每次美聯(lián)儲一有降息動作，社交媒體上總會涌出一波“樓市要回暖了”的聲音。這種期待其實(shí)很好理解，畢竟利率往下走，貸款壓力就輕了，理論上買房的人應(yīng)該多起來?？涩F(xiàn)實(shí)往往不會按照教科書里的模型乖乖走路。

2025年全年，美聯(lián)儲累計降息75個基點(diǎn)，將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間拉到了3.50%至3.75%的水平，而進(jìn)入2026年之后，降息節(jié)奏明顯慢了下來，至今仍維持在這一區(qū)間不動。按理說，全球貨幣環(huán)境已經(jīng)比兩年前寬松了不少，但中國樓市的反應(yīng)卻相當(dāng)冷淡，遠(yuǎn)沒有出現(xiàn)很多人期盼中的那種“報復(fù)性反彈”。

更讓人心里不踏實(shí)的是高盛早在2024年就給出過的那個判斷。當(dāng)時高盛的研究團(tuán)隊明確提出，中國房價從2021年三季度見頂之后，大約要經(jīng)歷24個季度的調(diào)整周期，真正的底部可能要等到2027年三季度前后才會出現(xiàn)。這個預(yù)測在當(dāng)時被不少人當(dāng)成是“外資唱空中國”的老套路，但如果冷靜地看看眼下樓市的真實(shí)數(shù)據(jù)，你會發(fā)現(xiàn)它背后的邏輯鏈條正在被一環(huán)一環(huán)地驗(yàn)證。

先聊一個很多人容易忽略的問題：為什么美聯(lián)儲降息對中國樓市的傳導(dǎo)效果這么弱？表面上看，美聯(lián)儲降息確實(shí)能給中國央行騰出更多政策空間，國內(nèi)的LPR也有進(jìn)一步下調(diào)的余地，購房者每個月的月供負(fù)擔(dān)確實(shí)可以減輕一些。

但這里面有個非常關(guān)鍵的前提條件，那就是老百姓得愿意去借錢買房。偏偏在這個環(huán)節(jié)上，鏈條斷了。2025年居民部門的債務(wù)增速只有0.5%，創(chuàng)下歷史最低紀(jì)錄，其中房貸增速大約為-1.5%，從2023年二季度開始已經(jīng)連續(xù)11個季度處于負(fù)增長狀態(tài)。

這種集體性的“縮表”行為，根源不在利率高低，而在于對未來收入的預(yù)期發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。過去那些年大家敢加杠桿買房，是因?yàn)橄嘈殴べY會漲、房價會漲，貸款壓力會被時間慢慢消化掉。但現(xiàn)在這種信心已經(jīng)很難重建了。

居民部門杠桿率在經(jīng)歷了前幾年的快速攀升之后，從2024年末的61.4%回落到了59.4%左右，看上去降幅不大，但這是在經(jīng)濟(jì)還在增長的背景下發(fā)生的主動去杠桿，說明大家對負(fù)債這件事變得格外謹(jǐn)慎?？硕鹧芯恐行拇饲坝袀€說法非常到位，大意是不管美聯(lián)儲降25個還是50個基點(diǎn)，真正決定樓市走勢的按鈕從來都不在美聯(lián)儲手上，而是背在千千萬萬負(fù)債前行的購房者身上。

其實(shí)要理解利率周期對樓市的殺傷力，看幾個小型經(jīng)濟(jì)體的案例會特別直觀。拿大家比較熟悉的香港來說，由于聯(lián)系匯率制度的存在，港元利率必須亦步亦趨地跟著美元利率走。2021年9月香港官方住宅價格指數(shù)沖到398點(diǎn)的歷史高位，之后隨著美聯(lián)儲暴力加息，一路跌到2025年3月的285點(diǎn)，前前后后回撤了將近28%。

新西蘭的情況也差不多，只不過痛感來得更慢一些。當(dāng)?shù)匮胄性?023年5月把利率頂?shù)搅?.5%，之后逐步降息，到2025年10月已經(jīng)降到了2.5%。但房價從高位下來跌了13%到15%，而且是在利率已經(jīng)明顯回落一年多之后才勉強(qiáng)止跌的，整個下行過程拖了大約三年。高利率對樓市的傷害就是這么一種慢性的、滯后的傳導(dǎo)過程。

這兩個案例告訴我們的道理其實(shí)很樸素：利率上行時房價不會馬上跌，利率下行時房價也不會馬上漲，中間存在一個相當(dāng)長的時滯。中國大陸雖然是大型經(jīng)濟(jì)體，擁有更多的政策工具和更大的回旋余地，但面對全球流動性環(huán)境的大周期切換，同樣很難完全置身事外。

說到高盛的預(yù)測，這幾年其實(shí)改口改了好幾次。但換個角度看，這種頻繁修正恰恰說明中國樓市的走勢確實(shí)非常復(fù)雜，遠(yuǎn)不是一個簡單的周期模型能框住的。而且從高盛最新的態(tài)度中可以讀出一個重要的信號：分化，而且是劇烈的分化。

聊到這里就不得不提一個更深層的問題，那就是人口。2025年全國出生人口只有792萬，比2024年又少了162萬。2024年全國結(jié)婚登記更是只有610.6萬對，比前一年銳減了20%以上，降幅創(chuàng)下有記錄以來的最高紀(jì)錄。過去二十年推動房價上漲最堅實(shí)的底座，正在以肉眼可見的速度變薄。

所以美聯(lián)儲降息到底能不能救中國樓市？我覺得答案已經(jīng)很明顯了。樓市的問題從來不只是錢貴不貴的問題，而是大家敢不敢借、愿不愿買、對未來有沒有信心的問題。當(dāng)居民部門在主動收縮資產(chǎn)負(fù)債表，當(dāng)年輕人的數(shù)量在逐年減少，當(dāng)＂房價永遠(yuǎn)漲＂的信仰已經(jīng)徹底碎掉，光靠降息是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，最終走出低谷，靠的是中國經(jīng)濟(jì)自身結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型能否真正落地生根。