這兩年看新房，一個(gè)很明顯的感受是：開發(fā)商確實(shí)都在強(qiáng)調(diào)，并且努力地想做好房子

立面更精致，公區(qū)更體面，景觀更完整，會(huì)所更豐富，精裝標(biāo)準(zhǔn)也越來越高

甚至很多剛改項(xiàng)目，都已經(jīng)有下沉庭院、泳池、成排老樹和完整的風(fēng)雨無阻歸家動(dòng)線

但問題也在這里

當(dāng)大家都在講產(chǎn)品力，都在把房子做得更好看的時(shí)候

有沒有想過，真正的產(chǎn)品力到底體現(xiàn)在哪里？

只體現(xiàn)在立面、會(huì)所、材料和樣板間里是不夠的

它必須體現(xiàn)在一個(gè)家庭每天真實(shí)使用房子的過程中

衛(wèi)生間洗漱、收納、清潔會(huì)不會(huì)互相打架

進(jìn)門能不能順手換鞋、放包、掛衣服，廚房?jī)蓚�(gè)人能不能同時(shí)操作

臥室放完床和柜子之后，還能不能舒服地走動(dòng)

多4平米和少4平米，一個(gè)臥室能容納的生活就是已經(jīng)是兩回事了

很多房子第一眼都很好看，但真實(shí)生活一放進(jìn)去，問題就出來了

所以大面積不代表高效率，高配置不代表好使用

下一代好房子的門檻，已經(jīng)不再是更大、更顯貴、配置更多

誰把生活研究得更細(xì)，誰才可能給出最合適的生活方案

真正的產(chǎn)品力，最后一定藏在每一公分里

01、

功能夠，生活后臺(tái)卻很表面

過去十年再到五年，中國(guó)住宅產(chǎn)品完成了一輪肉眼可見的升級(jí)

從外立面到大堂，從園林到會(huì)所，從精裝標(biāo)準(zhǔn)到樣板間表達(dá)

僅僅是一個(gè)門口，現(xiàn)在就已經(jīng)卷地琳瑯滿目

網(wǎng)絡(luò)搜索樓盤門頭實(shí)景圖

今天的新房確實(shí)很難再用“粗糙”兩個(gè)字形容

所有的項(xiàng)目都呈現(xiàn)出更貴、更精致的模樣

這當(dāng)然是一種進(jìn)步

至少說明開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到市場(chǎng)在變，客戶在變，房子的呈現(xiàn)也必須變化

但如果把視線再往里推一層，就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)更隱秘的問題

展示面升級(jí)得很快，生活后臺(tái)卻還是原來的樣子

今天很多項(xiàng)目，外立面可以很高技，入口可以很有儀式感，樣板間也可以很會(huì)營(yíng)造生活方式

公區(qū)也跟五星級(jí)酒店別無二致

網(wǎng)絡(luò)搜索樓盤門廳實(shí)景圖

但真正進(jìn)入每天高頻使用的空間，粗放感反而還在

這種粗放，倒不是說就沒有功能，而是功能停留在有就行

剛改產(chǎn)品最典型

三房?jī)尚l(wèi)、橫廳、雙陽臺(tái)、獨(dú)立家政區(qū)，看起來什么都有

但很多功能都是卡著規(guī)范做出來的，所有動(dòng)作都在將就

改善產(chǎn)品的問題，則不是簡(jiǎn)單的尺度緊張，而是系統(tǒng)效率很低

面積變大之后，客戶要的不只是多一個(gè)房間、多一組柜子

而是老人、孩子、夫妻、家務(wù)、收納、清潔這些真實(shí)生活內(nèi)容，能不能在一個(gè)空間里和諧相處

很多改善盤看著寬敞

但住進(jìn)去之后，物品外溢，家務(wù)斷點(diǎn)，家庭成員的動(dòng)線互相干擾

到了高改和豪宅，問題更微妙

出現(xiàn)冰火兩重天

客廳闊氣大方，奢石遍地，景觀面開放

但如果主臥套房、家政系統(tǒng)、儲(chǔ)藏空間、服務(wù)動(dòng)線沒有形成完整秩序

說白了，房子依然只是大，而不是高級(jí)

