5月6日下午，備受市場關注的龍崗區(qū)龍城街道G01046-0106宗地成功出讓。

本次出讓僅有一家企業(yè)報名競買，華潤置地以底價成功競得，成交總價70.45億元，折合樓面地價約14776元/平方米。

作為深圳今年第三宗成功出讓、且掛牌總價最高的涉宅用地，該地塊因其特殊的“前世今生”背景——原規(guī)劃為約700米“中國第一高樓”的深港國際中心核心地塊——自掛牌以來便備受矚目。

龍城街道G01046-0106宗地位于大運新城核心，規(guī)模優(yōu)勢顯著。

地塊緊鄰龍城公園站，周邊匯聚大運中心、優(yōu)質學校等頂級公配，可打造為集高品質居住、商業(yè)服務、文體休閑于一體的東部標桿綜合體。

附近在售新盤有中海大運玖章花園，目前備案均價約6.2萬/㎡�？硕鸷梅烤W(wǎng)綜合多項維度，用其優(yōu)缺點分析等事實依據(jù)，為大運玖章花園作出客觀評測：

中海玖章花園是一款以地段驅動、品牌護航、配套成熟的東部核心豪宅，精準契合在龍崗、福田及前海工作的高知高產(chǎn)家庭對高效通勤、優(yōu)質教育與圈層純粹性的復合需求。其增長潛力依托于大運CCD持續(xù)兌現(xiàn)的城市升級紅利，具備較強的資產(chǎn)保值能力。

然而，高容積率與有限社區(qū)商業(yè)制約了其純粹低密體驗，建議目標客群若重視即時生態(tài)靜謐性或極致軌交便利，應審慎權衡；若更看重區(qū)域發(fā)展確定性、品牌交付保障與綜合性價比，則該項目不失為東部改善置業(yè)的優(yōu)選標的。

一、為什么很多人在搶？

1. 地段無敵：深圳東部CBD的核心

項目位于龍崗大運新城核心區(qū)，該區(qū)域被定位為深圳五大“城市新客廳”之一，是城市發(fā)展的重點戰(zhàn)略高地。你可以將其理解為深圳東部的CBD核心地段，享受著城市頂級的規(guī)劃紅利和資源聚集效應。

中心占位：項目緊鄰可容納8.1萬人的大運中心體育場館群，并直面418萬㎡的大運公園，擁有稀缺的城市山湖雙重景觀資源。

樞紐交通：步行約10分鐘可至地鐵16號線大運中心站，1站即可到大運樞紐，無縫換乘3、14號線，通達福田、南山等地。未來深大、深惠城際線也規(guī)劃于此，構建大灣區(qū)1小時生活圈。

2. 央企品牌背書，資金安全墊厚

在當下的市場環(huán)境中，開發(fā)商的穩(wěn)健性是購房決策中權重極高的因素。

央企實力：開發(fā)商中海地產(chǎn)是大型央企，擁有最高信用評級，資金實力雄厚，從根本上杜絕了項目爛尾的風險。

品牌溢價：作為中海高端產(chǎn)品系“玖系”，其在品質和交付口碑上有較高的品牌溢價能力。項目首開勁銷21億，其中282㎡的產(chǎn)品幾乎開盤即售罄，反映出市場對中海品牌的信任。

3. 產(chǎn)品標準高，得房率和視野俱佳

中海大運玖章在產(chǎn)品設計標準上力求體現(xiàn)功能性。

空間利用出色：該項目踐行了深圳“第四代住宅”的新規(guī)標準，得房率在95%以上，遠超行業(yè)平均水平。這意味著同樣的建筑面積，你獲得的使用空間遠大于普通樓盤。

視野格局優(yōu)越：主打約126-282㎡純四房大戶型，圈層純粹。其頂配的282㎡戶型擁有270°環(huán)幕全景艙視野和約55㎡的主臥套房，是深圳東部少有的“改善型”標桿產(chǎn)品。

二、為什么有人猶豫？

1. 核心硬傷：高容積率帶來的高密度居住體驗

這是該項目最為人詬病的一點，也是它在克而瑞評測中唯一被扣分的關鍵項。

數(shù)值偏高：項目的容積率接近5，在9個豪宅競品中排名靠后，這意味著小區(qū)的居住密度非常高。

物理影響：小區(qū)樓棟多為31-46層的超高層建筑，高峰時段電梯的等候時間可能會比較長，公共區(qū)域（如電梯廳、走廊）的體驗感也會相對局促，私密性也會打折扣。

開發(fā)代價：2025年中海以約30.65億元、高達70%的溢價率拿地，這一成本是導致項目必須做超高容積率規(guī)劃的核心原因，也是高密度布局的直接原因。

2. 絕對距離：與市中心通勤是硬性制約

地理位置：項目位于龍崗中心區(qū)，與福田、南山等城市核心商圈存在客觀距離。

時間成本：如果你是在福田、南山工作的白領，每天的通勤時間單程可能超過1小時。即便有3條地鐵線加持，也僅僅是縮短了絕對距離，無法改變通勤時間較長的現(xiàn)實。

3. 總價門檻對資金有要求

項目是純大戶型社區(qū)，最小的戶型也是126㎡四房起步，這使得它的總價門檻不低。目前實際成交均價在6.03萬元/㎡左右，總價基本在750萬以上，主力戶型更是直奔千萬級別。

三、到底值不值得買？誰適合買？

結合以上分析，可以從三個不同的視角出發(fā)，看看誰適合購買，誰需要謹慎考慮。

（一）主要適合誰買？

龍崗/羅湖的本地改善型家庭：對于習慣了東部生活節(jié)奏，或在地緣上（雙職工家庭、家有老人）需要住在龍崗核心區(qū)的家庭來說，大運玖章幾乎是目前品質和地段結合的新盤天花板，非常值得考慮。

看重資產(chǎn)安全性和長期價值的投資者：央企品牌加頂級地段，是資產(chǎn)配置的穩(wěn)健選項。其首開95%的大戶型去化率和市場口碑，證明了它在高凈值人群中的認可度。

家庭成員多、對居住空間有高要求的買家：對比同等價位其他區(qū)域，例如在南山買一套緊湊的小四房，在龍崗大運幾乎可以直接拿下約197-282㎡的大平層。如果你愿意用“空間換距離”，大運玖章極為合適。

（二）誰需要謹慎考慮？

對低密、舒適居住體驗有執(zhí)念的買家：如果你非常在意小區(qū)環(huán)境、低密天際線和開闊的樓間距，那么5.43的容積率可能不太適合你，這個硬傷無法通過后期改造彌補。

在福田、南山核心區(qū)工作的購房者：除非你可以接受的單程通勤時間在1小時以上，否則建議優(yōu)先考慮工作地點附近或規(guī)劃有快速通勤線路的項目，大運的遠距離會是持續(xù)的挑戰(zhàn)。

總價預算較為有限的剛需購房者：中海大運玖章的定位是高端改善，126㎡起跳的產(chǎn)品和高總價本身就已對外設置了過濾門檻，不適合預算有限的群體。