許家印當庭認罪、恒大清盤推進、境外債權(quán)人久等無音——三重壓力之下，恒大物業(yè)這筆核心資產(chǎn)終于迎來明確買家。

2026年4月14日，恒大物業(yè)公告確認已與選定潛在買方簽署排他性協(xié)議，為期30個工作日。4月16日，彭博披露買方身份：廣東省旅游控股集團有限公司。在此之前，這筆交易已經(jīng)懸置了7個月。其間，太盟投資（PAG）、廣東旅控等多方機構(gòu)輪番入場，盡調(diào)、報價、博弈。市場才恍然發(fā)現(xiàn)：主角并非資本市場的“老手”太盟，而是地方國資廣東旅控。

廣東旅控拿下30天排他談判權(quán)，看似一筆物業(yè)股權(quán)交易，實則是恒大萬億債務(wù)處置至今最關(guān)鍵的一次落子。

■ 7個月長征

時間撥回2025年9月，中國恒大清盤人宣布擬出售所持恒大物業(yè)股權(quán)時，市場并未表現(xiàn)出太多意外。這是恒大債務(wù)重組棋盤上必然要走的一步——恒大物業(yè)是恒大系唯一還能賣出價格的資產(chǎn)，清盤人必須抓住這根“救命稻草”。

但當時幾乎沒人能想到，這場出售會持續(xù)如此之久、如此曲折。

2026年1月，清盤人收到第一輪更新要約方案。至少兩家重量級機構(gòu)表達了收購意向：PAG（太盟投資集團），亞洲最大的私募股權(quán)基金之一，管理資產(chǎn)超過500億美元；另一家是廣東省旅游控股集團有限公司，廣東省屬國企，主業(yè)涵蓋酒店、旅游、物業(yè)。

2月，兩家機構(gòu)進入盡調(diào)和報價階段。這是一場不對稱的博弈：PAG是經(jīng)驗豐富的“困境資產(chǎn)獵手”，曾主導(dǎo)萬達商管的股權(quán)交易；廣東旅控則是“根正苗紅”的地方國資，擁有政策支持和地方資源協(xié)調(diào)能力。

4月14日，局勢明朗。公告未披露買方名稱，但市場已經(jīng)猜到七八分。4月16日，彭博披露買家身份當天，恒大物業(yè)股價最高漲幅達15.97%，收盤市值回升至143.78億港元。

但30天排他期只是開始。 知情人士透露，雙方仍在磋商正式買賣協(xié)議條款，尚未達成具有法律約束力的協(xié)議。能不能成，還要看價格怎么談、風(fēng)險怎么背。

■ 資產(chǎn)價值

為什么是恒大物業(yè)？

答案很簡單：在恒大系2.4萬億元負債的殘局里，這是唯一還能賣出價格的資產(chǎn)。

先看基本面。截至2025年12月31日，恒大物業(yè)在管面積約6.01億平方米，位居行業(yè)前三。2025年營業(yè)收入136.78億元，同比增長7.2%；凈利潤10.09億元。關(guān)鍵數(shù)據(jù)：第三方收入占比達99.8%——這意味著恒大物業(yè)已經(jīng)基本脫離了對母公司的依賴，具備獨立運營能力。

再看修復(fù)情況。2025年，恒大物業(yè)凈流動資產(chǎn)為8750萬元，這是近四年來首次轉(zhuǎn)正。 截至?2025年12月31日?，恒大物業(yè)的?現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為41.89億元人民幣?，較2024年末的24.27億元增長了約55.3%? ——在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金緊張的背景下，這是恒大系唯一持續(xù)造血的資產(chǎn)。

但估值已經(jīng)跌到地下室。當前市值143.78億港元，較巔峰時期近2065億港元暴跌93%。這個估值水平，意味著巨大的博弈空間。

行業(yè)并購中，物業(yè)企業(yè)PE均值通常在6-8倍。按恒大物業(yè)2025年凈利潤10.09億元計算，對應(yīng)估值約60-80億港元，51%股權(quán)約30-40億港元。但清盤人可能按當前市值128億港元計算，51%股權(quán)對應(yīng)約65億港元。

25-35億港元的價差，是接下來談判的核心博弈點。

恒大物業(yè)服務(wù)著約6億平方米的社區(qū)，覆蓋數(shù)百萬家庭。在恒大債務(wù)危機引發(fā)的連鎖反應(yīng)中，這些社區(qū)的物業(yè)服務(wù)穩(wěn)定性直接關(guān)系到社會穩(wěn)定。這也是為什么廣東旅控愿意入場的原因之一——它不僅是在買一家公司，也是在承擔一份社會責任。

■ 買家對決

PAG（太盟投資集團）在圈內(nèi)被稱為“亞洲小黑石”，管理資產(chǎn)超過500億美元，核心打法就是“逆周期抄底”——買入受壓資產(chǎn)，通過專業(yè)運營提升價值，然后擇機退出。

這確實不是PAG第一次在中國不動產(chǎn)領(lǐng)域“撿漏”。

2021年，PAG參與珠海萬達商管Pre-IPO投資，投了約468億港元。隨著珠海萬達商管四次IPO折戟，PAG在2023年底成為其第一大股東。2024年，PAG聯(lián)合中信資本、阿布扎比投資局等機構(gòu)投資600億元成立大連新達盟。2025年，PAG聯(lián)合騰訊、京東拿下了萬達商管旗下48座萬達廣場100%股權(quán)，交易額預(yù)估500億元。

