引子

廣東湛江南亞酈都小區(qū)與榮萬家物業(yè)糾紛案，一審物業(yè)敗訴，不服物業(yè)又申請二審，前后耗時約兩年�，F(xiàn)在法槌落下，二審判決駁回物業(yè)全部訴求、維持原判！

筆者關(guān)注該小區(qū)也近兩年了，因為這小區(qū)同很多小區(qū)一樣，業(yè)主大會辛辛苦苦選聘了新物業(yè)，老物業(yè)用各種花式理由拒絕業(yè)主大會結(jié)果、拒絕新物業(yè)進場，導致業(yè)主怨聲載道，已經(jīng)成為影響社會和諧穩(wěn)定的老大難問題。

南亞酈都小區(qū)當事四方（老物業(yè)、開發(fā)商、業(yè)委會、新物業(yè)）總體上還算文明，沒大搞黑套路黑方式，基本在法律框架下尋求解決之道，也算是有底限的，至少那種不少業(yè)委會成員被打傷打殘、財務(wù)被蓄意破壞的事兒，似乎沒發(fā)生；所以這房企，這物企還是可造之材的。

南亞酈都小區(qū)外圍三方（社區(qū)、街道、物管科）更沒非常明顯地偏袒某方、打壓某方，更實屬難能可貴！突破了我對房地產(chǎn)強省的刻板認知，我以為向著金主是常態(tài)，看來湛江向著法治與民生為主的；湛江一定會成為更讓人向往的好地方！

我很少吹捧物業(yè)糾紛判例，但這個判例，我斗膽在某群直言了，我認為，這個判例是：中國司法界，處理物業(yè)糾紛案中，真正體現(xiàn)法治精神的、最全面最真實的經(jīng)典判例；并必將載入史冊！

為什么這樣說且讓我一一道來，建議耐心看完，定受益匪淺！

法院見招拆招

湛江南亞酈都物業(yè)糾紛案，湛江法院逐條駁回老物業(yè)（原告）訴由的法與理經(jīng)典總結(jié)。

本案一審、二審法院，圍繞**家物業(yè)湛江分公司“業(yè)主大會程序違法（公告無效、細則未公示等）、投票無效、計票不準、平臺造假、業(yè)主信息不準、新合同無效、應(yīng)中止審理、賠償損失等”全部訴由，引經(jīng)據(jù)典，逐條展開精準駁斥，精彩絕倫，非常值得好好學習、好好研究。

不少案例，老物業(yè)只要甩出類似說辭，街道居委物管科，甚至法院公安就默不作聲，任由老物業(yè)賴著不走了。所以，那種雙物業(yè)上崗，老物業(yè)無力抗拒新物業(yè)入場的鬧劇，不時發(fā)生!

這個判例，旗幟鮮明地運用法律之劍斬荊披棘，為業(yè)主自治保駕護航！

程序是否違規(guī)之辯

原告理由：投票規(guī)則未提前公示15 日，侵害業(yè)主知情權(quán)與投票權(quán)。

法院駁斥：核心公告已合規(guī)，因為業(yè)委會 2024 年 9 月 1 日發(fā)布業(yè)主大會召開核心公告（含議題、表決方式、時間），距 10 月 1 日開會超 15 日，滿足《物業(yè)管理條例》第 14 條法定通知期限�！冻晒竺髽I(yè)名單及投票規(guī)則》非會議通知，屬于操作細則，未超出核心公告議題、未實質(zhì)限制表決權(quán)，操作細則公示無需再單獨提前 15 日公告，程序合法。

投票規(guī)則是否違法之辯

原告理由：投票方式、延長期限、表決程序、參與率計算系業(yè)委會單方?jīng)Q定，違反《民法典》第 278 條、《物業(yè)管理條例》第 15 條。

法院駁斥基本規(guī)則已提前公示并生效：業(yè)委會在 9 月 1 日核心公告中，已將電子投票、延期規(guī)則、棄權(quán)認定、參與率計算全部公示，公示期超 15 日，業(yè)主充分知情并參與。（2）補充細規(guī)則屬程序性細則：上述規(guī)則僅保障大會順利召開，未降低 / 提高表決門檻、未剝奪表決權(quán)，不屬于需業(yè)主共同決定的實體事項，不違反法律強制性規(guī)定。（3）表決結(jié)果達標：最終參與人數(shù)、面積均達《民法典》第 278 條 “雙三分之二” 法定比例，規(guī)則合法有效。

電子投票是否可信之辯

原告理由身份認證漏洞、投票人與產(chǎn)權(quán)人不一致、數(shù)據(jù)可篡改、結(jié)果不真實

法院駁斥投票核驗機制完備，平臺采用微信實名認證 + 手機號匹配業(yè)主清冊 + 人工審核三重驗證，信息不符可上傳產(chǎn)權(quán)證明復核，保障投票主體適格。（2）公證背書真實性。廣州市南方公證處對投票數(shù)據(jù)提取、唱票全過程公證，確認數(shù)據(jù)客觀、程序合法，原始數(shù)據(jù)與業(yè)委會統(tǒng)計表一致。（3）個別瑕疵不影響結(jié)果：原告僅舉證 17 套房屋產(chǎn)權(quán)變更，未證明虛假投票 / 惡意操控；該部分面積占比極小，剔除后仍滿足法定參與率與通過率，不改變表決結(jié)果。（4）舉證不能承擔不利后果：原告未提供證據(jù)推翻投票數(shù)據(jù)，依據(jù)《民事訴訟法》第 67 條，主張不成立。

