民宿從來(lái)都不是一個(gè)低門(mén)檻的生意。

作者：唐納德

來(lái)源：快刀財(cái)經(jīng)（ID：kuaidaocaijing）

如果你手頭有幾十萬(wàn)現(xiàn)金，你還會(huì)去大理開(kāi)民宿嗎？

如果是我，想必是不會(huì)的。并非對(duì)網(wǎng)上有人靠這個(gè)年入百萬(wàn)的生意不動(dòng)心。而是過(guò)剩的產(chǎn)物，不值得追求。

對(duì)了，隨便說(shuō)一句，我的判斷是，今天火熱的AI創(chuàng)業(yè)潮，過(guò)不了幾年大概率也是今天的民宿生意。終歸是殊途同歸。

回到民宿生意上，不可否認(rèn)當(dāng)下市場(chǎng)依舊呈現(xiàn)整體繁榮。然而繁榮現(xiàn)象背后，虧損、跑路、為情懷買(mǎi)單……的現(xiàn)象是客觀存在。

曾經(jīng)火爆的民宿生意，現(xiàn)在究竟怎樣了？

01

火爆后，

有的老板等人下單

火爆的民宿，詩(shī)和遠(yuǎn)方的大理，兩者的疊加曾是這個(gè)時(shí)代最理想的生意以及人生狀態(tài)。

2025年，大理州累計(jì)接待海內(nèi)外旅游者12148.85萬(wàn)人次，較“十三五”末（2020年3921.22萬(wàn)人次）增幅達(dá)209.80%；實(shí)現(xiàn)旅游總花費(fèi)1393.55億元，較“十三五”末（2020年604.60億元）增長(zhǎng)130.50%。民宿在其中受益匪淺。

直至目前，長(zhǎng)期旅居大理人數(shù)已突破60萬(wàn)，這對(duì)做民宿生意的人來(lái)說(shuō)是利好。

可是，大理的民宿市場(chǎng)，早已不是當(dāng)年那個(gè)隨便開(kāi)個(gè)客棧就能賺錢(qián)的黃金時(shí)代。截至2025年底，大理全州正常運(yùn)營(yíng)的民宿已逾7000家，客房數(shù)量超過(guò)12萬(wàn)間，這個(gè)數(shù)字比幾年前翻了近一番 。

據(jù)虎嗅的一篇文章報(bào)道，四川90后小雨在大理開(kāi)民宿的數(shù)個(gè)年頭里，賬本上的赤字還在不斷拉長(zhǎng)。生意始終沒(méi)有起色，持續(xù)的虧損像個(gè)無(wú)底洞，把她牢牢套在了這里�！扒扒昂蠛笤疫M(jìn)去一百多萬(wàn)，兩年多的青春和精力也全耗在了這里，現(xiàn)在說(shuō)放手，我怎么也咽不下這口氣�！�

陸續(xù)有抱著抄底心態(tài)的人找上門(mén)，最高只肯出六十多萬(wàn)接盤(pán)，看著眼前看不到頭的虧損，她遲遲下不了割肉的決心。

也有人咬牙割肉成功上岸。李姐靠著春節(jié)那波旺季勉強(qiáng)回了點(diǎn)血，最后打出“零轉(zhuǎn)讓費(fèi)”的招牌，才把經(jīng)營(yíng)了一年半的民宿轉(zhuǎn)出去。當(dāng)初近兩百萬(wàn)的真金白銀投進(jìn)去，最終只拿回八十萬(wàn)，虧得血本無(wú)歸。

春節(jié)旺季的余溫散盡后，大理又陷入了漫長(zhǎng)的淡季。還有成百上千家民宿在泥潭里苦苦支撐，它們被掛在最新一輪的低價(jià)轉(zhuǎn)讓榜單上，眼巴巴等著下一個(gè)愿意接盤(pán)的人。

供給爆炸式增長(zhǎng)的同時(shí)，需求則是另外一回事。2025年大理全州接待游客量突破1億人次，看似亮眼的數(shù)據(jù)，分?jǐn)偟?2萬(wàn)間以上的客房來(lái)，這個(gè)數(shù)量就會(huì)變少很少，且事實(shí)上不是所有人都會(huì)住民宿。而在小紅書(shū)上，不乏一些網(wǎng)友對(duì)當(dāng)前民宿遇到的一些困境發(fā)表自己的觀點(diǎn)�？倸w來(lái)說(shuō)，就是不容易做了。

