來源：市場資訊

（來源：苗頭）

深圳樓市進入沖刺節(jié)點。4月29日晚間，深圳市住房和建設局發(fā)布通知，進一步優(yōu)化調整住房限購政策及住房公積金貸款政策。

其中，個人公積金貸款最高額度由126萬元提至189萬元，家庭最高額度由231萬元大幅提高至351萬元，力度之大，在為消費者購房帶來極大便利的同時，也將刺激剛需剛改樓盤“量價齊升”。

苗頭認為，無論是從新政出臺的時間，還是力度和精準度，都超出了市場預期，而新政在釋放福田、南山的購買力的同時，也給有意“上車”的深圳家庭注入強勁動能，上車門檻更低，按揭壓力驟降?？梢灶A見，深圳樓市將很快觸底回穩(wěn)，進入良性循環(huán)新階段，房地產(chǎn)市場的傳導效應和板塊輪動趨勢也必然顯現(xiàn)。

受惠于新政，苗頭直言，深圳樓市將有兩類樓盤銷售“長紅”：

一類是主打極致“質價比”的項目；另一類是景觀資源和產(chǎn)品都很nice的豪宅。

（玖瓏瑧境大城效果圖）

前者以龍華品質紅盤玖瓏瑧境為典型代表，后者可在深圳灣（含后海）、前海灣（含桂灣、寶中）找到標桿。

（玖瓏瑧境熱銷實拍圖）

今年五一黃金周，玖瓏瑧境延續(xù)3月底開盤熱銷表現(xiàn)，又賣出了近20套房子，可售房源供應“告急”。

不一樣的“質價比”

難以想象，玖瓏瑧境的產(chǎn)品會做得這么頂，不僅戶型實用，而且品質出眾，苗頭和業(yè)內朋友多次前往探盤，次次感嘆項目“必有高人指點”。

（玖瓏瑧境展示區(qū)實拍圖）

在產(chǎn)品設計上，它實現(xiàn)了“越級”領先，精準捕捉市場痛點。

超高使用率，僅僅是它“越級”領先的一面。

玖瓏瑧境97% -105%的使用率，遠高于市場平均水平。

苗頭見過深圳一些房企開發(fā)的住宅項目普遍有戶型設計中規(guī)中矩、使用率差強人意的毛病，也見過個別開發(fā)商為了項目“高得房率”而減少電梯配置的操作，在他們眼里，業(yè)主或住家的舒適度似乎可以舍棄，這種片面追求高得房率而犧牲業(yè)主居住體驗的做法，實際上得不償失。

玖瓏瑧境的梯戶比做到了3T6。戶型偏剛需，但是比起那些2梯6戶、售價還死貴的住宅項目，玖瓏瑧境的這個梯戶比指標已經(jīng)非常良心了。

這是它在產(chǎn)品設計上實現(xiàn)極致“質價比”的一個體現(xiàn)。

懂的都懂?，F(xiàn)在賺錢不易，每一分錢花出去，都應盡得其所，“好鋼用在刀刃上”。購房者花同樣的錢，在獲得更多的使用空間的同時不犧牲舒適度和等梯效率，這是當下買房一定要高度重視的“底層邏輯”。

