觀點(diǎn)網(wǎng) 退守深圳的中洲控股，交出一份未見好轉(zhuǎn)的年報。

4月17日，中洲控股發(fā)布2025年度報告。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營收25.94億元，同比下降39.99%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損9.02億元，較上年減虧55.43%。

2023年出現(xiàn)上市以來首次虧損，2024年虧損進(jìn)一步加大至20.25億元，中洲控股在2025年其實(shí)已經(jīng)稍微扭轉(zhuǎn)虧損局勢，但還是沒能徹底扭虧。

距離正向盈利還有將近10億元的距離，中洲控股的銷售數(shù)據(jù)也駛?cè)胂陆敌辛校ㄓ鞋F(xiàn)金流保持相對平穩(wěn)。

中洲控股為2025年定下的核心目標(biāo)是“保交付、保運(yùn)營、保信用”，全面收縮只為了“活下去”，而這條路顯然還沒有走到終點(diǎn)。

虧損持續(xù)

中洲控股仍然在虧損線上掙扎。

報告期內(nèi)，中洲控股錄得營業(yè)利潤-8.03億元，上年同期為-20.89億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損9.02億元，較上年減虧55.43%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-9.36億元，同比減虧49.72%。

雖然有所減虧，但中洲控股已經(jīng)來到連續(xù)虧損的第三年，三年累計(jì)虧損額為47.72億元。

早前發(fā)布的業(yè)績預(yù)告中，中洲控股對虧損作出原因說明，一方面是受到房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付節(jié)奏影響，期內(nèi)房地產(chǎn)結(jié)算收入同比減少，另一方面則是公司繼續(xù)對部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)減值，但減值數(shù)額同比減少。

結(jié)合前兩年虧損情況，資產(chǎn)減值是導(dǎo)致中洲控股出現(xiàn)虧損的最大原因。

2023年度，中洲控股計(jì)提信用損失準(zhǔn)備2685.96萬元，體積存貨跌價準(zhǔn)備22.18億元，計(jì)提合同取得成本減值準(zhǔn)備3891.6萬元，合計(jì)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備22.84億元，因此減少2023年度歸母凈利潤約19.1億元。

2024年度，公司資產(chǎn)減值損失規(guī)模17.72億元，信用減值損失0.87億元，合計(jì)減值虧損18.59億元，占?xì)w母凈利潤虧損金額比例的91.80%。在各項(xiàng)減值中，虧損規(guī)模最大的部分是存貨跌價損失，年內(nèi)發(fā)生額為-15.34億元。

敗也減值，成也減值，中洲控股能在2025年錄得減虧，最主要的原因還是歸結(jié)于減值數(shù)額減少。

根據(jù)2025年度集體資產(chǎn)減值準(zhǔn)備公告，中洲控股對存貨跌價準(zhǔn)備計(jì)提9.72億元，信用損失準(zhǔn)備新增1.72億元，投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備1334萬元，合同取得成本減值準(zhǔn)備1108.3萬元，合計(jì)準(zhǔn)備金額11.68億元。

圖片來源：企業(yè)公告

中洲控股當(dāng)期確認(rèn)的資產(chǎn)減值損失為9.84億元，減少2025年度歸母凈利潤9.36億元。

減值數(shù)額減少主要源于中洲控股對存貨跌價減值實(shí)際確認(rèn)規(guī)模下降，年內(nèi)實(shí)際減值9.6億元，同比下降37.42%。

年報顯示，中洲控股對包括惠州半島城邦、東莞大嶺山帝京項(xiàng)目、廣州南沙靈山島項(xiàng)目、惠州仲愷科研樓、惠州中洲天御、成都中央公園等共18個項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)提減值準(zhǔn)備，較2024年減少3個項(xiàng)目。

其中，惠州半島城邦項(xiàng)目計(jì)提減值損失最高，達(dá)1.49億元。不過，中洲控股年內(nèi)計(jì)提減值項(xiàng)目數(shù)量及總體金額都較2024年有所下降。

截至2025年末，中洲控股公司存貨的賬面余額為234.9億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的賬面余額合計(jì)為234.41億元，相應(yīng)的存貨跌價準(zhǔn)備為52.73億元。

增加幅度走弱，但行業(yè)仍處于轉(zhuǎn)型深水區(qū)。在市場尚未完全好轉(zhuǎn)的預(yù)測下，中洲控股也還存在將該部分存貨跌價準(zhǔn)備正式計(jì)提減值，或繼續(xù)增加減值準(zhǔn)備的可能。

