或?yàn)榫徑馊谫Y新規(guī)“三條紅線”帶來的降負(fù)債壓力，金融街（000402.SZ）近期接連處置了旗下多處物業(yè)。

金融街最新公告稱，擬通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出售北京德勝投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“德勝公司”）100%股權(quán)及債權(quán)，掛牌起始價(jià)格暫定為15.75億元。

值得關(guān)注的是，這已是該公司近一個(gè)月轉(zhuǎn)讓的第三處資產(chǎn)。此前在2020年12月22日，金融街解除了北京中信城B地塊合作協(xié)議，同一天，還出售了金融街?萬科豐科中心項(xiàng)目股權(quán)。通過處置三處資產(chǎn)，該公司預(yù)計(jì)將回籠資金約138.93億元。

“近年來金融街盈利能力下滑，負(fù)債率較高，并且‘三條紅線’全部踩中，在此情況下，其需要盡快改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)?！币晃谎芯繖C(jī)構(gòu)高層告訴財(cái)聯(lián)社記者，通過密集處置資產(chǎn)，金融街可在短期內(nèi)快速回籠資金，減少債務(wù)，后續(xù)或?qū)⒗^續(xù)出售部分持有型物業(yè)。

德勝公司為金融街全資子公司，主要資產(chǎn)為位于北京西城區(qū)的德勝國(guó)際中心部分寫字樓、商業(yè)、配套用房、車位，金融街持有該項(xiàng)目的面積，約3.8萬平方米。

圖：德勝國(guó)際中心

本次交易掛牌起始價(jià)格暫定為15.75億元，其中德勝公司100%股權(quán)價(jià)格為14.09億元、相應(yīng)債權(quán)價(jià)格為1.66億元。轉(zhuǎn)讓完成后，預(yù)計(jì)2021年度公司合并層面將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約4.87億元。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓德勝公司的市場(chǎng)背景，金融街方面表示，受北京市寫字樓潛在供應(yīng)量增加、國(guó)有企業(yè)總部需求外溢等因素影響，北京市非核心區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場(chǎng)面臨下行壓力。

根據(jù)高力國(guó)際研究報(bào)告，去年四季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金較2019同期下降8.4%，為近十年以來最大降幅。高力國(guó)際預(yù)計(jì)，今年租金將繼續(xù)下調(diào)。

“德勝國(guó)際中心位于北京市西城區(qū)德勝門外大街83號(hào)，在西城區(qū)屬于非主流的寫字樓，一共有四棟樓。該項(xiàng)目業(yè)主結(jié)構(gòu)并非很理想，部分樓里還有一些零散租賃業(yè)主，物業(yè)管理做得一般?！币患覈?guó)際咨詢公司高管對(duì)記者表示。

就轉(zhuǎn)讓德勝國(guó)際中心的具體原因，金融街方面解釋，項(xiàng)目“租戶以中小創(chuàng)業(yè)型科技企業(yè)、餐飲企業(yè)等為主，租金承受能力相對(duì)有限。加之公司持有面積占項(xiàng)目整體比例較低，存在物業(yè)共用配套，管理界面交叉等問題，租賃經(jīng)營(yíng)壓力較大。”

在金融街持有的位于北京的物業(yè)里，德勝國(guó)際中心的出租率以及租金水平偏低。該公司披露，德勝國(guó)際中心2019年出租率為75%，日租金為6.7元/平方米，2020年的出租率約80%。

“雖然出租率一般，但相較于十年前的價(jià)格，金融街現(xiàn)在將其出售所獲得的回報(bào)率，是比較高的。”上述國(guó)際咨詢公司高管告訴記者。

公告顯示，德勝公司2020年?duì)I業(yè)收入0.62億元，凈利潤(rùn)為0.57億元。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為17.62億元，負(fù)債評(píng)估價(jià)值為3.53億元，凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為14.08億元。

“通過出售非核心區(qū)域的非整棟物業(yè)，有利于提升公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提升公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健性?！苯鹑诮址矫姹硎尽?/p>

“三條紅線”之下降負(fù)債壓力凸顯

金融街接連出售資產(chǎn)，被認(rèn)為是其在融資新規(guī)“三條紅線”影響下，采取的降負(fù)債舉措之一。

出售德勝公司前一個(gè)月，金融街于2020年12月22日發(fā)布公告稱，公司與中信地產(chǎn)協(xié)商解除北京中信城B地塊合作協(xié)議，預(yù)計(jì)回籠資金86.08億元，包括返還的合作價(jià)款50.11億元以及資金占用費(fèi)35.97億元。同一日，金融街還以37.1億元的價(jià)格，出售了金融街·萬科豐科中心項(xiàng)目股權(quán)。

如果此次德勝公司能夠成功出售，通過2個(gè)項(xiàng)目的出售以及解除1個(gè)項(xiàng)目的投資，金融街預(yù)計(jì)可回籠資金約138.93億元。

“近年來金融街負(fù)債率居高不下，從其近期頻頻出售旗下物業(yè)，以及物業(yè)運(yùn)營(yíng)情況來看，屬于改善與優(yōu)化自身現(xiàn)金流的舉動(dòng)。在‘三條紅線’融資試點(diǎn)新規(guī)壓力下，試圖通過出售物業(yè)回籠現(xiàn)金，來降杠桿、降負(fù)債、優(yōu)化現(xiàn)金流?！盜PG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴記者。

研究機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，從融資新規(guī)考核指標(biāo)來看，截至2020前三季度，金融街踩中了全部“三條紅線”，面臨著降負(fù)債壓力。

華泰證券研報(bào)顯示，截至2020年前三季度，金融街扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為74.6%，現(xiàn)金短債比為0.55，凈負(fù)債率為200%。

另據(jù)廣發(fā)證券研究報(bào)告，截至2020年前三季度，金融街有息負(fù)債為914億元，其中短期借款為73.05億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債170.89億元。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，造成金融街高負(fù)債的主要原因，是前幾年投資拿地勢(shì)頭過猛，占用了不少資金。

“金融街在2017開始加速向全國(guó)拓展，采取了大幅超過龍頭房企平均水平的拿地力度。2017年-2019年新進(jìn)入9個(gè)城市，占 2020年上半年布局城市的60%?！睆V發(fā)證券研究報(bào)告指出。

事實(shí)上，2020年金融街已開始收縮投資步伐。2020年前三季度，該公司僅新增了3宗地塊，權(quán)益地價(jià)約23億元，權(quán)益建筑面積78萬平方米。

據(jù)廣發(fā)證券報(bào)告，截至2020年6月底，金融街未結(jié)算儲(chǔ)備建面1723萬平方米，總貨值3963億元，足以支持未來2-3年銷售的增長(zhǎng)。

從盈利情況來看，2020年前三季度，金融街實(shí)現(xiàn)銷售簽約額263.7億元，較上年同期增長(zhǎng) 5.3%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入105.17億元，同比減少21.22%；凈利潤(rùn)為9.09億元，同比減少33.87%；扣除非凈利潤(rùn)為5.31億元，同比減少62.31%。

“金融街近年來負(fù)債率居高不下，反映其在企業(yè)經(jīng)營(yíng)上比較激進(jìn)，戰(zhàn)略把控和企業(yè)資源配比失衡。未來其需要通過收縮戰(zhàn)略、調(diào)整和優(yōu)化結(jié)構(gòu)，讓企業(yè)運(yùn)營(yíng)逐步回到健康與穩(wěn)健區(qū)間?！卑匚南踩缡钦f。

來源：財(cái)聯(lián)社、網(wǎng)絡(luò)等