01

悉墨清盤率跌破六成！兩大首府房價自疫情以來首現(xiàn)負增長

澳洲最大的兩個住房市場雙雙折戟，迎來了新冠疫情以來的首次行情下滑。

根據(jù)CoreLogic收集的數(shù)據(jù)顯示，悉尼和墨爾本的房產(chǎn)價值自今年2月以來便持續(xù)走低。截至本周日的每日滾動指數(shù)顯示，這兩大市場的跌幅已達0.04%。

然而，澳洲整體房市并未全線潰敗，得益于較小州府城市的強勁表現(xiàn)，全國市場依然維持增長態(tài)勢。

CoreLogic研究主管 Tim Lawless 指出，數(shù)據(jù)清晰地表明悉尼和墨爾本正處于低迷期。

他表示，盡管拍賣清盤率并非一直處于低位，但住房價值已連續(xù)三個多月出現(xiàn)縮水。

回顧過去15年的歷史，清盤率持續(xù)保持在當前低水平的情況僅出現(xiàn)過5次左右，且每一次都與房市低迷期高度吻合。

在此之前，澳洲房市經(jīng)歷了幾次典型的歷史性低迷，包括2020年疫情初期、2018至2019年的信貸收緊期，以及2011年的加息周期。

即便悉墨兩地表現(xiàn)疲軟，但在布里斯班、珀斯和阿德萊德強勁增長的對沖下，全澳州府城市的綜合增長率仍維持在0.3%，而偏遠地區(qū)的增長勢頭更為迅猛，達到了0.9%。

針對這一現(xiàn)象，Tim Lawless 認為，自2022年以來的利率上升以及油價飛漲帶來的生活成本壓力，正促使買家紛紛“捂緊錢袋子”。

Ray White首席經(jīng)濟學家 Nerida Conisbee 則持相對樂觀的態(tài)度。

她證實悉尼和墨爾本的市場雖已放緩數(shù)月，但這很可能只是暫時的回調(diào)。

她表示，盡管市場狀況略有松動，但在潛在需求的強力支撐下，整體表現(xiàn)依然穩(wěn)健，除非經(jīng)濟狀況出現(xiàn)實質(zhì)性惡化，否則近期不太可能陷入負增長。

本周澳洲房市的初步清盤率（即拍賣成交占比）僅為58.9%，這也是該數(shù)據(jù)連續(xù)第三周跌破60%大關。

在所有州府城市中，共有19%的拍賣房產(chǎn)被房東撤回。

相比之下，悉尼的觀望情緒更為濃厚，約有26.7%的賣家撤回了拍賣。

在悉尼近期一場引人注目的拍賣中，位于Botany的一套寬敞三居室公寓以166.5萬澳元的價格成交，高出底價6.5萬澳元。

BresicWhitney代理人 Brigitte Blackman 將此形容為“快速成交”，但她同時也坦言，目前市場上兩極分化嚴重，部分房產(chǎn)甚至在拍賣現(xiàn)場“連一次出價都沒有”。

由于即將迎來澳新軍團日公眾假期，預計下周全澳房產(chǎn)拍賣數(shù)量將有所下降。

02

租賃危機惡化！澳洲多地再現(xiàn)“帳篷城”

澳洲廣播公司報道，維州偏鄉(xiāng)地區(qū)的一名無家可歸者援助工作者透露，近期在免費露營地生活的人數(shù)激增了200%，且“露宿街頭”的家庭數(shù)量大幅增加。

對于許多底層民眾而言，在當前的住房市場尋找租房幾乎已成“不可能的任務”。

隨著住房危機加劇，關于無家可歸者營地的糾紛在全澳各地頻發(fā)。近期，部分地方政府改變了以往“福利優(yōu)先”的溫和做法，轉(zhuǎn)而采取強硬手段，扣押并摧毀露宿者的帳篷及個人財物。

在昆州，此類爭議已引發(fā)法律訴訟。在 Basic Rights Queensland 的支持下，法院最近裁定 Moreton Bay 市議會強拆布里斯班北部一處營地的行為違反人權，并指責當局“未將受影響者當作人對待”。

