來源：第一財經(jīng)

近日，高盛發(fā)布報告預(yù)測，上海和深圳樓市將于2026年底率先觸底，房價有望在2025年底至2028年底期間上漲15%。這一樂觀判斷隨即引發(fā)市場熱議：樓市拐點(diǎn)真的來了嗎？

第一財經(jīng)從業(yè)內(nèi)了解到，積極信號正在增多，一方面，香港樓市提前回暖，深圳、上海二手房成交量大幅攀升，部分機(jī)構(gòu)對供應(yīng)收縮后的止跌回穩(wěn)抱有信心；國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度商品房銷售面積降幅收窄，商品房待售面積出現(xiàn)51個月以來首次下降；央行數(shù)據(jù)亦顯示，一季度住戶中長期貸款增加4607億元。

另一方面，銀行財報顯示，截至2025年末，六大行個人住房貸款余額全線負(fù)增長，同比減少合計約7000億元，“提前還貸”現(xiàn)象尚未消退。

多位受訪業(yè)內(nèi)人士亦對房貸風(fēng)險謹(jǐn)慎樂觀。有專家指出，下階段需重點(diǎn)觀察居民還款能力和意愿變化，這背后對應(yīng)的是收入預(yù)期和房價走勢。若預(yù)期損失進(jìn)一步提升，部分銀行可能需要增提減值準(zhǔn)備。

庫存壓力正在緩解，銷售數(shù)據(jù)亦有改善

高盛近日發(fā)布報告稱，上海和深圳兩個城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒃诮衲甑子|底，復(fù)蘇時間較其他一線和二線城市提前6個月至24個月，房價將在2025年底至2028年底期間上漲15%。

高盛特許金融分析師王毅認(rèn)為，在人口結(jié)構(gòu)、收入水平、購房承受力與供應(yīng)量這四大核心住房復(fù)蘇驅(qū)動因素上，上海、深圳展現(xiàn)出最為強(qiáng)勁的競爭力。盡管兩地市場均缺乏正向持有收益（租金收益率低于房貸利率），但其息差（租金收益率減去房貸利率）已處于過去十年最緊縮水平。此外，與香港類似，股市回升可能帶來的財富效應(yīng)將成為關(guān)鍵推力。

供應(yīng)量的變化也為這一判斷提供了支撐。中信證券在研報中指出，在政策的作用下，加之基數(shù)的原因，預(yù)計2026年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資雖然仍將下降，但降幅將有望逐月收窄。新房可售貨值明顯減少，有助于住宅市場止跌回穩(wěn)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局近期披露數(shù)據(jù)，截至3月末，商品房待售面積7.86億平方米，同比下降0.1%。其中，待售3年以下面積5.9億平方米，下降1.8%。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，這一輪庫存增加始于2021年7月，已持續(xù)51個月。其間庫存一直為正增長。而今年3月份庫存首次下降，且趨勢明顯，表明庫存壓力正在緩解，出現(xiàn)質(zhì)的變化。

近期關(guān)于樓市的討論升溫，或在于部分區(qū)域已提前出現(xiàn)回暖跡象。高盛統(tǒng)計顯示，香港房價自2021年9月峰值下跌28%后,已從2025年3月的低谷反彈8%。相比之下，上海和深圳分別從峰值水平下跌39%和41%，但今年以來復(fù)蘇有限，僅從2026年1月的低點(diǎn)小幅反彈1%。

第一財經(jīng)記者注意到，今年以來，上海、深圳等多地房地產(chǎn)成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，4月6日至4月12日，上海二手房網(wǎng)簽成交量達(dá)到7342套。其中，4月11日網(wǎng)簽成交量為1632套，創(chuàng)近5年上海二手房單日網(wǎng)簽成交量新高。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，3月份深圳全市二手房錄得7225套，環(huán)比大幅增長151%。

一季度樓市銷售數(shù)據(jù)亦有改善，“小陽春”態(tài)勢初顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局近期公布數(shù)據(jù)，一季度全國新建商品房銷售面積為1.95億平方米，同比下降10.4%，銷售額1.73萬億元，同比下降16.7%，降幅較1~2月均有所收窄。

銀行房貸余額變化尚不明顯

與二手房成交量回升相比，銀行個人住房貸款余額的變化尚不明顯。從已披露數(shù)據(jù)來看，房貸市場尚未出現(xiàn)明顯的整體回暖。

從已披露的財報數(shù)據(jù)來看，截至2025年末，六大行個人住房貸款余額合計超25萬億元，較2024年末減少約7000億元。

具體來看，建設(shè)銀行以5.99萬億元的個人住房貸款余額居首，工商銀行以5.88萬億元緊隨其后，農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行的個人住房貸款余額分別為4.82萬億元、4.57萬億元，郵儲銀行和交通銀行個人住房貸款余額均未超過2.5萬億元，分別為2.37萬億元、1.44萬億元。

同期，六大行個人住房貸款余額均為負(fù)增長。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，郵儲銀行降幅最小，為0.37%；交通銀行、中國銀行分別下降1.65%和1.89%；工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行降幅較大，分別達(dá)3.41%、3.38%和3.18%。

將目光放到所有上市銀行，信貸結(jié)構(gòu)“去地產(chǎn)化”仍在持續(xù)。2025年，銀行繼續(xù)收縮地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險敞口，開源證券研報顯示，國有行房地產(chǎn)貸款（對公、個人按揭）占比下降至21.2%~28.2%。對公方面，持續(xù)加大對制造業(yè)、基建、普惠等領(lǐng)域的投放，更審慎介入對公地產(chǎn)項目授信，新發(fā)貸款標(biāo)準(zhǔn)或有一定抬升；零售方面，受限于居民收入預(yù)期和提前還貸行為，按揭貸款增長乏力，銀行同步壓降高風(fēng)險敞口。與此同時，部分銀行將零售資源向消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等非房領(lǐng)域傾斜。

