文｜鄧浩志

高盛：滬深房?jī)r(jià) 28 年底前漲 15%

高盛于 4 月 10 日發(fā)布報(bào)告表示，上海和深圳兩個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃?2026 年底觸底，復(fù)蘇時(shí)間較其他一線和二線城市提前 6 至 24 個(gè)月。該行模型預(yù)計(jì)上海和深圳的房?jī)r(jià)將在 2025 年底至 2028 年底期間上漲 15%。高盛認(rèn)為上海和深圳可能引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，作為首批實(shí)現(xiàn)反彈的核心城市。

花旗研報(bào)同時(shí)指出，2026 年第一季度銷(xiāo)售出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，3 月份十大城市的二手房成交量和新房銷(xiāo)量均超出市場(chǎng)預(yù)期，中國(guó)房地產(chǎn)股票近期的股價(jià)回調(diào)為投資者提供了良好的加倉(cāng)窗口。

近期再次調(diào)整對(duì)中國(guó)樓市前景預(yù)測(cè)的不止高盛，還有花旗和美銀證券。

其中花旗：上調(diào)了 2026 年中國(guó)樓市成交量預(yù)測(cè)。花旗銀行發(fā)布研究報(bào)告，小幅上調(diào) 2026 年中國(guó)商品房成交量預(yù)測(cè)。報(bào)告指出，隨著政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)全年成交量同比降幅將由 - 10% 收窄至 - 5% 左右?；ㄆ焱瑫r(shí)提醒，需關(guān)注三四線城市庫(kù)存去化壓力，以及民營(yíng)房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)演變。

而美銀證券則維持中國(guó)房地產(chǎn) “中性” 評(píng)級(jí)，但看好頭部企業(yè)。美國(guó)銀行證券發(fā)布研究報(bào)告，維持中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè) “中性” 評(píng)級(jí)。報(bào)告認(rèn)為，盡管政策面持續(xù)發(fā)力，但行業(yè)復(fù)蘇仍面臨需求端觀望情緒、供給端庫(kù)存壓力等挑戰(zhàn)。短期內(nèi)看好財(cái)務(wù)穩(wěn)健、布局核心城市的頭部國(guó)企開(kāi)發(fā)商，如中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地等。

總的來(lái)說(shuō)，關(guān)于中國(guó)樓市，高盛今年先后多次公布研究報(bào)告預(yù)測(cè)中國(guó)樓市，報(bào)告是隔三差五來(lái)一份，但結(jié)論是每次都不一樣，而且是每次看法都推翻之前看法，但總體上是越來(lái)越看好。各位，你自己怎么看？

小陽(yáng)春雖火，廣州二手成交卻低于去年

4 月 9 日陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，3 月廣州二手住宅成交 7681 套，較 2025 年 3 月的 8797 套減少；這和中介協(xié)會(huì)之前公布的網(wǎng)簽 10785 套有較大差距，主要因?yàn)榫W(wǎng)簽與登記時(shí)間差存在口徑差異。

問(wèn)題來(lái)了，部分網(wǎng)友提出質(zhì)疑：你們都說(shuō)樓市復(fù)蘇了，看的都是成交量環(huán)比漲，這沒(méi)有用，因?yàn)?月春節(jié)是淡季，和淡季比上漲沒(méi)有意義?？纯赐热ツ晖?，其實(shí)是下跌的……

在這里我想再啰嗦一下，關(guān)于環(huán)比增長(zhǎng)、同比下跌的情況，我也同意這類(lèi)說(shuō)法，但同比下跌一點(diǎn)并不能說(shuō)樓市更差了。因?yàn)榻衲晷￡?yáng)春行情是在沒(méi)有任何政策托舉的情況下取得的，而去年小陽(yáng)春行情的表現(xiàn)完全得益于強(qiáng)力政策的支持。兩者在基本面上差距巨大。

尤其值得注意的是，在沒(méi)有政策扶持市場(chǎng)也能復(fù)蘇，說(shuō)明房地產(chǎn)自身在恢復(fù)，說(shuō)明樓市的韌性已經(jīng)展現(xiàn)出強(qiáng)大的一面。所以我認(rèn)為市場(chǎng)的實(shí)際表現(xiàn)，今年小陽(yáng)春比去年還要好。如果繼續(xù)有政策托舉，又或者經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，收入或就業(yè)趨于穩(wěn)定，部分城市房?jī)r(jià)甚至可能出現(xiàn)見(jiàn)底反彈的可能。

個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考