近期，“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈”的討論再度升溫，各方觀點(diǎn)交鋒激烈，市場(chǎng)情緒也隨之起伏。盡管宏觀環(huán)境仍存復(fù)雜性，但從多個(gè)微觀信號(hào)與外圍動(dòng)向來(lái)看，樓市已出現(xiàn)諸多值得關(guān)注的積極變化，只是這種變化并非“報(bào)復(fù)性”的劇烈反轉(zhuǎn)，而是多空博弈下的溫和修復(fù)。

引發(fā)市場(chǎng)熱議的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，是近期“老登資產(chǎn)”——即傳統(tǒng)認(rèn)知中穩(wěn)健、長(zhǎng)期持有的重資產(chǎn)，出現(xiàn)明顯拋售潮。在各類(lèi)資產(chǎn)輪動(dòng)中，過(guò)去數(shù)年持續(xù)承壓、備受冷落的房地產(chǎn)板塊，反而逆勢(shì)走強(qiáng)，迎來(lái)罕見(jiàn)“五連漲”。這一看似矛盾的現(xiàn)象，背后實(shí)則暗藏清晰邏輯：當(dāng)熱錢(qián)從高估值、高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)中撤離時(shí)，那些被過(guò)度壓制、價(jià)格跌至歷史低位的資產(chǎn)，反而具備了階段性的安全邊際與反彈動(dòng)能，成為資金避險(xiǎn)的階段性選擇。

與此同時(shí)，國(guó)際投行對(duì)中國(guó)樓市的態(tài)度也在悄然轉(zhuǎn)向。過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)樓市普遍持悲觀預(yù)期，但近期，摩根大通、高盛等知名投行紛紛釋放中性偏樂(lè)觀信號(hào)，明確表示中國(guó)樓市“大概率已觸底”。這一判斷并非空穴來(lái)風(fēng)：政策端，“保交樓”持續(xù)推進(jìn)，首付比例下調(diào)、限購(gòu)放松等支持性措施密集落地，為市場(chǎng)托底；市場(chǎng)端，部分一二線城市二手房成交回暖，開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境邊際改善，行業(yè)流動(dòng)性壓力有所緩解；情緒端，市場(chǎng)對(duì)極端悲觀的定價(jià)已基本完成，進(jìn)一步下行空間被大幅壓縮。

值得關(guān)注的是，有觀點(diǎn)借鑒日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史走勢(shì)，認(rèn)為中國(guó)樓市或迎來(lái)“B浪反彈”。在日本地產(chǎn)泡沫破裂后的長(zhǎng)期調(diào)整中，市場(chǎng)并非單邊下行，而是在大幅下跌后出現(xiàn)一輪顯著的中期反彈，即技術(shù)性牛市中的“B浪”。這種反彈并非趨勢(shì)反轉(zhuǎn)的信號(hào)，卻能在短期內(nèi)帶動(dòng)價(jià)格修復(fù)與成交放量。結(jié)合當(dāng)前中國(guó)樓市的現(xiàn)狀，經(jīng)歷深度調(diào)整后，市場(chǎng)已具備形成B浪反彈的技術(shù)面與心理面基礎(chǔ)，階段性反彈具備一定可能性。

不過(guò)，對(duì)于反彈的力度與持續(xù)性，機(jī)構(gòu)間仍存在明顯分歧。摩根大通在最新報(bào)告中指出，當(dāng)前中國(guó)樓市的市場(chǎng)狀況，與2023年香港地產(chǎn)股的反彈存在相似之處。2023年，香港地產(chǎn)股在極端悲觀情緒中迎來(lái)報(bào)復(fù)性上漲，全年累計(jì)反彈幅度高達(dá)84%。這一數(shù)據(jù)雖令人矚目，但需理性看待：其一，股票市場(chǎng)與實(shí)物地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性、杠桿結(jié)構(gòu)、情緒傳導(dǎo)機(jī)制截然不同，不能簡(jiǎn)單類(lèi)比；其二，香港市場(chǎng)的高度開(kāi)放性與資金自由流動(dòng)特征，使其反彈更劇烈，但也更易受外部利率環(huán)境、地緣政治等因素影響；其三，84%的漲幅是在前期極度超跌的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的，并非常態(tài)化年度回報(bào)率，不具備復(fù)制性。

相較于摩根大通的樂(lè)觀，筆者持更為理性的判斷：84%的反彈幅度，放在當(dāng)前內(nèi)地樓市的政策環(huán)境與居民購(gòu)買(mǎi)力背景下，實(shí)現(xiàn)難度極大。當(dāng)前樓市更可能的修復(fù)路徑是：核心城市、核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目率先企穩(wěn)，帶動(dòng)局部市場(chǎng)信心修復(fù)；成交量溫和回升，價(jià)格跌幅逐步收窄；開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流壓力得到緩解，土地市場(chǎng)逐步解凍。這一過(guò)程更像是“L型”底部的右側(cè)試探，是溫和修復(fù)而非V型反轉(zhuǎn)，更談不上“報(bào)復(fù)性反彈”。

總體而言，“報(bào)復(fù)性反彈”的表述略顯偏激，當(dāng)前中國(guó)樓市的核心特征，是從過(guò)去的“單邊下跌”進(jìn)入“多空博弈”的新階段。對(duì)于自住需求者而言，當(dāng)前市場(chǎng)處于底部區(qū)間，或許是關(guān)注優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、擇機(jī)入場(chǎng)的窗口期；對(duì)于投資者而言，仍需保持謹(jǐn)慎，不宜盲目跟風(fēng)，卻也不必一味悲觀。市場(chǎng)的底部從來(lái)不是一個(gè)精準(zhǔn)的點(diǎn)位，而是一個(gè)震蕩調(diào)整的區(qū)間，在這個(gè)區(qū)間里，理性判斷與耐心持有，遠(yuǎn)比被情緒左右、盲目預(yù)測(cè)走勢(shì)更為重要。唯有摒棄極端預(yù)期，尊重市場(chǎng)規(guī)律，才能在樓市調(diào)整期把握合理機(jī)會(huì)。