這也是為什么，很多項(xiàng)目看起來已經(jīng)很努力，但仍然沒有真正讓人覺得好住

因?yàn)殚_發(fā)商們把把空間做成展示面可以在營(yíng)銷階段交出滿意的封面

真正把空間做成生活系統(tǒng)，這種吃力不討好的事不會(huì)放在第一位

樣板間尤其能說明問題，它們是被編輯過的生活

甚至為了展示舒適，連衣柜都不做

沒有衣柜的樣板間，圖源：網(wǎng)絡(luò)

它沒有沒拆的快遞，沒有孩子的書包，沒有廚房臺(tái)面上的小家電

更沒有衛(wèi)生間角落里的清潔工具，也沒有一家人同時(shí)回家時(shí)的短暫混亂

它展示的是理想狀態(tài)，但生活永遠(yuǎn)不是理想狀態(tài)

所以，住宅產(chǎn)品力下一步真正的痛點(diǎn)：

是怎么在好看的基礎(chǔ)上給到最順暢的生活

未來行業(yè)必須研究客戶如何真實(shí)生活，這才是下一代好房子的起點(diǎn)

02、

戶型已經(jīng)進(jìn)入毫米級(jí)動(dòng)作研究

目標(biāo)說起起來簡(jiǎn)單，關(guān)鍵就是以真實(shí)的生活狀態(tài)去思考產(chǎn)品的每一個(gè)細(xì)節(jié)

但這是一道比做豪華更細(xì)，也更難的題

過去行業(yè)甚至是客戶看戶型，習(xí)慣看幾個(gè)技術(shù)指標(biāo)

面積段、房間數(shù)、朝向、面寬、動(dòng)靜分區(qū)、南北通透、衛(wèi)生間數(shù)量

這些當(dāng)然重要，但它們其實(shí)只能證明一個(gè)空間完成了基礎(chǔ)配置

真正能體現(xiàn)人的活動(dòng)的細(xì)節(jié)，需要深入到每毫米

單獨(dú)西廚系統(tǒng)需要考慮的人體尺度，圖中尺寸單位均為毫米

真正的居住體驗(yàn)是在人的身體動(dòng)作里發(fā)生的

玄關(guān)多寬幾公分，決定兩個(gè)人同時(shí)進(jìn)門會(huì)不會(huì)堵

床邊過道少十公分，決定晚上起夜、開柜、通行會(huì)不會(huì)別扭

臺(tái)盆旁邊多出一點(diǎn)臺(tái)面

決定洗面奶、牙刷、紙巾、吹風(fēng)機(jī)能不能有一個(gè)順手的位置

比如建發(fā)海宸的項(xiàng)目中主臥衛(wèi)生間收納的細(xì)節(jié)已經(jīng)深入到柜體

每一個(gè)伸手能接觸到的物品都有固定位置

這些尺度都很微小，但重點(diǎn)它們每天都被重復(fù)