開發(fā)困局

行業(yè)挑戰(zhàn)持續(xù)，中洲控股過去兩年逐漸退出多個區(qū)域市場，如今山東地區(qū)業(yè)務(wù)已經(jīng)消失于年報列表上，上海地區(qū)收入再次腰斬，基本收縮在廣東與四川地區(qū)。

根據(jù)年報，中洲控股分別于廣東、四川及上海地區(qū)錄得收入16.53億元、9.31億元及1034.69萬元，同比變動分別為-60.09%、478.76%及-49.78%。

收入與銷售關(guān)聯(lián)，而中洲控股銷售金額為84.71億元，同比減少43.93%；年內(nèi)無新開工面積，房地產(chǎn)庫存為181.66億元。

中洲控股表示，銷售金額降幅較大主要原因是本期深圳地區(qū)產(chǎn)品銷售進(jìn)入尾盤期，疊加銷售單價較高，導(dǎo)致同比整體銷售下降明顯。

2025年，中洲控股將所有資源與精力都放在在建在售項(xiàng)目上，支撐起銷售的主要項(xiàng)目為位于深圳的中洲坊創(chuàng)意中心和中洲迎璽，兩項(xiàng)目均由中洲控股100%持有權(quán)益。

據(jù)了解，中洲坊創(chuàng)意中心位于羅湖筍崗片區(qū)，為一個集公寓、辦公、商業(yè)為一體的綜合體項(xiàng)目，最早于2014年11月開工，項(xiàng)目當(dāng)期貢獻(xiàn)2.71億元預(yù)售金額。

中洲迎璽則是中洲控股的支柱項(xiàng)目，曾在2024年貢獻(xiàn)86.43億元銷售金額，銷售單價約為6.24萬元/平方米。2025年內(nèi)，中洲迎璽實(shí)現(xiàn)銷售金額72.25億元，占全年總銷售比重為85.29%。

除此之外，成都錦城湖岸、惠州南麓院、成都中央公園、惠州半島城邦、成都中洲里程及成都深長城分別錄得銷售金額 1.39億元、 1.36億元、1.01億元、2997.42萬元及1885.55萬元。

值得注意的是，中洲迎璽、中洲坊創(chuàng)意中心、惠州半島城邦及上海瓏灣項(xiàng)目均有產(chǎn)品于2026年竣工。

支撐銷售的深圳地區(qū)產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入尾盤期，如果接下來推向市場的產(chǎn)品銷售不及預(yù)期，中洲控股2026年的數(shù)據(jù)或許還要繼續(xù)下行。

截至目前，中洲控股在建項(xiàng)目包括上海瓏灣、惠州半島城邦、惠州河谷花園廣州國際風(fēng)險投資寫字樓等8個項(xiàng)目。

回撤大灣區(qū)的收縮戰(zhàn)略之下，中洲控股已經(jīng)連續(xù)兩年沒在土地出讓市場上露面，土地儲備只剩下成都三岔湖項(xiàng)目、惠州仲愷科研樓項(xiàng)目、深圳寶安26區(qū)項(xiàng)目、惠州迪亞項(xiàng)目及東莞大嶺山項(xiàng)目，總占地面積約76.8萬平方米，總見面160.21萬平方米，剩余可開發(fā)建筑面積160.21萬平方米。

比起銷售與計(jì)提減值，處于危險邊緣的還有已經(jīng)連續(xù)三年走高的資產(chǎn)負(fù)債率。

2023年至2025年，中洲控股資產(chǎn)負(fù)債率分別為81.98%、89.98%及94.48%，同比變動分別為5.64%、9.75%及5%。

截至2025年末，中洲控股尚存長期借款56.56億元，應(yīng)付賬款26.81億元，租賃負(fù)債1198.66萬元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債22.21億元，其他非流動負(fù)債6.45億元。

公司合并資產(chǎn)負(fù)債表不包括預(yù)收款項(xiàng)和合同負(fù)債的流動負(fù)債余額共計(jì)111.26億元，貨幣資金余額為63.98億元，其中包括受限資金3205.02萬元，可使用的流動資金較為緊張。

中洲控股表示，2026年將加快重點(diǎn)項(xiàng)目及庫存去化速度，確?，F(xiàn)金流健康運(yùn)轉(zhuǎn)，確保項(xiàng)目按時交付，核心任務(wù)還包括融資工作。

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