還需要考慮到，大理的旅游淡旺季差異極大，一年中真正的旺季只有春節(jié)、五一、國(guó)慶和暑假這幾個(gè)月，剩下的大半年時(shí)間不少就是在淡季中度過(guò)。

換句話說(shuō)，市場(chǎng)已經(jīng)徹底撕裂成了兩個(gè)世界。

一邊是極致的低價(jià)內(nèi)卷。大理古城里，不帶空調(diào)、含早餐的大床房最低只要50元一晚，比一線城市的鐘點(diǎn)房還便宜。

而另一邊卻是高燒不退的高端市場(chǎng)，在訂購(gòu)平臺(tái)，隨處可見(jiàn)500到幾千的價(jià)格不等。這些高端民宿往往擁有獨(dú)一無(wú)二的景觀和體驗(yàn)，客群主要是高凈值人群，幾乎不受淡旺季影響。

市場(chǎng)的分化還在加劇。那些位置好、有特色、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的民宿，依然能保持不錯(cuò)的入住率和利潤(rùn)。反之，那些位置一般、沒(méi)有特色、只會(huì)跟風(fēng)裝修的民宿，只能在價(jià)格戰(zhàn)的泥潭里越陷越深，最終走向轉(zhuǎn)讓或倒閉。

這就是大理民宿市場(chǎng)的現(xiàn)狀：沒(méi)有全面的繁榮，也沒(méi)有全面的蕭條，只有殘酷的結(jié)構(gòu)性分化。潮水退去，才知道誰(shuí)在裸泳。

02

又一批抄底民宿的人，

后悔了

大理旅游非�；鸨�、民宿居住需求高、至少近百天的旺季可以抵消淡季帶來(lái)的入住率損失……這是網(wǎng)上不少新玩家涌入這個(gè)市場(chǎng)的“抄底”心理的反映。

他們大多是被社交媒體上“辭職開(kāi)民宿，年薪百萬(wàn)”的神話吸引，以為現(xiàn)在低價(jià)接手別人轉(zhuǎn)讓的民宿，就能等到下一個(gè)風(fēng)口。

尤其是當(dāng)年的《去有風(fēng)的地方》熱播，劇中閑適、愜意的慢節(jié)奏生活更吸引了不少都市青年的目光更是讓一些人按捺不住的心里有了新的想法，然而現(xiàn)實(shí)給了這里面的一部分人沉重的一擊。

首先，同質(zhì)化是難以邁過(guò)的門(mén)檻。

據(jù)外界報(bào)道，2024年，拿著深圳頭部大廠N+1裁員補(bǔ)償?shù)囊焕细纾鎰e了格子間的996，帶著攢下的積蓄奔赴大理，成了又一個(gè)投身民宿行業(yè)的追夢(mèng)人。本以為只要裝出一間好看的院子就能過(guò)上理想生活，真正入局后他才發(fā)現(xiàn)，從前期選址踩坑、裝修控本，到日常的客房維護(hù)、客訴處理，再到OTA平臺(tái)的流量投放、排名優(yōu)化，每一個(gè)環(huán)節(jié)都在考驗(yàn)經(jīng)營(yíng)者的綜合能力。

他曾放下身段向周邊的老民宿主取經(jīng)，結(jié)果卻大失所望：不少已經(jīng)開(kāi)了四五年的老店老板，連OTA平臺(tái)最基礎(chǔ)的流量分配規(guī)則都一知半解，全靠旺季的自然客流勉強(qiáng)維持，一到淡季就只能靠打價(jià)格戰(zhàn)茍活。

老哥的遭遇，正是當(dāng)下民宿行業(yè)集體困境的縮影。遍地都是復(fù)制粘貼的ins風(fēng)白墻和藤編椅，千篇一律的蒼山洱海打卡點(diǎn)早已讓游客審美疲勞；而參差不齊的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，更是不斷透支著行業(yè)的口碑。