轉(zhuǎn)換設(shè)計(jì)思路很重要的一個(gè)前提便是：住宅不是一次性觀賞品，而是高頻使用品

一個(gè)不順手的空間，如果住十年，就會(huì)被身體反復(fù)感知上萬次

這也是為什么，我們強(qiáng)調(diào)好房子必須且正在進(jìn)入毫米級(jí)時(shí)代

而《住宅空間人體工程學(xué)尺寸指引》的價(jià)值，也正在于此

它不是簡(jiǎn)單告訴行業(yè)某個(gè)空間應(yīng)該做多寬、某個(gè)柜子應(yīng)該做多深

而是在提醒開發(fā)商：住宅研發(fā)不能只校對(duì)面積，更要校對(duì)動(dòng)作

人體工程學(xué)真正要解決的是用數(shù)據(jù)反映人的生活慣性

最簡(jiǎn)單的，比如進(jìn)門這件事

一個(gè)人回家，并不是從玄關(guān)這個(gè)名詞開始的

是從開門、關(guān)門、放包、脫鞋、換鞋、掛衣、放鑰匙、拿拖鞋，再進(jìn)入客廳這一串動(dòng)作開始的

而每一個(gè)動(dòng)作又有相對(duì)應(yīng)所需要的空間和順序

保利·虹橋和頌入口收納系統(tǒng)，大小件都有可以安放的地方

下雨天要考慮放濕傘，有孩子要考慮嬰兒車的位置

網(wǎng)購要考慮拆快遞和消殺需求

如果這些動(dòng)作沒有被連續(xù)推演，玄關(guān)表現(xiàn)出來的就只是一排柜子

再好看一點(diǎn)，也不過是更豪華的材料

再比如衛(wèi)生間

洗漱、如廁、淋浴、化妝、收納、清潔，都發(fā)生在一個(gè)高度復(fù)合的小空間里

鏡柜深度、臺(tái)盆邊距、淋浴壁龕、毛巾位置、清潔工具收納

這些不是錦上添花，而是決定衛(wèi)生間能不能長(zhǎng)期保持秩序的底層條件

現(xiàn)在很多項(xiàng)目依舊把人體工程學(xué)放在后端，戶型基本確定之后，再檢查尺寸能不能滿足規(guī)范，再改

但下一代“好房子”必須反過來

在最前端就要問

這個(gè)家庭怎么生活，什么動(dòng)作最高頻，物品從哪里來，到哪里去，人在空間里如何停留、轉(zhuǎn)身、拿取、放回

真正好的戶型功能齊全，還能保證動(dòng)作連貫發(fā)生、甚至多人協(xié)同合作

很多房子不好住，不是沒有功能，而是功能之間沒有關(guān)系

當(dāng)這些關(guān)系沒有被建立，空間才能承接一個(gè)生活系統(tǒng)

這也意味著，真正的產(chǎn)品力會(huì)越來越難被快速復(fù)制

對(duì)一個(gè)家庭動(dòng)作的深度理解，很難靠抄圖完成

因?yàn)樗吹牟皇窃O(shè)計(jì)技巧，而是生活洞察

03、

從平面到立面，多維的生活體驗(yàn)才是重點(diǎn)

很長(zhǎng)一段時(shí)間里，行業(yè)評(píng)價(jià)戶型，主要看平面

這并沒有什么問題，好的戶型平面是好房子的基底

但只看平面，是不足以判斷一個(gè)房子是否真正好住

因?yàn)橐粋�(gè)家庭的生活體驗(yàn)在高度、深度、開合、觸達(dá)、光線、設(shè)備、家具、柜體和身體動(dòng)作共同構(gòu)成的立體系統(tǒng)里

也就是說：平面圖解決有沒有，立體空間能解決好不好用

比如衣柜在平面上只是一個(gè)矩形，在立面上需要考慮的則是人體高度和所有常見的產(chǎn)品參數(shù)

此外，廚房是最典型的例子

一個(gè)廚房在圖紙上可能很完整，洗切炒的流線也很清晰

但是到了剖面，又會(huì)發(fā)現(xiàn)其他更微妙的問題

吊柜高度夠不夠順手，地柜深度會(huì)不會(huì)浪費(fèi)

蒸烤箱位置是否需要反復(fù)彎腰

洗碗機(jī)打開后人還能不能通行

冰箱門和櫥柜門會(huì)不會(huì)互相沖突，煙機(jī)、燈光和視線是否舒服

尤其是今天的廚房，已經(jīng)不是過去單純做飯的地方

是同時(shí)承載中廚、西廚、社交、收納、家電集成和家庭互動(dòng)的集合空間

貝漣C1項(xiàng)目樣板間實(shí)拍圖

凈水器、洗碗機(jī)、空氣炸鍋等等，越來越多設(shè)備進(jìn)入廚房

如果前期沒有把設(shè)備、線路、柜體、臺(tái)面和人的動(dòng)作一起研究

后期再好的精裝標(biāo)準(zhǔn)，也會(huì)被真實(shí)使用打回原形

這就是平面邏輯和生活邏輯之間的落差

好房子的戶型是家具、設(shè)備、收納、燈光、線路、身體動(dòng)作全部進(jìn)入之后的完整系統(tǒng)

