二手房掛在中介手里大半年無(wú)人問(wèn)津，新房首付卻苦湊不出來(lái)——這種＂卡在中間＂的窘境，曾讓不少改善型家庭進(jìn)退兩難。如今風(fēng)向悄悄變了。

打開各地住建局官網(wǎng)，＂以舊換新＂幾乎成了高頻公告；翻一翻新房售樓處的訪客登記本，＂賣舊來(lái)?yè)Q＂的家庭明顯多了起來(lái)。截至目前，全國(guó)已有超100個(gè)城市持續(xù)推進(jìn)住房＂以舊換新＂政策，重點(diǎn)城市均已在此領(lǐng)域積極開展工作。

從一線扎堆推出，到強(qiáng)二線密集跟進(jìn)，再到三四線主動(dòng)補(bǔ)位，這股置換浪潮已經(jīng)從過(guò)去的零星試點(diǎn)，走到了多點(diǎn)開花的階段。

有業(yè)內(nèi)人士直言，眼下各地的玩法已經(jīng)超越了早期單純由房企或中介機(jī)構(gòu)撮合的模式，升級(jí)為政府平臺(tái)介入、提供信用擔(dān)保和流動(dòng)性支持的＂官方換房＂。

國(guó)企作為收購(gòu)主體，既降低了交易雙方的違約風(fēng)險(xiǎn)，也縮短了二手房成交與新房購(gòu)買之間的時(shí)間差，顯著提升了換房成功率。

更關(guān)鍵的是中央層面釋放的信號(hào)——2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及2026年《政府工作報(bào)告》多次提及＂盤活存量商品房＂，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策重心已從增量控制轉(zhuǎn)向存量盤活和優(yōu)化。

2026年政府工作報(bào)告明確提出＂因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給＂＂探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房＂。頂層設(shè)計(jì)給地方吃了定心丸，老百姓手里那本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，這下真有了＂流動(dòng)起來(lái)＂的可能。

四類房子受益 換新輕裝上陣

很多人最關(guān)心的還是那句話：自家這套房子，到底能不能搭上車？結(jié)合各地公告的細(xì)節(jié)和已經(jīng)落地的案例，下面這四類房源屬于＂重點(diǎn)照顧對(duì)象＂，條件對(duì)得上，靠評(píng)估價(jià)加補(bǔ)貼加國(guó)企兜底，幾乎能做到不再額外掏首付（注意：契稅、印花稅仍要按規(guī)定繳納）。

第一類是中心城區(qū)的小戶型老舊住宅。這類房子位置硬、單價(jià)穩(wěn)、總價(jià)可控，最受國(guó)企收購(gòu)方青睞。上海是最典型的樣板。

2026年2月起，上海啟動(dòng)收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房項(xiàng)目工作，目前在靜安區(qū)、浦東新區(qū)已有具體案例落地。

4月25日，上海浦東發(fā)展（集團(tuán)）有限公司發(fā)布消息稱，浦東新區(qū)的＂收舊換新＂工作已從政策藍(lán)圖轉(zhuǎn)入實(shí)質(zhì)性的高效落地階段，目前已有2套房屋率先完成收購(gòu)，另有十幾套房源正在緊鑼密鼓地洽談與評(píng)估之中。

家住靜安區(qū)寶山路的施先生就是受益者之一——他名下那套住了二十年的40平方米老公房被區(qū)屬國(guó)企以220萬(wàn)評(píng)估價(jià)收走，款項(xiàng)直接抵扣同區(qū)＂譽(yù)靜安＂項(xiàng)目112平方米三房的首付，全程沒(méi)再額外掏現(xiàn)金，加上換購(gòu)個(gè)稅退稅，相當(dāng)于又省下七萬(wàn)多。

第二類是直系親屬合并置換的多套老房。這是為＂老房不少但單套價(jià)值偏低＂的家庭量身定做的方案。

寧波打頭陣，海曙、江北、鎮(zhèn)海等區(qū)允許換房人及配偶、直系親屬的多套舊房合并換一套新房。市民楊翠連用一套96平米和一套41.5平米的舊房湊成一筆賬，換購(gòu)了一套110平方米的新房，自己只補(bǔ)了42萬(wàn)元差價(jià)。

寧波城建投資集團(tuán)下屬城投置業(yè)已率先啟動(dòng)商品住房＂以舊換新＂，首期定量收購(gòu)舊房500套，覆蓋寧波市六區(qū)。第三類是高評(píng)估價(jià)疊加多重補(bǔ)貼的優(yōu)質(zhì)次新房。

4月20日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)的《關(guān)于組織開展首批商品住房＂以舊換新＂工作的通知》提出了＂委托銷售＂＂收購(gòu)轉(zhuǎn)售＂＂收購(gòu)盤活＂三類住房＂以舊換新＂實(shí)施模式。