質(zhì)疑數(shù)據(jù)與是否真實意思表示之辯

原告理由棄權(quán)票數(shù)據(jù)矛盾、電話征詢引導棄權(quán)、錄音剪輯、重復計算

法院駁斥棄權(quán)規(guī)則已公示：公告明確 “實名認證后未投 / 勾選不足等視為棄權(quán)并計入?yún)⑴c率”，業(yè)主知情無異議。（2）符合立法本意：完成認證即代表參與表決，消極棄權(quán)計入?yún)⑴c率，契合《民法典》第 278 條 “參與表決”的核心要求。（3）無證據(jù)證明造假：原告稱錄音剪輯、引導棄權(quán)，但未提交有效證據(jù)；公證結(jié)果確認投票真實，不存在系統(tǒng)性瑕疵

表決形式要件之辯

原告理由：匯總表未蓋業(yè)主大會印章、無 “業(yè)主大會決定” 字樣，不屬于有效決議。

法院駁斥決議效力看實質(zhì)而非形式：法律未強制要求業(yè)主大會決議必須加蓋印章，效力核心是表決程序合法 + 結(jié)果公示。（2）公示文件符合要求：業(yè)委會已公示唱票計票匯總表，載明議題、參與率、得票、公證信息，完整反映業(yè)主共同意志，具備決議公示效力。（3）無法律依據(jù)否定形式原告未證明法律對決議有特定格式要求，匯總表與表決結(jié)果無實質(zhì)偏差，決議合法有效。

撤銷權(quán)與合同效力之辯

原告理由業(yè)主已提起撤銷權(quán)訴訟（917 號案），本案需以該案結(jié)果為依據(jù)做判斷，故本案應(yīng)駁回或中止，待撤銷權(quán)案審結(jié)后進行

法院駁斥兩案法律關(guān)系獨立：本案是物業(yè)服務(wù)合同效力糾紛，審查新合同有效性與前期合同終止條件；撤銷權(quán)案是業(yè)主個體訴決議撤銷，訴訟標的本質(zhì)不同。（2）本案可獨立裁判：法院已依據(jù)在案證據(jù)獨立認定業(yè)主大會決議合法，無需等待另案結(jié)果，不符合《民事訴訟法》中止審理法定情形。

新物業(yè)合同無效之辯

原告理由業(yè)主大會決議違法，業(yè)委會無權(quán)簽約，新合同無效；前期合同應(yīng)繼續(xù)履行。

法院駁斥：（1）新合同合法有效：業(yè)委會依據(jù)合法有效的業(yè)主大會決議簽約系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定，符合《民法典》第 143 條有效要件。（2）前期合同法定終止：依據(jù)《民法典》第 940 條，新物業(yè)合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止；案涉前期合同約定 “業(yè)委會與新物業(yè)簽約即終止”，2024 年 12 月 12 日新合同生效，前期合同同時終止。（3）無權(quán)要求繼續(xù)履行：前期合同已法定 + 約定終止，原告主張繼續(xù)履行無法律與合同依據(jù)

業(yè)委會應(yīng)賠償之辯

原告理由：業(yè)委會強行安排新物業(yè)入場，造成原告經(jīng)濟損失

法院駁斥無證據(jù)證明侵權(quán)行為：原告未舉證證明業(yè)委會存在 “強行入場” 的侵權(quán)事實。（2）無因果關(guān)系證明：原告提交的費用票據(jù)，無法證明損失與業(yè)委會行為存在直接因果關(guān)系。（3）依據(jù)證據(jù)規(guī)則駁回：依據(jù)《民事訴訟法》第 67 條，原告舉證不能，損失主張不予支持

二審補充駁斥要點

• 駁回 “選聘方案無合同主要條款”

法律未規(guī)定選聘方案必須包含全部合同條款，業(yè)主大會表決《選聘辦法》《物業(yè)服務(wù)合同模板》，已滿足選聘法定要求。

• 駁回 “表決系推薦而非選聘、無權(quán)簽約”

業(yè)主大會明確“按得票高低簽約”，已包含選聘 + 授權(quán)簽約意思，業(yè)委會簽約不屬于無權(quán)代理。

• 駁回 “調(diào)查取證、司法鑒定申請”

投票已公證、原告無證據(jù)證明數(shù)據(jù)虛假，法院認定無調(diào)查 / 鑒定必要性，不予準許。

草根談

法院裁判核心邏輯

• 程序合規(guī)優(yōu)先：業(yè)主大會公告、投票、公示全程符合《民法典》《物業(yè)管理條例》，個別程序瑕疵不影響整體效力。
• 證據(jù)裁判原則：原告所有主張均無有效證據(jù)支撐，公證文件、投票數(shù)據(jù)等優(yōu)勢證據(jù)證明決議合法。
• 法定終止規(guī)則：新物業(yè)合同生效→前期合同自動終止，原告無權(quán)阻撓交接、無權(quán)主張賠償。
• 尊重業(yè)主自治：在不違反法律強制性規(guī)定前提下，充分尊重小區(qū)業(yè)主共同決定的自治權(quán)利。

案例意義與指向：

• 支持業(yè)主真實意思表示，支持和尊重業(yè)主自治。
• 對沒有經(jīng)驗的業(yè)委會而言，發(fā)生細節(jié)性瑕疵不應(yīng)深究，看核心程序、核心公告，看是否是廣大業(yè)主的真實意思表示。
• 對部分物業(yè)拒絕承認合法業(yè)主大會決議，賴著不走的現(xiàn)象，敢于說不，不是增加矛盾，是化解矛盾。
• 對物業(yè)的警醒：強扭的瓜不甜，要勇于說再見，這個案例證明折騰兩年，除了相互傷害，沒有任何意義！

備注:部分圖片由AI生成