深圳一位房地產(chǎn)開發(fā)商營銷端人士告訴第一財經(jīng)，雖然咨詢量有所增加，但實(shí)際轉(zhuǎn)化為貸款申請的并不多，客戶仍持觀望態(tài)度?！罢w感覺與2024年下半年相比變化不大”。

在她看來，看房的人和咨詢的人多了，但真正走到貸款申請環(huán)節(jié)的買家仍會因?yàn)槭杖腩A(yù)期、房價走勢等不確定因素，而選擇暫時觀望。從看房到簽約再到貸款，每一個環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)客戶猶豫和流失。

另一名華南區(qū)域國有大行業(yè)務(wù)人士則表示，近年來，提前還貸現(xiàn)象仍然時有發(fā)生，可能未必會集中在某個階段，但基本每個月都有咨詢提前還貸事宜的客戶，尤其是在春節(jié)前后、年終獎集中發(fā)放的階段。

不過，一季度數(shù)據(jù)已出現(xiàn)回暖跡象。央行公示數(shù)據(jù)顯示，一季度人民幣存款增加13.73萬億元。其中，住戶存款增加7.68萬億元；一季度人民幣貸款增加8.6萬億元。分部門看，住戶貸款增加2967億元，其中，短期貸款減少1640億元，中長期貸款增加4607億元。

銀行高管的表態(tài)也印證了這一趨勢。交通銀行副行長周萬阜在業(yè)績發(fā)布會上表示，進(jìn)入3月以來，按揭進(jìn)量明顯上升。“這應(yīng)該是房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的一種信號，相信這樣下去房貸能在今年走出負(fù)增長，逐步實(shí)現(xiàn)正增長，從而帶動整個零售貸款實(shí)現(xiàn)預(yù)期增長目標(biāo)。”他表示。

工商銀行副行長姚明德預(yù)計，2026年貸款收益率將延續(xù)下行趨勢，但降幅顯著收窄。今年以來，該行對公貸款、個人住房貸款等貸款新發(fā)放利率已出現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。

謹(jǐn)慎樂觀看待當(dāng)前房貸風(fēng)險

在樓市企穩(wěn)信號尚不明朗的背景下，銀行房貸風(fēng)險是否已經(jīng)走出高位釋放階段，成為市場關(guān)注的另一焦點(diǎn)。

開源證券研報顯示，2025年下半年，個人房貸預(yù)期損失覆蓋倍數(shù)加快下行，部分行出現(xiàn)零售房貸不良額增加、預(yù)期損失增加、減值準(zhǔn)備減少的現(xiàn)象，主動少提平滑利潤及核銷處置力度加大或是主因，此現(xiàn)象或反映現(xiàn)階段房貸動態(tài)風(fēng)險仍在釋放。

開源證券銀行業(yè)首席分析師劉呈祥從個人房貸風(fēng)險三要素進(jìn)行分析。風(fēng)險暴露（EAD）與客戶結(jié)構(gòu)方面，各行在低違約概率區(qū)間的集中度普遍提升。平均違約概率（PD）整體穩(wěn)定，小幅上行，國有行在1.7%~3.0%范圍。平均違約損失率（LGD）：普遍上行。這一趨勢反映了個人房貸回收端的系統(tǒng)性壓力：一是抵押物價值承壓；二是清收周期拉長，司法拍賣、協(xié)商重組等處置流程耗時增加，侵蝕回收率。

“下階段需重點(diǎn)觀察居民還款能力和意愿變化（對應(yīng)收入預(yù)期和房價），若預(yù)期損失進(jìn)一步提升，部分銀行或存增提減值準(zhǔn)備需要。”劉呈祥指出，看好地產(chǎn)形勢在2026年企穩(wěn)，房價若沒有進(jìn)一步大幅下跌，將謹(jǐn)慎樂觀看待當(dāng)前房貸風(fēng)險。

市場也在期待政策端能提供更多支撐。其中，房貸貼息政策是否會在更多城市落地，成為近期討論較多的話題。

從國際經(jīng)驗(yàn)看，目前國際上多個國家或地區(qū)設(shè)有住房信貸支持政策。例如，中國香港的“居所貸款利息扣除”政策、美國面向退伍軍人的低息貸款及住房可負(fù)擔(dān)修訂計劃（HAMP），以及日本由住宅金融支援機(jī)構(gòu)推出的長期固定利率貸款產(chǎn)品等，均通過貼息、減稅或優(yōu)惠融資等方式緩解居民購房壓力。第一財經(jīng)此前曾報道，國內(nèi)也有多個城市試水購房貼息政策。

東吳證券分析師李勇指出，試點(diǎn)城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)體現(xiàn)了房貸貼息政策在短期內(nèi)對激活市場需求、穩(wěn)定市場預(yù)期發(fā)揮了顯著作用。既減少了居民提前還款行為，也在一定程度上緩解了銀行因凈息差收窄帶來的經(jīng)營壓力。然而，政策效果呈現(xiàn)明顯的“脈沖式”特征，具有短期性與波動性。

李勇進(jìn)一步指出，貼息政策應(yīng)被視為一項在特定階段有效的戰(zhàn)術(shù)性工具，其最終效能取決于能否與供給側(cè)改革、宏觀收入改善等政策形成合力，共同推動市場走向新的平衡。