià)的時(shí)候，業(yè)主憑什么同意？

信任崩塌之后，重建的成本是裝一百根收費(fèi)桿都賺不回來(lái)的。

業(yè)主的公共區(qū)域，業(yè)主說(shuō)了算。

這不是一句口號(hào)，
這是法律賦予每一位業(yè)主的權(quán)利。
物業(yè)想動(dòng)這塊蛋糕？
先過(guò)業(yè)主大會(huì)這一關(guān)。

轉(zhuǎn)發(fā)到你的業(yè)主群，
讓更多人知道：
公共區(qū)域的每一寸，都屬于全體業(yè)主。

這里是「物業(yè)管理的那些事」，
以案例說(shuō)話，用數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)，
推動(dòng)物業(yè)行業(yè)向前一步。
轉(zhuǎn)發(fā)、點(diǎn)贊、在看，就是最大的支持。

本文案例基于公開(kāi)媒體報(bào)道整理，為保護(hù)當(dāng)事人隱私，
小區(qū)名稱及物業(yè)公司名稱均已做化名處理。
不構(gòu)成法律意見(jiàn)。