（玖瓏瑧境大堂效果圖）

有人盲目跟風、偏聽偏信，跑去買低使用率但價錢很低，或雖有高得房率、梯戶比配置卻很差的房子，苗頭并不提倡，因為，將來這種房子不僅流通性會比較差，而且住起來很鬧心。

房地產(chǎn)進入自住時代，投資回報的考量必須讓位給生活質量。苗頭認為，“質價比”的高與低，首先是生活質量，其次才是價格。

玖瓏瑧境的“斷層式領先”的“質價比”優(yōu)勢，還體現(xiàn)在這些方面：

（玖瓏瑧境展示區(qū)實拍圖）

一是它屬于“新規(guī)產(chǎn)品”，戶戶朝南，朝向均好。

自從國家新版住宅設計規(guī)范于2025年5月開始實施以來，是否屬于“新規(guī)產(chǎn)品”，就是市場的一道分水嶺。

“舊規(guī)”項目設計落后，終將被市場淘汰。深圳一些庫存積壓較為嚴重的樓盤迫于現(xiàn)金流壓力不得不減價甩貨，這樣的產(chǎn)品若是買來出租，或有一定的空間，唯供應過量、“殺價”嚴重，苗頭建議大家還是要慎重，與其抄底“舊規(guī)”，不如擁抱“新規(guī)”，特別是像玖瓏瑧境這樣做到極致“質價比”，戶戶朝南的“新規(guī)產(chǎn)品”，更應順勢而為，熱情擁抱。

二是它采用蝶型住宅平面，通過樓棟法線錯位、角度旋轉等方式，擴大住戶視野景深。

蝶型設計是克服對視、保護住戶隱私的做法，關鍵還能獲得較佳的視野景深，購買這樣的產(chǎn)品，等于加厚了此類資產(chǎn)的“安全墊”。

（玖瓏瑧境平面效果圖）

三是戶型實現(xiàn)了大面寬設計，最大程度地擴大景觀面。

苗頭親測，玖瓏瑧境窗外的景觀非常震撼。

（窗外實景圖）

人們常說，豪宅價值一半在窗外。從某種程度上講，如果房子的設計能看到窗外的景觀，那么它一定是設計帶來了附加值。

玖瓏瑧境窗外那一抹綠，是這個市場難得一見的預期之外的驚喜。

四是戶型設計做到了通透性最大化。

在這點上，估計有不少購買了玖瓏瑧境的家庭會高度認可。

（玖瓏瑧境94平方米橫廳戶型）

五是項目的公建化幕墻+鋁板立面設計。

這太重要了。不僅關乎顏值，將來也會影響社區(qū)的溢價空間。

（玖瓏瑧境建筑立面效果圖）

玖瓏瑧境建筑外立面采用鋁板（部分）結合LOW-E雙銀中空玻璃，高品質美學感十足。社區(qū)內，一期規(guī)劃超1.3萬平方米現(xiàn)代東方美學園林，約10.3米挑高門庭，實現(xiàn)三重歸家模式（步梯、直梯、扶梯），還有高規(guī)格的下沉式會客廳、泛會所空間、全域風雨連廊，是業(yè)主日常生活的瑧級景觀帶，滿足不同年齡段的業(yè)主生活需求。

六是玖瓏瑧境采取了極具爆發(fā)力的推廣策略。

品質上乘、性能優(yōu)越，玖瓏瑧境已然形成較高的“質壓”，這個時候，需要一個好的價格策略，去引爆市場，從而迅速打開市場知名度，實現(xiàn)供需雙向的“美好奔赴”。

（玖瓏瑧境開盤實拍圖）

果如所愿，首批開盤備案均價約3.65萬/平方米的消息官宣后，整個龍華乃至深圳，都轟動了。

相比附近在售項目的實收價，玖瓏瑧境的極致“質價比”優(yōu)勢非常明顯，形成了整個龍華乃至深圳樓市的強勢記憶，由此形成的強大銷售勢能，令玖瓏瑧境案場熱度持續(xù)不減。

千金難買“確定性”

確定性的底部，確定性的未來。確定性，在當下做購房決策，從未如此重要。

玖瓏瑧境的開發(fā)商，是深圳龍華建設發(fā)展集團有限公司，這是龍華區(qū)屬國有獨資企業(yè)，其雄厚實力、信用背書和穩(wěn)健風格，可視為項目的“壓艙石”。

房地產(chǎn)行業(yè)告別高歌猛進，進入高質量發(fā)展階段之后，購房者更應睜大眼睛精挑細選，避免“踩坑”。根據(jù)苗頭接近30年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，這個時候買房，切忌盲目相信所謂的規(guī)劃遠景，任何不靠譜的“畫餅”行為都要深入考察、反復確認，謹訪預期之外的風險發(fā)生。