這些沖突凸顯了地方政府與被迫蝸居在帳篷、車輛或簡陋避難所的民眾之間愈發(fā)緊繃的關系。

雖然帳篷營地看似是現(xiàn)代社會的“頑疾”，但澳洲歷史上并非首次面對此類非正式定居點。

針對戰(zhàn)后住房的研究顯示，早在20世紀40年代，由于大量家庭居無定所，全澳各地就曾涌現(xiàn)出規(guī)模宏大的帳篷城和“棚戶區(qū)”。

當時，澳洲民眾被迫在公園、廢棄軍營和空置土地上搭建臨時住所，迫使政府直面嚴重的住房缺口。

截止1945年，澳洲戰(zhàn)后的住房缺口高達30萬套，導致多達100萬人無家可歸或生活在擁擠不堪的環(huán)境中。由于私人建筑商無力填補這一巨大缺口，民眾只能無奈采取各種臨時補救措施。

當時的報紙詳細記錄了城市邊緣隨處可見的帳篷村。從悉尼北部海灘到阿德萊德，甚至在新州 Lithgow，隨處可見由波紋鐵皮搭建而成的“鐵皮鎮(zhèn)”，安置了大量工人和他們的家屬。

1945年，人口僅38萬的布里斯班面臨著13,500套住宅的市場空缺。由于新房建設速度遠趕不上人口增長，到1949年，全市估計有3萬至4萬人處于無家可歸狀態(tài)。

二戰(zhàn)期間，布里斯班曾是美軍的重要基地。戰(zhàn)爭結(jié)束后，民間要求將 Barrambin（Victoria Park）美軍營地等廢棄設施改建為家庭臨時住宅的呼聲日益高漲。

最初當局以軍營設施不適合婦女兒童居住為由拒絕，但無家可歸的家庭并未退縮，而是成群結(jié)隊強行入住。研究確認，戰(zhàn)后布里斯班共出現(xiàn)了11處主要的非正式定居點。

當時的生活條件惡劣至極。居民不僅沒有自來水，還必須依靠煤油爐取暖做飯。

1947年，一場突如其來的胃腸炎導致數(shù)十名兒童住院，其中14人不幸夭折。

在《信使郵報》等媒體發(fā)起的輿論攻勢下，政府意識到暴力驅(qū)逐已無濟于事，態(tài)度開始由硬轉(zhuǎn)軟。

昆州住房委員會隨后征用了軍營，布里斯班市議會則為叢林中的露營家庭提供了飲用水、廁所和帳篷。

戰(zhàn)后澳洲社會的住房觀念發(fā)生了顯著轉(zhuǎn)折，房產(chǎn)被視為“每位公民的基本權利”。

為了應對短缺，澳洲經(jīng)歷了史上最快的住房供應擴張期。州政府與聯(lián)邦政府通過直接投資，推動了建筑業(yè)的爆發(fā)式增長。

在鼎盛時期，全澳20%至30%的新房系政府出資興建，與之形成鮮明對比的是，如今這一比例僅為1%至2%。

1945年至1950年間，住宅建筑占據(jù)了全澳建筑活動的八成以上。在布里斯班，公共機構(gòu)在 Holland Park 等營地原址上興建了現(xiàn)代化住宅，不少居民還通過政府貸款，以建筑成本價購入了屬于自己的新家。

然而值得注意的是，即便在如此強度的建設下，緩解危機仍耗時20年。非正式營地作為一種過渡手段，直到1960年代才逐漸淡出歷史舞臺。

隨著2020年代住房負擔能力的不斷惡化，由帳篷和箱式貨車組成的營地再次出現(xiàn)在澳洲城市邊緣。20世紀40年代的這段歷史為我們提供了三條核心啟示：

首先，被排擠出市場的民眾總會自發(fā)尋找生存空間，無論那里是否安全合法；

其次，政府的態(tài)度往往在懲罰與寬容間搖擺；

最關鍵的一點是，唯有通過大規(guī)模公共投資增加供應，而非依賴市場調(diào)節(jié)，才是徹底解決結(jié)構(gòu)性短缺的唯一出路。

03

買入僅一年要價暴漲千萬！悉尼富商拋售海景豪宅，期望價達$2800萬

悉尼豪車發(fā)燒友兼房地產(chǎn)開發(fā)商 Nico Tjen 近期將旗下一處海濱豪宅推向市場，期待以驚人的高價成交，引發(fā)地產(chǎn)業(yè)界關注。