某頭部在線旅游平臺(tái)發(fā)布的《2025酒店民宿行業(yè)投訴分析報(bào)告》顯示，民宿類(lèi)投訴量已連續(xù)三年大幅高于同區(qū)域酒店，“衛(wèi)生臟亂差”“節(jié)假日臨時(shí)坐地起價(jià)”“實(shí)景與宣傳嚴(yán)重不符”等吐槽在社交平臺(tái)隨處可見(jiàn)。

而投資虧損是第二大因素。曾有人因此被騙。

封面新聞曾報(bào)道，大理民宿“老板”集資5000萬(wàn)元后失聯(lián)，一些投資人血虧。其中，2024年3月12日清晨，重慶的湯女士剛點(diǎn)開(kāi)微信，就被股東群里刷屏的“坑哥跑路了”砸得腦子發(fā)懵。這個(gè)她隔著屏幕信任了七年的大理民宿老板，一夜之間斷了所有聯(lián)系。

故事還要從前幾年說(shuō)起，2017年湯女士去大理度假，住進(jìn)了當(dāng)?shù)乜诒诲e(cuò)的木子小鎮(zhèn)民宿。退房時(shí)她順手加了老板朱某某的微信，原本只是想著下次再來(lái)能提前留房。沒(méi)想到此后多年，朱某某的朋友圈成了固定的募資窗口，常年滾動(dòng)發(fā)布民宿項(xiàng)目的入股招募，分為原始股權(quán)和單店股份兩種檔位，標(biāo)注的分紅回報(bào)格外誘人。

即便看著身邊有人陸續(xù)拿到收益，湯女士也始終保持著謹(jǐn)慎，這一觀望就是整整六年。直到2023年初，常年高壓的工作讓她身心俱疲，想著能有一筆被動(dòng)收入改善生活，再加上這么多年觀察下來(lái)，覺(jué)得朱某某一家人待人實(shí)在——哪怕圈內(nèi)人都半開(kāi)玩笑地喊他“坑哥”，她也只當(dāng)是個(gè)無(wú)傷大雅的外號(hào)。

最終她下定決心入局，前后分13筆轉(zhuǎn)款，累計(jì)投入了近50萬(wàn)元。

入股后的大半年里，湯女士確實(shí)按時(shí)收到了分紅。2023年10月17日，她收到了最后一筆3528元的轉(zhuǎn)賬，算下來(lái)前后總共拿到了14萬(wàn)元的收益。

就在她以為這筆投資能安穩(wěn)走下去的時(shí)候，朱某某開(kāi)始頻繁以各種理由催促股東追加資金。2024年2月，他先后打出“升級(jí)民宿服務(wù)器系統(tǒng)”和“父親重病急需手術(shù)費(fèi)”兩張牌，承諾只要追加投資，就能額外分得旗下“敘沐茶屋”2月份的全部收益。湯女士沒(méi)多想，在2月22日和29日分別轉(zhuǎn)了4萬(wàn)多和1.5萬(wàn)元。

誰(shuí)能想到，僅僅一個(gè)多月后，她等來(lái)的不是茶屋的分紅，而是老板卷款失聯(lián)的晴天霹靂。

回過(guò)頭來(lái)看，為什么這么多人抄底都失敗了？其實(shí)他們之中不都是冤枉的。

創(chuàng)業(yè)情懷與商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)真是完全不同的兩碼事。

很多人對(duì)民宿的理解還停留在“有個(gè)漂亮的房子就能賺錢(qián)”的階段，充滿了不切實(shí)際的文青幻想。他們以為開(kāi)民宿就是每天曬曬太陽(yáng)、喝喝茶和客人聊聊天，卻不知道民宿本質(zhì)上是一個(gè)需要7×24小時(shí)待命的服務(wù)業(yè)。老板要身兼數(shù)職：前臺(tái)、保潔、水電工、客服、廚師、導(dǎo)游……全年無(wú)休，手機(jī)24小時(shí)不敢靜音。

更重要的是，他們沒(méi)有意識(shí)到，大理民宿已經(jīng)經(jīng)歷了“流量洗劫——過(guò)度飽和——卷低價(jià)——轉(zhuǎn)讓抄底”的完整周期。現(xiàn)在的市場(chǎng)，早已不是那個(gè)靠情懷就能賺錢(qián)的時(shí)代了。

