房地產(chǎn)市場總是牽動人心，而銀行信貸政策的松緊，往往是樓市走向的“風向標”。

4月24日，越南外貿(mào)股份商業(yè)銀行（Vietcombank）在年度股東大會上的一番表態(tài)，給燥熱的越南樓市傳遞了一個清晰信號：我們不想再為“投機炒作”添柴加火了。

抽貸“投機客”，輸血“實需派”

Vietcombank行長阮清松（Nguy?n Thanh Tùng）在回答股東提問時直言不諱。他指出，該行目前的房地產(chǎn)貸款占比遠低于其他同行，這不是因為沒能力放貸，而是因為“市場有風險，有周期性”。

面對那張勾勒出河內（Hà N?i）未來幾十年發(fā)展藍圖的規(guī)劃，基建和地產(chǎn)的資金需求固然巨大，但銀行不是慈善家，也需要控制風險。

阮清松（Nguy?n Thanh Tùng）明確劃出了一條“紅線”：對于那些價格虛高的高端項目、帶有明顯投機屬性的產(chǎn)品，銀行將進行極其嚴格的信貸控制，甚至直接“關門”。

與此形成鮮明對比的是，銀行的大門依然向剛需群體敞開。Vietcombank將優(yōu)先篩選那些真正服務于居住需求、價格合理、開發(fā)業(yè)主靠譜的項目。

VCB董事長阮清松于4月24日在股東大會上發(fā)表講話

風向變了：當9.6%的利率成為常態(tài)

股東的擔憂并非空穴來風。早在今年2月底，Vietcombank胡志明市（TP HCM）一家分行對持有紅本的現(xiàn)房貸款給出了最低9.6%的年利率。這個數(shù)字單看似乎不高，但橫向對比，2025年同期市場上還有大量6%的固定利率優(yōu)惠。

從6%到9.6%，雖然不能用暴漲來形容，但融資成本的直線抬升卻是不爭的事實。對于那些加杠桿囤房的投機客來說，這無疑是一記沉重的打擊。

巨量的抵押品：19,000,000億盾，是底氣也是警示

數(shù)據(jù)顯示，雖然財報未披露具體的房地產(chǎn)貸款余額，但Vietcombank持有的房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)高達1900萬億越南盾，占其抵押貸款組合的七成以上。

這個數(shù)字非常直觀地反映了越南銀行業(yè)與房地產(chǎn)的深度捆綁。雖然銀行現(xiàn)在想踩剎車，但龐大的存量資產(chǎn)決定了，房地產(chǎn)市場的任何風吹草動，都可能在銀行體系內引發(fā)連鎖反應。

越南外貿(mào)銀行領導層在4月24日的年度會議上

另辟蹊徑：工業(yè)地產(chǎn)與保障房成“香餑餑”

住宅市場的投機風被限制，但銀行的資金總要找到出口。

阮清松（Nguy?n Thanh Tùng）行長給出了兩個新方向：工業(yè)地產(chǎn)和社會保障房。

截至一季度末，Vietcombank已經(jīng)向工業(yè)園區(qū)企業(yè)投放了約33萬億越南盾的貸款。這符合越南承接全球產(chǎn)業(yè)鏈轉移的大趨勢，支持生產(chǎn)、出口和吸引外資，既安全又符合國策。

而對于社會性住房，銀行甚至愿意犧牲部分利潤，配合政府提供低于資金成本的優(yōu)惠利率。這既是銀行履行社會責任的體現(xiàn)，也是在當前環(huán)境下尋找的穩(wěn)健避風港。

慢下來，是為了走更遠

面對股東關于“為什么信貸增長目標總比國家給的額度低”的質疑，Vietcombank總經(jīng)理黎光榮（Lê Quang Vinh）給出了一個非常理性的回答：我們不要“過熱增長”，要的是可持續(xù)，避免壞賬。

在各大銀行都在爭搶市場份額、追求規(guī)模擴張的當下，Vietcombank如此“高冷”的表態(tài)，顯得十分特殊。

這背后是這家越南最大國有銀行之一的底氣與謹慎。對于普通購房者而言，這意味著未來買房時，開發(fā)商的資金鏈是否健康將變得更加重要；而對于投機者來說，銀行關門的聲音已經(jīng)敲響。

——樓市狂飆的年代，或許正在緩緩落幕。