據(jù)《悉尼晨鋒報》報道，作為 Icon Oceania 的董事總經(jīng)理，同時也是知名印尼裔投資者的后代，Tjen 已正式掛牌出售其位于 Vaucluse 的住宅，報價高達2800萬澳元。

據(jù)悉，由于 Tjen 正在悉尼尋覓新的水岸住所，因此決定忍痛割愛，出售這棟坐落于東區(qū)最頂尖地段的兩層豪宅。

該府邸內(nèi)部生活空間達505平方米，設有四間均配有套衛(wèi)和陽臺的臥室，足不出戶即可將悉尼海港的全景盡收眼底。

不僅如此，這棟豪華居所還配備了度假村級別的泳池及水療中心、私人書房、健身房以及影音室。

媒體資料顯示，Tjen 于2023年從招聘大亨 Duncan Thomson 夫婦手中購入此房，當時的成交價為1700萬澳元。

若能按預期價格成交，該房產(chǎn)在短短兩年內(nèi)增值將超過千萬。

目前，該房產(chǎn)已由 The Agency 的 Steven Chen 和 Yioti Apostol 代理，并以意向表達（EOI）的方式面向市場。

雖然兩千萬級別的定價令人矚目，但在豪宅云集的 Vaucluse 地區(qū)并非沒有先例。

本月早些時候，澳洲房產(chǎn)巨頭 Steve Grant 夫婦以約5700萬澳元的天價售出了其三層住宅，刷新了今年全澳最高的住宅成交紀錄。

然而，該區(qū)的巔峰紀錄仍由酒店大亨 Jerry Schwartz 保持。2017年，他在此地購入的一棟六房豪宅，至今仍是該區(qū)域房價的天花板。

04

房貸欺詐亂象蔓延，F(xiàn)BAA 敦促銀行徹底取締引薦合作機制

當前澳洲房貸行業(yè)深陷大規(guī)模貸款欺詐丑聞風波，澳洲金融經(jīng)紀人協(xié)會（Finance Brokers Association of Australia, FBAA）正式要求各家銀行拆解關停所有引薦及客戶推薦項目，并全面整改內(nèi)部審批流程。

今年 2 月 27 日，主流媒體曝光，CBA（澳洲聯(lián)邦銀行） 已主動向警方及企業(yè)監(jiān)管機構(gòu)上報一起重大房貸欺詐案件，涉案金額預估高達 10 億澳元。

本次風險核心集中于洗錢行為：不法分子通過偽造證件申請房貸，洗白毒品交易、非法色情產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代奴隸制等非法途徑所得黑錢；部分虛假文件甚至借助AI 人工智能生成偽造。

隨后在 4 月 10 日（周五），有消息傳出，行業(yè)聚合機構(gòu) Finsure 旗下部分經(jīng)紀人疑似卷入房貸欺詐指控，多家銀行內(nèi)部人士透露，該機構(gòu)合作網(wǎng)絡內(nèi)存在人員參與虛假房貸申請的違法行為。

澳洲證券與投資委員會（ASIC）于 3 月 9 日向議會聯(lián)合委員會證實，正針對澳洲頭部貸款機構(gòu)開展合規(guī)專項調(diào)查。

澳洲交易報告與分析中心（AUSTRAC）也聯(lián)合各大銀行、執(zhí)法部門及各類監(jiān)管機構(gòu)，全面摸排日趨復雜的貸款欺詐案件規(guī)模與影響范圍。

FBAA 臨時首席執(zhí)行官 Peter White AM 明確表示，協(xié)會堅決支持嚴厲打擊各類違法違規(guī)行為，但同時反對輿論以偏概全、全盤抹黑房貸經(jīng)紀人行業(yè)。

White 強調(diào)，協(xié)會將全力支持執(zhí)法機構(gòu)，嚴懲所有鉆行業(yè)漏洞、違法牟利的個人。

與此同時，他極力維護整個經(jīng)紀人行業(yè)聲譽，避免個別惡性事件引發(fā)全行業(yè)信譽受損。

“行業(yè)內(nèi)的確存在少數(shù)害群之馬，但絕不能因此否定絕大多數(shù)經(jīng)紀人的職業(yè)操守。我們始終誠信服務客戶、合規(guī)配合貸款機構(gòu)，不應被個別丑聞牽連污名化?！?/p>