對(duì)參與＂以舊換新＂活動(dòng)的換房人，《通知》明確個(gè)人所得稅退稅、住房公積金貸款額度上浮、優(yōu)質(zhì)房源及置換專屬優(yōu)惠等支持措施。同日，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等六部門發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，明確延長(zhǎng)住房＂以舊換新＂補(bǔ)貼期限。

對(duì)按規(guī)定參與珠海市住房＂以舊換新＂活動(dòng)的個(gè)人，按照新購(gòu)商品住房網(wǎng)簽合同價(jià)格的1%給予購(gòu)房專項(xiàng)補(bǔ)貼，單套住房補(bǔ)貼金額最高不超過(guò)3萬(wàn)元，該補(bǔ)貼政策有效期延長(zhǎng)至2026年12月31日。

次新房房齡新、戶型合理，開發(fā)商讓利加上財(cái)政補(bǔ)貼，差額往往能壓到一萬(wàn)元上下。第四類是老城區(qū)中小戶型商品住宅。

這類房子是＂收舊換新＂覆蓋面最廣的標(biāo)的。1月25日，杭州市富陽(yáng)區(qū)宣布推出房地產(chǎn)＂以舊換新＂活動(dòng)，富陽(yáng)區(qū)屬國(guó)企杭州富陽(yáng)樂(lè)居投資運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司在規(guī)定時(shí)間內(nèi)面向社會(huì)定向收購(gòu)200套二手房。

此次收購(gòu)對(duì)房源條件設(shè)定了明確門檻：二手房需位于富春、鹿山、銀湖三個(gè)街道，建成時(shí)間在2010年12月31日前，建筑面積不超過(guò)144平方米。在置換方式上，富陽(yáng)樂(lè)居集團(tuán)采?。⒌謨r(jià)券+購(gòu)房券＂的組合模式。

換房人可獲得與二手房收購(gòu)價(jià)等值的＂以舊換新抵價(jià)券＂，同時(shí)額外獲得一張購(gòu)房券，面值為抵價(jià)券金額的5%，最高不超過(guò)10萬(wàn)元。以一套評(píng)估價(jià)100萬(wàn)元的二手房為例，換房人在購(gòu)買新房時(shí)，最高可抵扣105萬(wàn)元房款。

4月27日，麗水市眾城商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司發(fā)布《麗水市存量住房＂以舊換新＂工作公告（2026年第一期）》，明確計(jì)劃收購(gòu)舊房200套。

新鄉(xiāng)、聊城等地的國(guó)企收購(gòu)?fù)瑯用嫦蚶铣菂^(qū)小戶型，免中介費(fèi)、免費(fèi)評(píng)估、合作樓盤單價(jià)讓利，是這類房源的＂標(biāo)配福利＂。

中央定調(diào)發(fā)力 紅包接連派發(fā)

為什么這一輪以舊換新能從星星點(diǎn)點(diǎn)變成燎原之勢(shì)？根源還是政策端的持續(xù)加碼。

2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確＂因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等＂。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，＂去庫(kù)存＂上一次在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中被提及還是2016年，時(shí)隔多年再被點(diǎn)名，含金量不言而喻。

進(jìn)入2026年，紅包接連落地。財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告》明確，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

該公告自2026年1月1日起施行。換購(gòu)個(gè)稅退稅延續(xù)到2027年底，新購(gòu)金額不低于原售金額的全額退還已繳個(gè)稅，低于的按比例退還，這筆錢實(shí)實(shí)在在省進(jìn)了換房家庭的口袋。

地方動(dòng)作更是一波接一波。1月22日，上海市奉賢區(qū)國(guó)企奉發(fā)集團(tuán)完成商品房＂以舊換新＂首單簽約。

該模式通過(guò)收購(gòu)購(gòu)房者手中的二手房，支持其置換集團(tuán)旗下新房項(xiàng)目，首期計(jì)劃收購(gòu)50套二手房。奉發(fā)集團(tuán)近日披露，活動(dòng)已累計(jì)收到104組意向報(bào)名，首批50組家庭已完成登記并啟動(dòng)舊房評(píng)估與新房匹配，另有14組家庭進(jìn)入輪候。

江蘇徐州也于1月28日宣布，由國(guó)有平臺(tái)＂徐房嚴(yán)選＂推出房產(chǎn)＂以舊換新＂置換服務(wù)，依托國(guó)企信用和專業(yè)能力，為市民提供更低風(fēng)險(xiǎn)、更高效率的換房路徑。

貴陽(yáng)市出臺(tái)的商品住房＂以舊換新＂活動(dòng)實(shí)施方案要求，參與活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需為換房人意向購(gòu)買的新房設(shè)定不少于60天的＂解約保護(hù)期＂，在此期間內(nèi)不得將該房源另行出售。