疫情期間的“報(bào)復(fù)性旅游”讓大理民宿迎來(lái)了一波虛假的繁榮。很多人看到別人賺錢(qián)了，就一窩蜂地涌入，導(dǎo)致民宿數(shù)量爆炸式增長(zhǎng)。當(dāng)旅游熱潮退去，供給嚴(yán)重過(guò)剩，價(jià)格戰(zhàn)就成了唯一的競(jìng)爭(zhēng)手段。

而那些抄底的人，恰恰是在價(jià)格戰(zhàn)最激烈的時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)的。他們以為低價(jià)接手就是抄底，卻不知道這只是下跌的開(kāi)始。隨著越來(lái)越多的民宿倒閉轉(zhuǎn)讓?zhuān)袌?chǎng)上的供給并沒(méi)有減少，反而因?yàn)樾峦婕业牟粩嘤咳攵^續(xù)增加。

拋開(kāi)平臺(tái)流量推廣、抽傭等不談，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，那些沒(méi)有專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、沒(méi)有自己的流量渠道、只會(huì)跟風(fēng)裝修的民宿主，注定會(huì)被淘汰。他們以為自己在抄底市場(chǎng)，實(shí)際上是被市場(chǎng)抄了底。

03

民宿生意究竟還能不能做

那么，民宿生意究竟還能不能做？答案是肯定的，但不是所有人都能做。

如果只是看今年假期每個(gè)平臺(tái)發(fā)布的數(shù)據(jù)，會(huì)讓人陷入一種誤區(qū)：民宿酒店生意太好了，幾乎大多數(shù)的訂單都是齊刷刷地暴漲50%、100%甚至更多。

現(xiàn)實(shí)果真如此嗎？

企查查數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，全國(guó)現(xiàn)存民宿企業(yè)高達(dá)38.3萬(wàn)家，但國(guó)內(nèi)出行的56億游客，實(shí)際上喂不飽38萬(wàn)民宿商家。

于是有人進(jìn)來(lái)得快，有人死得也快。38萬(wàn)多商家里面，8.6萬(wàn)家為2025年新注冊(cè)民宿企業(yè)，但也有近3萬(wàn)家選擇退出。

這是因?yàn)楝F(xiàn)在民宿的錢(qián)是真不好掙了。

據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2025年10月，全國(guó)民宿的平均入住率為36%，雖為2021年以來(lái)最高，但平均房?jī)r(jià)卻跌至367元，同比大幅下降約30%，為2021年以來(lái)最低。

最重要的一點(diǎn)是，很多人都搞錯(cuò)了民宿生意的本質(zhì)。他們以為民宿生意賺的是地理服務(wù)的錢(qián)，只要在大理這樣的熱門(mén)旅游目的地有個(gè)房子，就能賺錢(qián)。但實(shí)際上，民宿生意賺的是運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的錢(qián)。

即便是大理，也只是一個(gè)提供了一個(gè)景區(qū)平臺(tái)，一個(gè)流量入口。同樣是在大理，有人能把民宿做到6.8萬(wàn)一晚還一房難求，有人50元一晚都沒(méi)人住。差別不在于房子，也不在于位置，而在于運(yùn)營(yíng)者的能力。

回過(guò)頭來(lái)看，民宿從來(lái)都不是一個(gè)低門(mén)檻的生意。它本質(zhì)上是一個(gè)整合了房地產(chǎn)、酒店管理、旅行服務(wù)、線上營(yíng)銷(xiāo)、本地公關(guān)和7×24小時(shí)售后的超級(jí)復(fù)雜系統(tǒng)。它需要經(jīng)營(yíng)者有審美能力、管理能力、營(yíng)銷(xiāo)能力、服務(wù)能力，還要有強(qiáng)大的抗壓能力和耐心。

如果你只是想逃離城市的喧囂，過(guò)一種悠閑自在的生活，那最好不要開(kāi)民宿。因?yàn)殚_(kāi)民宿只會(huì)讓你更忙、更累、更焦慮。如果你真的想做民宿生意，那就要做好充分的準(zhǔn)備，把它當(dāng)成一個(gè)嚴(yán)肅的事業(yè)來(lái)做，而不是一場(chǎng)說(shuō)走就走的旅行。

民宿泡沫，終究是破了。

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