前兩天，和幾個(gè)朋友聚會(huì)。

一位央企的朋友說(shuō)，三四月份公司很多項(xiàng)目的交易量忽然開始多起來(lái)，不光在一線城市，也包括冷門的二線城市。

「市場(chǎng)的確在反彈�！�

我轉(zhuǎn)頭問了另一些在地產(chǎn)一線的朋友。

另一位朋友說(shuō)，今年一季度，二手房市場(chǎng)很活躍，在包含一線和強(qiáng)二線的十余個(gè)城市里，今年一季度，二手房交易占比第一次沖向了八成。

如果說(shuō)，在沒有特別厲害的政策出招之下，幾個(gè)標(biāo)桿城市的大陽(yáng)春行情，是2026年樓市的第一個(gè)意外。

那么，在2026年第一季度，還有一件事情，更是所有地產(chǎn)人都沒有想到的意外：

中東局勢(shì)正在猛烈沖擊房地產(chǎn)商的供應(yīng)鏈。

過去幾年，國(guó)內(nèi)石材的主力來(lái)源，是來(lái)自土耳其和伊朗。中東石材占比高達(dá)35%—40%。但是，伊朗戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生了。

今年2月底以來(lái)，石材、銅、鋁成本都在快速提升，銅的市場(chǎng)價(jià)漲幅能到35%，石材和鋁板的價(jià)格漲幅也在15%左右。

「來(lái)自中東的石材目前很多都斷貨了。國(guó)內(nèi)奢石用量較大的高端項(xiàng)目，后面要考慮能否如期交付。核心原料價(jià)格的上漲，也可能讓高端項(xiàng)目越做越虧�！挂晃婚_發(fā)商的朋友說(shuō)。

動(dòng)蕩的地緣政治，也第一次讓中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)近距離地感受到了「百年未有之大變局」的沖擊力，那些碎片化的一線體感，非常真實(shí)。

今年春節(jié)前，董小姐還寫過一篇迪拜樓市觀察。那時(shí)候，中東樓市還熱氣騰騰。

沒想到，形勢(shì)變化如此之快，讓人瞠目。

回到眼前，26年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)發(fā)生更有趣、更波折的劇情嗎？

凱恩斯說(shuō)過，宏觀決定了微觀個(gè)體的命運(yùn)。

都2026了，這時(shí)候還留在地產(chǎn)的朋友，大抵應(yīng)該是真愛。

那么，大家平時(shí)怎么收集，并形成對(duì)市場(chǎng)和行業(yè)趨勢(shì)的宏觀認(rèn)知呢？

這兩天，翻了翻保利發(fā)展4月中旬剛發(fā)布的《2025—2026年不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)白皮書》。

這個(gè)系列從2017年開始，迄今第十年，市場(chǎng)上上下下，觀察起起伏伏。到今天，保利儼然已經(jīng)成了央企軍團(tuán)里一直發(fā)布年度行業(yè)白皮書最有定力的公司。

過去幾年，行業(yè)大調(diào)整，一份來(lái)自評(píng)級(jí)公司的評(píng)級(jí)下調(diào)，或者一份來(lái)自瑞銀或高盛的研報(bào)，寥寥數(shù)頁(yè)，就足以讓整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)杯弓蛇影，戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。

非常不應(yīng)該。

自己的飯碗，自己的命運(yùn)，還是應(yīng)該掌握在自己人的手里。

新鮮出爐的這份白皮書，依舊出自保利發(fā)展研究院。

作為地產(chǎn)一哥的智囊，它的預(yù)測(cè)和判斷，不走流量為王的邏輯，少了很多危言聳聽，多了更多維度的判斷，顆粒度更細(xì)，而現(xiàn)身說(shuō)法的保利，也成了白皮書里最直接的論據(jù)。

我從中找一些感興趣的點(diǎn)，順便聊聊讀后感。

一、最headline的強(qiáng)調(diào)：房地產(chǎn)有顯著的金融資產(chǎn)屬性，要穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)值。

今年年初，「求是」雜志對(duì)地產(chǎn)一槌定音，「穩(wěn)定的資產(chǎn)價(jià)格，有助于穩(wěn)定居民和企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表�！�

董小姐覺得，這個(gè)一句頂一萬(wàn)句的金句，再怎么彩虹屁，都不足為過。畢竟2021年至今，五年了，一個(gè)偌大的地產(chǎn)行業(yè)以一己之力證明了那句話的嚴(yán)肅性：認(rèn)知決定命運(yùn)。