PAG的邏輯很清晰：危機資產(chǎn)便宜，只要運營能力夠強，就能等到反彈的那一天。

但這次，PAG出局了。

原因并不復(fù)雜：PAG是純財務(wù)投資者，它的優(yōu)勢是資金實力和重組經(jīng)驗，但它缺乏地方資源協(xié)調(diào)能力，也難以承擔“風(fēng)險托底”的社會責任。

恒大物業(yè)不是普通的困境資產(chǎn)——它涉及數(shù)百萬家庭的日常服務(wù)，涉及地方社會穩(wěn)定，涉及復(fù)雜的境內(nèi)外司法協(xié)調(diào)。對于清盤人和監(jiān)管層而言，把恒大物業(yè)交給一家純外資機構(gòu)，需要承擔額外的政治風(fēng)險和審批風(fēng)險。

答案很簡單：這不是一場“價高者得”的游戲，而是一場“誰能托底風(fēng)險”的較量。

廣東省旅游控股集團有限 公司是廣東省屬國企，旗下?lián)碛芯频?、景區(qū)、商業(yè)物業(yè)等業(yè)務(wù)板塊，具備與物業(yè)管理協(xié)同的基礎(chǔ)。

廣東旅控最終勝出，并不意外。它既有國企資金與信用背書，又能在保交樓、保民生層面提供確定性，同時還能借助物業(yè)板塊補齊自身運營版圖。對清盤人、監(jiān)管層、業(yè)主而言，這是當下風(fēng)險最低、也最穩(wěn)妥的選擇。

知情人士透露，廣東旅控可能會聯(lián)合地方國企、產(chǎn)業(yè)資本共同接盤，分散風(fēng)險、降低資金壓力。這種“國資牽頭+聯(lián)合投資”的模式，在當下的市場環(huán)境中更容易獲得各方認可。

說白了，太盟想“撿便宜”，廣東旅控在“扛責任”——在萬億債務(wù)的殘局里，“責任”比“價格”更重要。

■ 談判博弈

未來30天，這筆交易無非三種走向：雙方順利談攏價格完成簽約；因估值分歧延長談判；或是盡調(diào)出現(xiàn)意外導(dǎo)致交易告吹。

關(guān)鍵問題其實很簡單：價格談不攏，一切都是空談。風(fēng)險誰背，才是核心。

買方擔心歷史遺留問題帶來的潛在負債：134億元存款被強制執(zhí)行事件的后續(xù)影響、恒大系應(yīng)收款減值近22億元、潛在壞賬可能尚未完全出清。清盤人則希望盡快變現(xiàn)，為債權(quán)人爭取更多清償資金。

即使30天內(nèi)達成協(xié)議，從簽署到過戶還有漫長的流程。反壟斷審批、國資審批、境內(nèi)外法律程序——每一個環(huán)節(jié)都可能出問題。

一位資深投行人士分析：“這種級別的交易，30天能簽正式協(xié)議就不錯了，后續(xù)交割可能需要3-6個月。”

無論哪種，恒大物業(yè)的處置已進入不可逆的倒計時。

■ 行業(yè)變局

這筆交易的影響，遠超恒大一家公司。

對恒大債務(wù)處置而言，境外清盤人此前變現(xiàn)僅2.55億美元，債權(quán)人回收率僅0.56%。恒大物業(yè)若能以50-60億港元成交，將為境外債權(quán)人提供有限但實質(zhì)性的清償資金。更重要的是，它釋放了“風(fēng)險有序出清”的信號。

對物業(yè)行業(yè)而言，地方國資正在成為新的主導(dǎo)力量。繼央企之后，地方國資開始入場“托底”。這次廣東旅控接盤恒大物業(yè)，標志著“市場+責任”的綜合邏輯正在取代純財務(wù)邏輯。

對資本市場而言，恒大物業(yè)股價當天收漲11.76%，市場對風(fēng)險資產(chǎn)處置的預(yù)期明顯改善。市場真正擔心的不是價格，是風(fēng)險。只要有國資托底，危機資產(chǎn)也能找到出路。

■ 終局臨近

許家印當庭認罪的那天，恒大物業(yè)的股權(quán)出售進入了最后30天。

這不是巧合——刑事追責與資產(chǎn)變現(xiàn)同步推進，恒大債務(wù)危機的終局正在逼近。

恒大系2.4萬億元負債，相當于一個中等省份一年的GDP。這么多錢不可能一夜蒸發(fā)，只能通過資產(chǎn)處置一步一步清償。恒大物業(yè)是其中最具價值、最容易變現(xiàn)的資產(chǎn)，它能不能賣個好價錢，直接關(guān)系到債權(quán)人的清償率。

對資本市場而言，這是債務(wù)重組的里程碑。

對數(shù)百萬住在恒大小區(qū)的業(yè)主來說，他們只關(guān)心一件事：明天的門禁、保潔、維修，還會不會有人管。

這才是這筆交易最樸素，也最重要的意義。