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（來源：智超講財(cái)商）

| 不良資產(chǎn)頭條、每日經(jīng)濟(jì)新聞

個(gè)人經(jīng)營貸，本意是?支持中小企業(yè)和個(gè)體工商戶的經(jīng)營發(fā)展，部分借款人和金融機(jī)構(gòu)惡意串通，將經(jīng)營貸資金挪作他用。其中相當(dāng)一部分資金流向樓市，直接催生橫跨金融、房地產(chǎn)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的多重風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致近三年新增的10.59萬億經(jīng)營貸暗藏隱患。

一場嚴(yán)查經(jīng)營貸的監(jiān)管風(fēng)暴悄然來臨。

2026年開年至2月27日，兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，國家金融監(jiān)督管理總局及各地方監(jiān)管局針對商業(yè)銀行 “違規(guī)經(jīng)營貸”（含個(gè)人經(jīng)營貸管理不審慎、違規(guī)發(fā)放、資金挪用/流入限制性領(lǐng)域等）罰沒總額為1016.87萬元，個(gè)人罰款總額為21萬元。

經(jīng)營貸為何能用于買房？又為何蘊(yùn)含著大量的金融風(fēng)險(xiǎn)？

10萬億存量暗藏風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營貸的風(fēng)險(xiǎn)累積，始于2020年。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，全國商業(yè)銀行經(jīng)營貸余額已高達(dá)22.18 萬億元，較2020年底的11.59萬億元激增10.59萬億元，三年實(shí)現(xiàn)近乎翻倍的增長。

從上市銀行看，19家頭部機(jī)構(gòu)2023年經(jīng)營貸規(guī)模合計(jì)達(dá)5.67萬億元，同比增幅高達(dá)30.7%。

規(guī)?？耧j的背后，部分中小銀行經(jīng)營貸不良率已突破6%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

此外，2020年違規(guī)發(fā)放的經(jīng)營貸多為3-5年期限，2025-2026年進(jìn)入集中續(xù)貸期。

而當(dāng)前房價(jià)持續(xù)下行，房產(chǎn)評估價(jià)大幅縮水 —— 深圳某業(yè)主房產(chǎn)評估價(jià)從700萬跌至480萬，跌幅達(dá)31%，另一位業(yè)主的商鋪評估價(jià)從600萬驟降至200萬。

多名銀行人士向每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾叽_認(rèn)，由于房價(jià)持續(xù)下調(diào)，銀行一般要求客戶降額續(xù)貸，或者轉(zhuǎn)到其他額度高的銀行。這就意味著，部分將住房按揭轉(zhuǎn)稱經(jīng)營貸的業(yè)主購房者面臨巨大的資金缺口，若不能償還，于銀行來說，多了一筆不良貸款，于購房者來說將面臨房子被法拍，成為被執(zhí)行人。

經(jīng)營貸為何能用于買房？為何蘊(yùn)含著大量的金融風(fēng)險(xiǎn)？

起底違規(guī)經(jīng)營貸

所謂經(jīng)營貸，即提供給小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的貸款，用于解決企業(yè)經(jīng)營中的資金需求。

2020年時(shí)，各地為了恢復(fù)經(jīng)濟(jì)紛紛降低了經(jīng)營貸的利率。比如建設(shè)銀行三年期的年化利率是3.9%；農(nóng)業(yè)銀行一年期以上的產(chǎn)品是3.5%；中國銀行一年期以上的產(chǎn)品是3.6%；工商銀行三年期的產(chǎn)品貸款利率是3.3%。

經(jīng)營貸利率比按揭還低，直接導(dǎo)致購房者使用經(jīng)營貸購房，或者將原來的按揭轉(zhuǎn)成經(jīng)營貸款。

舉例來說：同樣貸款300萬元，可以看到利用經(jīng)營貸買房可以少還六十幾萬元，這樣的利差成了推高房價(jià)的“動(dòng)力”。

深圳、杭州、合肥，尤其是深圳，是利用經(jīng)營貸炒房的“熱城”。最典型的就是去年的深圳，2020年2月份深圳發(fā)布支持企業(yè)共渡難關(guān)若干措施中，里面就提出了幫助企業(yè)降低融資成本。

但最先反應(yīng)的卻是深圳的樓市。2020年2月開始深圳房價(jià)開始大漲，到了3月份，深圳的二手房價(jià)同比大漲9.7%。

而經(jīng)營貸買房也早已形成了一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈：

具體做法是，成立一家公司，公司法人或股東可以將個(gè)人名下房產(chǎn)作為抵押，以企業(yè)經(jīng)營需要資金為由向銀行申請貸款，一般可貸出房產(chǎn)評估值的七成。

深圳各區(qū)一度出臺各類貸款貼息政策，在6-12個(gè)月不等的時(shí)間里，享受貼息貸款利率，經(jīng)營貸能從正常年化利率4.75%做到約1.9%。盡管在2020年4月后相關(guān)政策收緊，但經(jīng)營貸與房貸之間的利差，仍然吸引投資者不停地“加杠桿”。

這樣的背景下，雖然2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項(xiàng)貸款增速，新增房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款比重從2016年的44.8%下降到了去年的28%。

銀行暗中“助推”