這為換房人出售舊房提供了緩沖時(shí)間，本次活動(dòng)試行期將持續(xù)至2026年12月31日。為什么是國(guó)企唱主角？

國(guó)企憑借資金優(yōu)勢(shì)與信用背書，能有效承接舊房、盤活新房庫(kù)存，避免私營(yíng)開發(fā)商因風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避導(dǎo)致的執(zhí)行不暢。這也和國(guó)企參與保障房的業(yè)務(wù)有關(guān)，由此可以搭建起＂保障房房源籌集→尋找以舊換新的房源＂的推進(jìn)模式。

收購(gòu)二手房相較新建具有顯著優(yōu)勢(shì)：區(qū)位更優(yōu)，房源多位于中心城區(qū)，能真正實(shí)現(xiàn)職住平衡；周期更短，經(jīng)簡(jiǎn)單改造即可投用；戶型更匹配，以70平方米以下小戶型為主，契合新市民、青年人的居住需求；成本更低，避免了核心區(qū)新增用地的壓力。

一筆賬下來(lái)，換房家庭、開發(fā)商、保障房供應(yīng)三方都得了實(shí)惠。

操作有章可循 風(fēng)險(xiǎn)不可大意

政策再好，落地還要看細(xì)節(jié)。想搭上這趟車，做事的順序、踩的坑都得心里有數(shù)。第一步是查政策。

各地實(shí)施細(xì)則差異不小，能不能參與、補(bǔ)貼多少、合作樓盤哪些、申報(bào)時(shí)間窗口什么時(shí)候關(guān)閉，都要先到當(dāng)?shù)刈〗ň止倬W(wǎng)或國(guó)企平臺(tái)核對(duì)清楚。第二步是估舊房。

收購(gòu)主體一般會(huì)委托三家及以上具備資質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)房源進(jìn)行實(shí)地勘察，結(jié)合小區(qū)近期二手房成交數(shù)據(jù)、周邊配套、房屋戶型、房齡等因素，分別出具評(píng)估報(bào)告，從多家評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果中，選取排序中間的評(píng)估值作為房源的基準(zhǔn)交易價(jià)格，這一價(jià)格會(huì)與同期小區(qū)二手房成交均價(jià)比對(duì)，確保不低于市場(chǎng)價(jià)。

第三步是算總賬。把舊房評(píng)估價(jià)、各項(xiàng)補(bǔ)貼、退稅額加起來(lái)，對(duì)照新房網(wǎng)簽價(jià)，差額若極小，就基本能搭上＂零首付/微補(bǔ)差＂的便車。

不過(guò)有幾道門檻必須提醒清楚。2026年房產(chǎn)收購(gòu)試點(diǎn)的重點(diǎn)并非所有房產(chǎn)，而是聚焦城市核心區(qū)域的老舊小區(qū)和符合條件的存量商品房，其中老舊小區(qū)是此次收購(gòu)的核心對(duì)象，存量商品房則主要瞄準(zhǔn)開發(fā)商未出售的新房和房主手中配套完善的次新房。

公寓、商鋪、小產(chǎn)權(quán)房、自建房一概不算，產(chǎn)權(quán)必須清晰，有抵押的需結(jié)清或走＂帶押過(guò)戶＂通道。多數(shù)地方政策有效期截止2026年底或2027年底，錯(cuò)過(guò)時(shí)間窗口就只能等下一輪政策續(xù)期。

還有一點(diǎn)要清楚——＂零首付/微補(bǔ)差＂針對(duì)的是購(gòu)房款本身，契稅、印花稅等稅費(fèi)仍需按規(guī)定繳納，這部分錢要預(yù)先算好，別到簽約時(shí)手忙腳亂。業(yè)內(nèi)對(duì)這一波也有冷靜觀察。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)表示，被收購(gòu)的二手房往往分散在多個(gè)小區(qū)，如何通過(guò)出租、轉(zhuǎn)保障房或者再出售等方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活，考驗(yàn)國(guó)企的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。這也成為該模式能否被復(fù)制推廣的關(guān)鍵。

換言之，規(guī)模能不能進(jìn)一步鋪開，還要看運(yùn)營(yíng)端的硬功夫。樓市深度調(diào)整的這幾年，普通家庭最怕的就是＂想換不敢動(dòng)＂。

如今從中央定調(diào)到地方落地，從國(guó)企兜底到補(bǔ)貼疊加，＂賣舊難、買新貴＂的兩難局面正在被一點(diǎn)點(diǎn)拆解。

手里握著符合條件的核心區(qū)老破小、產(chǎn)權(quán)清晰的次新房或幾套適合合并的親屬房源，與其繼續(xù)觀望等價(jià)格，不如帶上證件去當(dāng)?shù)刈〗ň只驀?guó)企平臺(tái)跑一趟，把賬實(shí)打?qū)嵥闱宄?/strong>

這一波多點(diǎn)開花的政策紅利，給的是真金白銀的讓利，錯(cuò)過(guò)了，下回再有這般誠(chéng)意的窗口期，可就不好說(shuō)了。