在此之前，很少有人關注龍華建設這家國企。玖瓏瑧境是它開發(fā)的第一個住宅項目，受好奇心驅使，苗頭查閱了龍華建設的“履歷”。完全沒想到，它才是龍華新質生產(chǎn)力的重要建設者與推動者。這家資產(chǎn)規(guī)模已突破275億，并獲得最高等級的AAA主體信用評級的企業(yè)，是深圳500強企業(yè)，放眼整個市場，這是一種“大神”般的存在，相信這是購房者選擇玖瓏瑧境的最重要信心源之一。

龍華建設深耕龍華超過10年，長期主導龍華的土地整備、城市更新和保障房建設。據(jù)統(tǒng)計，龍華建設在龍華擁有600萬平方米以上的土儲布局，是龍華區(qū)國有房企新旗艦。未來五年，它還將有眾多標桿項目面市，堪稱龍華首屈一指的開發(fā)建設旗艦平臺。

從這個角度，可能沒有哪家房企比龍華建設更懂龍華。玖瓏瑧境項目擁有的這種信用背書，交付力和品質力的確定性當然更穩(wěn)妥。

購房者也看重玖瓏瑧境的長期價值，其所倚重的片區(qū)產(chǎn)業(yè)縱深與發(fā)展?jié)摿?，也成為購房決策的重要參考。

多年前，龍華已告別“睡城”形象，進入“職住平衡”新發(fā)展階段，因此，我們對龍華樓盤的認知，就不能只是看它與主城區(qū)的聯(lián)系，而應更加注重它的本地產(chǎn)業(yè)支撐力。

很幸運，購買了玖瓏瑧境的業(yè)主，的確有眼光。玖瓏瑧境所在的區(qū)位、產(chǎn)業(yè)結構十分令人刮目相看。

這里所說區(qū)位，不單指位置關系，還包括產(chǎn)業(yè)鏈構成。在地緣政治復雜化的當下，一個片區(qū)如果只有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，而沒有布局未來產(chǎn)業(yè)，那么它遲早會被歷史淘汰。

玖瓏瑧境項目所在的九龍山數(shù)字城，是時代的幸運兒。它是龍華和深圳重點發(fā)展的核心區(qū)，與華為九龍山總部基地直線距離僅約600米。不僅周邊匯聚了富士康、邁瑞醫(yī)療等龍頭企業(yè)，未來將聚集超20萬高新技術人才，為片區(qū)發(fā)展注入強勁動力，并為房產(chǎn)的安全性提供堅實基礎。

更重要的是，九龍山數(shù)字城重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，都是高質、新質生產(chǎn)力的核心象征，是新時代活力與財富的生猛圖騰。

據(jù)公開信息，九龍山這個地方，已納入省級人工智能產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，也是深圳五大5G 產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)之一。具體來看，它的智能智造基礎雄厚，發(fā)展勢頭強勁，擁有富泰華等規(guī)上企業(yè)32家，現(xiàn)狀產(chǎn)值達2500億元，其中以富泰華為龍頭企業(yè)的計算機通信及電子設備制造產(chǎn)業(yè)能級最高，同時，富士康已將全國6座熄燈工廠之一落地到這里。

（九龍山片區(qū)產(chǎn)業(yè)示意圖）

人工智能產(chǎn)業(yè)方面，目前區(qū)域內擁有此類企業(yè)200 余家，貴川技術、樂聚機器人、佳順智能機器人等具有國內外領先水平的人工智能企業(yè)在這里崛起。5G、人工智能、集成電路、新材料等產(chǎn)業(yè)也已形成聚集效應。