二、在白皮書里，保利派發(fā)了至少三顆定心丸，每一顆都有理有據(jù)。

第一顆，中國(guó)住房年建設(shè)規(guī)模仍存千萬(wàn)套級(jí)空間。對(duì)比國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，可以測(cè)算我國(guó)城鄉(xiāng)每年新建住宅規(guī)模應(yīng)在1000萬(wàn)-1490萬(wàn)套之間。

第二顆，在「人房地錢」掛鉤機(jī)制下，歷經(jīng)五年，房地產(chǎn)迎來(lái)庫(kù)存再平衡。

2025年，全國(guó)300城住宅用地成交建面同比下降約14%，其中一線城市同比降23%。廣州、杭州、武漢、青島等城市的庫(kù)存面積較2024年末下降10%-30%。

第三顆，運(yùn)行一年的好房子戰(zhàn)略，平地激活了很多新需求。

以保利去年的明星豪宅為例，廣州玥璽灣有高達(dá)10%的成交客戶，之前壓根都沒有置業(yè)計(jì)劃，肉身證明「好供給創(chuàng)造新需求」。

三顆定心丸，市場(chǎng)還在，地產(chǎn)人，任重道遠(yuǎn)，還有的干。

三、順著這個(gè)脈絡(luò)，看到白皮書里一組有趣的數(shù)據(jù)：

「全國(guó)300城，成交宅地平均容積率降至2.0以下，低密地塊的建筑面積占比從2020年的20%，提升至2025年的38%。」

按照這個(gè)說(shuō)法，去問了問不同城市干房地產(chǎn)的朋友，從當(dāng)?shù)氐墓┑毓?jié)奏來(lái)看，基本佐證。

比如南京，之所以成為25年產(chǎn)品的卷王高地，和當(dāng)?shù)馗纳祈?xiàng)目越來(lái)越多有關(guān)。

25年，南京住宅供應(yīng)容積率在1.0—2.0之間的占比超過83%，低密地塊總建面占比超75%。

比如廣州，25年掛牌的宅地平均容積率是1.57，是2006年以來(lái)最低。

這意味什么？意味著地越賣越精貴，越賣越高端了。2026年，中國(guó)樓市可能最有趣的一個(gè)現(xiàn)象是，政府端上桌的土地越來(lái)越「物美價(jià)廉」了。

過去一年，目之所及，TOP10榜單上的主流房企，幾乎每一家都有自己的「頭號(hào)工程」項(xiàng)目，大多是頂豪，位置頂，價(jià)格頂，產(chǎn)品更頂。

其中，不少項(xiàng)目是房企董事長(zhǎng)親手在抓，高管成了最一線的「產(chǎn)品經(jīng)理」，頂豪項(xiàng)目成了房企的年度封面，也成為了核心票倉(cāng)。

TOP房企的競(jìng)賽，正在迅速簡(jiǎn)化為，幾個(gè)代表性作品的銷售之戰(zhàn)。

四、高端改善是25年的熱詞，這波熱度會(huì)持續(xù)到26年嗎？

看法沒有真相重要。

26年這輪大陽(yáng)春反彈行情，剛改成了新主力。

最近看到一組內(nèi)部數(shù)據(jù)：

「今年一季度，上海二手房交易中有70%低于300萬(wàn)，廣州有85%的成交低于300萬(wàn)，杭州有60%低于200萬(wàn)，成都和西安，分別是55%和60%低于100萬(wàn)�！�

經(jīng)歷大幅降價(jià)后，低總價(jià)的剛需熱情上車——這是2026年從第一季度的數(shù)據(jù)縫隙里，向所有地產(chǎn)商發(fā)出的強(qiáng)烈暗示。

如此說(shuō)來(lái)，今年那些提前有準(zhǔn)備的開發(fā)商，加足馬力做剛改和二次改善，做好總價(jià)控制，是不是可以吃到最多的甜頭？

翻了下保利的最新年報(bào)，在保利25年和26年的新增貨值里，90—144平米，總價(jià)在300到800萬(wàn)的剛改/改善盤，占比在55%左右，產(chǎn)品卡位相當(dāng)成功。

五、2026投資術(shù) = 結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì) + 精準(zhǔn)深耕。

保利在白皮書中說(shuō)，26年利好戰(zhàn)略縱深型房企，因?yàn)檫@類公司更懂客戶。

但是，「三線城市的「白菜心」地段仍有穩(wěn)定需求，可以利用供應(yīng)空檔積極拓展�！顾f(shuō)。

查了下年報(bào)，25年保利新拿的項(xiàng)目里，也有相對(duì)冷門城市的「白菜心」。比如江門、威海、中山、蘭州等。

也就是說(shuō)，保利認(rèn)為，在同行都在做地域大撤退，團(tuán)隊(duì)精簡(jiǎn)的時(shí)候，在適當(dāng)?shù)牡胤搅酎c(diǎn)隊(duì)伍，保持手感，還是很有必要的。