經(jīng)營貸增長、違規(guī)流向樓市背后，是銀行激烈競爭的底色。

有銀行業(yè)人士表示，近幾年銀行信貸投放在個(gè)人、普惠金融等類別上競爭激烈，同業(yè)競爭壓力比較大，相應(yīng)的審貸標(biāo)準(zhǔn)也是相對放松。有的時(shí)候?qū)徟汀氨犚恢谎坶]一只眼”，申請經(jīng)營貸，存續(xù)期滿一年以上的公司就行，申請前發(fā)生了股東變更什么的都不會(huì)卡太緊。

至于資金流向，銀行人士稱，要想監(jiān)管到每一筆資金很難，很多中介機(jī)構(gòu)會(huì)提供相應(yīng)的預(yù)付款單、相關(guān)合同，申請者申請經(jīng)營貸的手續(xù)看上去都合乎流程。

“但錢到了申請者手里，具體怎么用就難查了，銀行打款到申請者企業(yè)的合作方，比如說企業(yè)賣塑料就打款給原料化工廠，有了合同錢就打過去了。但如果分散地過幾次手，錢是不是用到企業(yè)經(jīng)營，會(huì)不會(huì)深圳申請東莞炒房什么的，那得跨行跨地區(qū)地查，這么多申請的人銀行沒有這么多人手”，某銀行人士說。

三年前很多中小微企業(yè)經(jīng)營都很困難，關(guān)門的不少，有銀行個(gè)貸經(jīng)理甚至私下稱，經(jīng)營貸拿去炒房都風(fēng)險(xiǎn)可控，做生意的話指不定就成壞賬。

信貸中介的灰色操作

在違規(guī)經(jīng)營貸發(fā)放過程中，信貸中介也起著至關(guān)重要的角色，每日經(jīng)濟(jì)新聞的2025年又進(jìn)行了一輪深度調(diào)查：西部地區(qū)的某信貸中介大廳人頭攢動(dòng)，業(yè)務(wù)繁忙。

但如果你不是個(gè)體工商戶，不是小微企業(yè)主，甚至壓根兒沒有從事實(shí)體經(jīng)營，但在一些信貸中介的“包裝”之下，經(jīng)過辦執(zhí)照、“養(yǎng)”流水、找實(shí)體等造假“三件套”，“零幀起手”也可以獲批經(jīng)營貸。

信貸中介公司內(nèi)的繁忙景象 圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

此外，某社交平臺上，多地信貸中介的廣告刷屏。

監(jiān)管嚴(yán)查經(jīng)營貸

違規(guī)經(jīng)營貸為何蘊(yùn)含著大量的金融風(fēng)險(xiǎn)？

首先，大量經(jīng)營貸淪為 “炒房貸”，導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)與房地產(chǎn)市場深度綁定。一旦房價(jià)繼續(xù)下行，抵押物價(jià)值進(jìn)一步縮水，將引發(fā)大規(guī)模續(xù)貸違約，直接推高銀行不良貸款率，甚至引發(fā)區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)；

其次，經(jīng)營貸資金違規(guī)流入樓市，人為推高房價(jià)，加劇房地產(chǎn)泡沫，違背 “房住不炒” 定位，破壞房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)；

最后，經(jīng)營貸本應(yīng)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但違規(guī)挪用導(dǎo)致資金 “脫實(shí)向虛”，讓真正需要資金的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶融資難、融資貴問題雪上加霜。

其實(shí)監(jiān)管部門早在2021年就已發(fā)文要求加強(qiáng)3年以上期限經(jīng)營貸的風(fēng)險(xiǎn)管理，如今更是針對續(xù)貸高峰期，要求銀行嚴(yán)格核查借款主體資質(zhì)、抵押物價(jià)值，守住風(fēng)險(xiǎn)底線。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，近期某銀行印發(fā)內(nèi)部方案，全面加強(qiáng)貸款詐騙風(fēng)險(xiǎn)防范工作。

“我們已經(jīng)加強(qiáng)了中介管理?！痹撔邢嚓P(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對記者透露，該行著重加強(qiáng)了合作方中介的準(zhǔn)入、合作、退出全流程管理，并逐步對合作方中介進(jìn)行名單制管理，將合作期間誘導(dǎo)或聯(lián)合借款人騙取銀行貸款的合作方中介納入黑名單。

除了強(qiáng)化中介管理，部分銀行甚至公開表示不與中介合作。

2025年3月，宿州農(nóng)商銀行聲明，不與任何貸款中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人開展普惠貸款業(yè)務(wù)營銷合作。

同時(shí)建立中介黑名單制度，將誘導(dǎo)騙貸的中介納入禁入名單。更有銀行推動(dòng)風(fēng)控從 “形式審查” 轉(zhuǎn)向 “實(shí)質(zhì)穿透”，通過大數(shù)據(jù)分析企業(yè)水電費(fèi)、社保、稅務(wù)等非財(cái)務(wù)指標(biāo)，動(dòng)態(tài)監(jiān)測資金流向達(dá) 3-6 個(gè)月。

監(jiān)管還強(qiáng)調(diào)，銀行需強(qiáng)化貸款 “三查”，嚴(yán)禁向臨時(shí)成立的公司、“僵尸企業(yè)” 發(fā)放經(jīng)營貸，規(guī)范第三方合作行為，通過信貸資金閉環(huán)運(yùn)營，確保經(jīng)營貸真正回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)。