千萬不要小看從這里走出的任何一家科技類公司。深圳的中國科創(chuàng)高峰城市和國際“硅谷”城市之名，就來自于這一個個表面上看并不起眼的“小企業(yè)”。

這顯然是玖瓏瑧境和龍華建設給出的另一層最重要的“確定性”。

堅持“品質路線”不動搖

有什么樣的樓盤，就會有什么樣的客戶。

通過上千份龍華樓盤到訪客戶調研，我們發(fā)現(xiàn)，市場進入自住時代之后，樓盤用產(chǎn)品尋找客戶，而客戶在用品質選擇圈層。

玖瓏瑧境的目標客群差異化特征非常明顯。這批客戶顯然與那些關注絕對低價的純剛需客戶不一樣。

在低價與品質之間“二選一”，玖瓏瑧境的客戶選擇的是品質和舒適度。這種差異化，主要來自玖瓏瑧境主打超高使用率、高舒適度和精裝品質。

既要好品質，也要高舒適度，還要好價格，玖瓏瑧境幾乎全部滿足。

我們發(fā)現(xiàn)，在競爭激烈的龍華市場能夠站穩(wěn)腳跟的，主要因為客戶和產(chǎn)品定位的“雙重成功”。

（玖瓏瑧境展示區(qū)實拍圖）

自住時代，客群變化最大的，就是審美。苗頭發(fā)現(xiàn)，那些居住品質一般的房子正在被買家全面放棄。無論是剛需還是改善型客戶，房子的基本面當中，顏值、品質、環(huán)境，成為這些客戶最看重的核心要素。

畢竟是價值好幾百萬的大宗商品，買房，買的是舒心、安心、放心。

（玖瓏瑧境展示區(qū)實拍圖）

經(jīng)歷了這么多年的沉淀，喜歡龍華的居民對高品質的生活需求是強烈的。他們具有藝術鑒美能力，普通的小區(qū)他們看不上，也不喜歡被“同化”的感覺。

這個群體更加重視圈層，因此，他們更喜歡品質感和氛圍感都不錯的居住環(huán)境，如果房子的功能性和個性化設計兼具，那就再好不過。

（玖瓏瑧境創(chuàng)意樣板間實拍圖）

玖瓏瑧境的戶型設計，將這一個特點體現(xiàn)得淋漓盡致。

項目主推的約77平方米的3房1衛(wèi)、約87-94平方米的3房2衛(wèi)，以及111平方米的4房2衛(wèi)，市面多年難得一見。

（玖瓏瑧境創(chuàng)意樣板間實拍圖）

其中，111平方米戶型采用了創(chuàng)新的橫廳設計，客餐廳開間達約6.2米，使用率約102%，空間實用性與居住舒適度都拉滿了。

約97%-105%高使用率，全南向布局，空間規(guī)劃尺度動人。還甄選國內外一線品牌，交標頗具競爭力，配備品牌吸油煙機、燃氣灶、洗碗機、涼霸、浴霸、中央空調等。

為了踐行“安全好、環(huán)境好、設施好、服務好、鄰里好”五好社區(qū)服務主張，項目還攜手蟬聯(lián)行業(yè)百強NO.1的萬科物業(yè)，為業(yè)主提供優(yōu)質的物業(yè)服務。

（玖瓏瑧境展示區(qū)實拍圖）

苗頭了解到，深圳樓市新政出臺后，不僅二手房賣家突然漲價，在售樓盤也紛紛收回此前優(yōu)惠，五一期間新開盤項目甚至“日光”，客戶決策速度明顯加快。官方數(shù)據(jù)顯示，今年4月30日至5月5日，深圳新建商品住宅認購573套，同比增長43.3%；二手住宅的帶看量與簽約量也出現(xiàn)明顯增長，網(wǎng)簽成交337套，同比增長54.6%。

在玖瓏瑧境成交客戶當中，苗頭發(fā)現(xiàn)，工作地在南山的南山客戶也漸漸多了起來。僑城東路北延段的建設進入加速度，龍華和南山之間實現(xiàn)快捷通勤，或將重演當年一條濱海大道重構南山樓市的盛況，僑城東路北延段完工開通之日，龍華樓市價值大概率也要重估，可以想見，品質龍頭紅盤玖瓏瑧境的業(yè)主，將大為受益。