這些都應(yīng)該成為前置研發(fā)變量

不同產(chǎn)品段，對(duì)立體空間能力的要求也不一樣

剛改產(chǎn)品最需要效率，因?yàn)槊娣e有限，每一處浪費(fèi)都會(huì)被生活放大

所以關(guān)鍵就在于每一個(gè)系統(tǒng)的是否能高效集成

貝漣C1項(xiàng)目樣板間實(shí)拍圖

改善產(chǎn)品最需要彈性，因?yàn)榧彝ソY(jié)構(gòu)會(huì)變化，孩子會(huì)長(zhǎng)大，老人會(huì)老去

房子不能只適配入住第一年

要求就是整個(gè)空間的靈活性以及配套設(shè)備的可變度

而對(duì)于三代同堂的家庭都可以對(duì)照老人護(hù)理間看看當(dāng)下的空間是否真的合適

高改產(chǎn)品最需要系統(tǒng)秩序

因?yàn)槊娣e越大，功能越多，人的動(dòng)線、物的收納、家務(wù)系統(tǒng)、會(huì)客系統(tǒng)越需要分層

豪宅產(chǎn)品最需要穩(wěn)定體驗(yàn)

越貴的房子，越不能只靠視覺震撼，而要在漫長(zhǎng)使用中保持從容

這些靠人體工程的細(xì)節(jié)才是下一代住宅真正的分水嶺

也就是一個(gè)更復(fù)雜的立體協(xié)同階段

04、

空間研發(fā)還有很多事情可以做

所以看到最后會(huì)發(fā)現(xiàn)，下一代住宅真正要補(bǔ)的，不只是配置，而是研發(fā)方式

過去行業(yè)研究過什么樣的立面更顯貴，什么樣的大堂更有氣場(chǎng)，什么樣的樣板間更容易讓客戶心動(dòng)

但研究得還不夠的是，一個(gè)家庭如何使用一個(gè)家

一個(gè)復(fù)雜空間又要如何長(zhǎng)期保持秩序

真正難以復(fù)制的，是對(duì)生活的理解深度

也正是這一點(diǎn)，會(huì)讓同一個(gè)板塊、同一類面積段的項(xiàng)目，在長(zhǎng)期使用中拉開差距

《住宅空間人體工程學(xué)尺寸指引》的意義肯定不是給開發(fā)商一套標(biāo)準(zhǔn)答案

畢竟大部分的尺寸都是底線尺度

這類書真正的意義在于提醒行業(yè)重新回到住宅最基本的問題

人如何生活，身體如何動(dòng)作，物品如何存放，空間如何配合

粵海云上，客廳松弛的尺度感

未來好的開發(fā)商，一定不是簡(jiǎn)單會(huì)堆資源的開發(fā)商

是那些會(huì)拆解生活的開發(fā)商，并且提出系統(tǒng)性解決方案的開發(fā)商

因?yàn)榭蛻糇罱K不會(huì)住在效果圖里，也不會(huì)住在樣板間里

他們住在每天反復(fù)發(fā)生的動(dòng)作里

過去行業(yè)相信，面積越大，房子越好；配置越高，價(jià)值越強(qiáng)

但未來真正的好房子，不一定贏在多做了多少平方米

會(huì)贏在每一公分都知道自己為什么存在

研究到每一公分，才是下一代住宅真正的門檻

而每一個(gè)從業(yè)者需要做的，不過是把“人如何生活”這件事，重新放回決策的起點(diǎn)