過去一年，董小姐寫了多篇文章，來(lái)談市場(chǎng)上正在出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，而很多這樣的機(jī)會(huì)，正是因?yàn)橥谐吠硕霈F(xiàn)的。

六、最差的市場(chǎng)，逼出最好的自己。

與2024年相比，2025年的保利成績(jī)單上出現(xiàn)了一個(gè)巨大的反差。雖然凈利潤(rùn)跌幅較大，計(jì)提減值了近70億元，但是，一個(gè)關(guān)鍵安全指標(biāo)非常耀眼：

「保利的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)八年為正，2025年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流達(dá)到152億元，是過去十年第二高的數(shù)據(jù)，僅次于2019年，連續(xù)三年資金回籠超過100%�！�

更不用說(shuō)，保利的新增融資成本也來(lái)到了歷史最低的2.59%，堪比三十年國(guó)債。

跨越了這輪周期后發(fā)現(xiàn)，安全，才是與過往最奢侈的告別，更是和未來(lái)好好聊聊的籌碼。

七、這張圖很有態(tài)度。

看來(lái)，長(zhǎng)沙的包租公/婆們還是相當(dāng)幸福。

保利行業(yè)白皮書寫到，租金回報(bào)率，已經(jīng)超過無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率。

接下來(lái)會(huì)發(fā)生了什么？

「2025年，全國(guó)百城房?jī)r(jià)的租金回報(bào)率約為2.4%，上海等城市部分房源可達(dá)3%左右。二手房成交回暖，“賣一買一”置換鏈條有效啟動(dòng)。部分低總價(jià)房源的租金收入已能夠覆蓋月供，刺激購(gòu)買需求釋放。例如，2025年下半年，上�？們r(jià)300萬(wàn)以下二手房月均成交近萬(wàn)套，較上半年增加12%。業(yè)主售房后逐級(jí)向上改善，階梯式購(gòu)房需求向新房市場(chǎng)傳導(dǎo)，為整體市場(chǎng)復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)。」

這個(gè)市場(chǎng)傳導(dǎo)模式，正是我們熟悉的市場(chǎng)步步走穩(wěn)的典型軌跡。

不僅住宅，商辦市場(chǎng)也在出現(xiàn)令人欣喜的恢復(fù)跡象。

保利白皮書寫道，到2025年末，北京、廣州、佛山等城市核心區(qū)域的部分商辦項(xiàng)目，出租率都同比提高了20-40個(gè)百分點(diǎn)。

2025年底，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs試點(diǎn)也開始啟動(dòng)，保利也幸運(yùn)地成為了國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)首家申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs的房企。

天降政策紅利，只給有準(zhǔn)備的人。保利的資產(chǎn)池子里，至少有600萬(wàn)平米以上的經(jīng)營(yíng)性商辦資產(chǎn)，而僅僅這單公募REITs就能夠?yàn)楸＠麑?shí)現(xiàn)20億的現(xiàn)金回收。

但是，更重要的是，通道的打開和模式的跑通，也將成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)另一類資產(chǎn)價(jià)值裂變的開始。

最后，大家都在住宅的底部震蕩很久，是時(shí)候換一種新敘事了。

這也讓我想起，今年以來(lái)，匠樸資本和大型險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)多次溝通的場(chǎng)景，有關(guān)商場(chǎng)、長(zhǎng)租公寓的收購(gòu)需求，已經(jīng)悄悄抬頭了。

去年至今，匠樸資本一直在看住宅地塊。今年以來(lái)，兩家大型險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)向我們表達(dá)了協(xié)助初篩項(xiàng)目的強(qiáng)烈意愿。

所以，我們還在看商場(chǎng)、長(zhǎng)租、物流、IDC數(shù)據(jù)中心等四類資產(chǎn)，排名按照優(yōu)先級(jí)排序。

城市范圍很剛性。長(zhǎng)租公寓聚焦于一線城市及強(qiáng)二線城市；商場(chǎng)類資產(chǎn)集中于北上廣深，杭州、南京、武漢、成都、蘇州、西安、長(zhǎng)沙、鄭州等都可考慮。

除此之外，還有兩個(gè)硬需求：

一，項(xiàng)目合法合規(guī)，無(wú)法律糾紛；

二，資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，產(chǎn)權(quán)剩余年限不低于20年，年限25年以上項(xiàng)目?jī)?yōu)先。

快來(lái)聊聊吧。