White 指出，最新調(diào)查線索顯示，多起性質(zhì)惡劣的房貸欺詐案件背后，均由有組織犯罪集團主導操盤。

這意味著相關問題已不再是單純的合規(guī)疏漏，升級為重大執(zhí)法難題，需要銀行、監(jiān)管部門與警方多方協(xié)同整治。

“目前仍需更多數(shù)據(jù)與事實厘清全貌，一旦關鍵信息落地，行業(yè)協(xié)會將全力配合，主動參與全行業(yè)整改改革。”

據(jù)《澳大利亞金融評論》報道，本次涉案虛假貸款中，大量虛假收入證明由多名會計師提供給房貸經(jīng)紀人；違規(guī)貸款同時通過經(jīng)紀人渠道，以及 CBA 備受爭議的第三方引薦機制違規(guī)獲批。

White 直指貸款機構(gòu)自身的渠道模式存在重大隱患，這類引薦合作長期以來都是行業(yè)違規(guī)操作的高發(fā)地帶。

他表示，《Sedgwick 調(diào)查報告》與海恩皇家金融服務調(diào)查委員會早已點名批評第三方引薦模式，建議收緊監(jiān)管或直接取締，尤其嚴禁無牌照第三方通過輸送客戶賺取傭金。

“多年來，F(xiàn)BAA 多次公開批評部分銀行無視 Sedgwick 報告與皇家調(diào)查委員會的改革建議，卻始終收效甚微?！?/p>

“業(yè)內(nèi)早已達成共識：客戶推薦與第三方引薦機制極易被濫用。當下唯有徹底取締這類合作模式，才能杜絕隱患?！?/p>

不止 CBA，澳洲多家主流銀行的同類業(yè)務均曾遭到監(jiān)管嚴查。NAB（澳洲國民銀行） 的引薦項目曾在銀行業(yè)皇家調(diào)查中被重點審查，最終該銀行被罰 1500 萬澳元；

ASIC 也曾針對 ANZ（澳新銀行） 的引薦合作違規(guī)行為采取執(zhí)法行動，處以 1000 萬澳元罰款。

除引薦機制外，隨著貸款欺詐風險加劇，銀行在不同業(yè)務渠道的審批標準不一，也引發(fā) White 強烈質(zhì)疑。

部分貸款申請經(jīng)經(jīng)紀人渠道審核已被駁回，卻能通過銀行線下支行審批順利放行，暴露出銀行內(nèi)部控制體系存在明顯漏洞。

White 呼吁全行業(yè)統(tǒng)一行動、協(xié)同整改，并直言若要重塑市場信任，產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)都必須接受艱難的變革調(diào)整。

他提到，自皇家調(diào)查委員會過后，金融經(jīng)紀行業(yè)早已主動擁抱改革：“即便部分改革會損害自身利益，房貸經(jīng)紀行業(yè)也始終以全行業(yè)長遠發(fā)展為優(yōu)先?！?/p>

他最后呼吁各大貸款機構(gòu)及行業(yè)利益相關方拿出同等改革決心，共同應對貸款欺詐丑聞帶來的連鎖負面影響。

“唯有各方共同做出艱難抉擇、攜手整治，才能徹底解決行業(yè)頑疾?！?/p>

澳洲房貸經(jīng)紀人協(xié)會 MFAA 首席執(zhí)行官 Anja Pannek 此前在受訪時表示，房貸欺詐性質(zhì)惡劣，但并不能代表整個信貸行業(yè)的主流常態(tài)。

“這并非單一銀行、經(jīng)紀人或引薦方的問題，而是全行業(yè)共同面臨的挑戰(zhàn)，需要多方協(xié)同應對?！?/p>

“此類違法違規(guī)行為雖僅占市場極小比例，卻會造成破壞性的連鎖后果。因此，經(jīng)紀人、渠道聚合商、貸款機構(gòu)與監(jiān)管部門加強協(xié)作、信息互通，至關重要?！?/p>

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