2026年5月6日，深圳龍崗大運(yùn)新城擱置三年之久的深港國(guó)際中心核心地塊，被華潤(rùn)置地以底價(jià)拿下。

這事兒，很多人只看到70億，覺(jué)得華潤(rùn)撿便宜了。

可我怎么看到的是四個(gè)字：資產(chǎn)詐尸。

239億的東西，現(xiàn)在70億賣(mài)。看起來(lái)跌了70%。但我要說(shuō)，并非如此。這根本就是兩個(gè)不同的資產(chǎn)。

2017年世茂買(mǎi)的，是6塊純商業(yè)用地，136萬(wàn)平米，容積率4.17。規(guī)劃里有一棟700米的樓，要做“中國(guó)第一高樓”。那個(gè)規(guī)劃的底層邏輯是：寫(xiě)字樓銷(xiāo)售回款+商業(yè)租金+酒店運(yùn)營(yíng)。三件事里最難的是第三件。深圳東部的寫(xiě)字樓空置率多少？2025年大約25%。租金回報(bào)率多少？3%不到。酒店呢？大運(yùn)那邊根本就沒(méi)有像樣的商務(wù)客群。

2026年華潤(rùn)買(mǎi)的，雖然也是這塊地，但政府重新規(guī)劃了。變成47萬(wàn)平米，住宅占了65%，商業(yè)只剩14萬(wàn)平米，容積率降到3.26。住宅可以預(yù)售，回款快。商業(yè)少，自持壓力小。徹底換了一套玩法。

你以為政府在幫你？政府只是在給這個(gè)資產(chǎn)重新做了一張資產(chǎn)負(fù)債表。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、規(guī)劃指標(biāo)、估值基準(zhǔn)全變了。變了之后，70億就合理了。不是資產(chǎn)跌價(jià)了，是資產(chǎn)重新定價(jià)了。

這才是這事兒最可怕的地方。

中國(guó)房地產(chǎn)的根本性轉(zhuǎn)變，不在于房?jī)r(jià)跌了多少，而在于資產(chǎn)怎么定價(jià)這個(gè)事情本身被重寫(xiě)了。以前是“地價(jià)+建安+利潤(rùn)”，現(xiàn)在是“能賣(mài)多少回款”。以前是“容積率越高越賺錢(qián)”，現(xiàn)在是“住宅比例越高越安全”。一套全新的估值體系正在取代舊的那套。

華潤(rùn)不清楚這筆賬？人家清楚得很。

70億只是土地錢(qián)。粗略計(jì)算下，建安要50億，配套8億，財(cái)務(wù)成本45億，運(yùn)營(yíng)還要投。加起來(lái)超過(guò)190億。11萬(wàn)平米的商業(yè)要長(zhǎng)期自持，培育期三年內(nèi)每年虧5000萬(wàn)以上。

為什么還接？

因?yàn)槿A潤(rùn)有別的地方補(bǔ)：大運(yùn)天地已經(jīng)開(kāi)了，新項(xiàng)目能共享客流。萬(wàn)象生活一年?duì)I收120億，有運(yùn)營(yíng)商圈的經(jīng)驗(yàn)。央企融資成本3.2%，能扛六到七年。換個(gè)民企來(lái)試試？?jī)蓚€(gè)月就能把資金鏈撐斷。

還因?yàn)槿A潤(rùn)算的是另一本賬：住宅銷(xiāo)售198億覆蓋成本，商業(yè)自持就算每年虧5000萬(wàn)，十年才虧5個(gè)億。但片區(qū)升值后，資產(chǎn)增值可能遠(yuǎn)超這個(gè)數(shù)。這是一個(gè)以時(shí)間換空間的游戲，只有央企能玩。

這事兒里最冤的不是世茂。

世茂虧了200億不假，但那是自己選錯(cuò)了模式，愿賭服輸。高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高溢價(jià)的日子過(guò)去了，世茂的玩法本身就是一場(chǎng)豪賭。

最冤的是中信信托。

中信信托是項(xiàng)目最大的債權(quán)人，做的是信托產(chǎn)品。收儲(chǔ)模式下清償率比司法拍賣(mài)低得多。信托資金的背后是無(wú)數(shù)投資人的血汗錢(qián)。這個(gè)先例一開(kāi)，以后信托資金怎么給房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)？這個(gè)例一開(kāi)，整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)模型都要重新寫(xiě)。

地方政府虧了嗎？68億收儲(chǔ)看起來(lái)貴。但解決了三個(gè)大問(wèn)題：爛尾的維穩(wěn)問(wèn)題、信托可能爆雷的金融問(wèn)題、片區(qū)配套缺位的城市問(wèn)題。一箭三雕，不虧。

華潤(rùn)是撿漏嗎？

是也不是。是撿了資產(chǎn)定價(jià)體系變化的漏，但接下來(lái)要扛的擔(dān)子也不輕。六年周期里，市場(chǎng)波動(dòng)、政策調(diào)整、成本上漲，哪一件都能把算盤(pán)打翻。商業(yè)培育期大概率虧損，住宅賣(mài)完以后怎么辦？這些都需要answer。

但華潤(rùn)別無(wú)選擇。這是央企的戰(zhàn)略任務(wù)，也是商業(yè)布局的戰(zhàn)略需要。深圳東部是粵港澳大灣區(qū)的重要一極，華潤(rùn)必須在這里插旗。

說(shuō)完各方，再說(shuō)四個(gè)判斷。

判斷一：房地產(chǎn)估值邏輯正在切換

從“銷(xiāo)售溢價(jià)”切到“運(yùn)營(yíng)估值”。以后衡量一個(gè)項(xiàng)目值不值錢(qián)，不看你能賣(mài)多少地價(jià)，而看你能收多少租金。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)正在從“面粉”變成“面包店”——以前倒賣(mài)地皮賺錢(qián)，以后經(jīng)營(yíng)店鋪賺錢(qián)。

判斷二：央企正在吃掉市場(chǎng)份額

不是國(guó)進(jìn)民退，是長(zhǎng)周期低回報(bào)的生意只有央企能扛。民企的融資成本是央企的三到四倍，周期一長(zhǎng)，資金鏈必?cái)?。這是市場(chǎng)出清的自然結(jié)果，不是政策人為的國(guó)進(jìn)民退。

判斷三：城市發(fā)展思路徹底變了

不追求地標(biāo)了，追求適配。700米讓位給30萬(wàn)平米住宅，這是每個(gè)城市正在發(fā)生的事情。“中國(guó)第一高樓”的執(zhí)念正在被“片區(qū)功能完善”取代。限高令之后，所有城市都在重新思考：我們要那么多摩天大樓干什么？

判斷四：深圳東部在重估

大運(yùn)那邊七所高校，深惠城際在修，會(huì)展中心在蓋。長(zhǎng)期資本在那里押的是片區(qū)升值的通道。華潤(rùn)70億不是買(mǎi)了一塊地，是買(mǎi)了深圳東部的一張船票。

239億變70億，表面看是一個(gè)資產(chǎn)的縮水，底層是一套定價(jià)邏輯的死亡和另一套的誕生。

中國(guó)房地產(chǎn)回不去了。

也無(wú)需回去。

.old時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。.new時(shí)代正在展開(kāi)。

每個(gè)人都要重新學(xué)起算賬。

所有資產(chǎn)，都將回歸它本該有的真實(shí)價(jià)值。