深圳二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制出臺(tái)已經(jīng)一月有余，深圳樓市變化如何？

　　正所謂“上有政策，下有對(duì)策”。網(wǎng)傳深圳業(yè)主為了賣房，腦回路清奇獨(dú)特，雖說(shuō)按指導(dǎo)價(jià)賣房，但是捆綁家私家電、或者裝修等附加條件，交易總價(jià)自然往上走一波。

　　市場(chǎng)真相當(dāng)真如此嗎？文君一一為大家撥開迷霧。

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　　深圳二手房網(wǎng)簽量近乎腰斬

　　中介帶看量不減反增

　　深圳樓市整個(gè)2月應(yīng)該是相當(dāng)“焦慮”的，賣家如此，買家亦如此，中介更是如此。

　　單從月度成交量來(lái)看，深圳二手房市場(chǎng)調(diào)控威力漸顯。

　　據(jù)深中房協(xié)統(tǒng)計(jì)，2月份深圳二手房網(wǎng)簽量共計(jì)5272套，同比去年2月份1935套雖然仍高出不少，但由于去年2月份受疫情停產(chǎn)停工影響，市場(chǎng)短期內(nèi)處于“休市”狀態(tài)，因此，同比意義不大。

　　但環(huán)比1月份8971套網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，則明顯看出2月份的網(wǎng)簽量下滑明顯，下滑了41.2%，近乎腰斬。

　　（注：網(wǎng)簽量，系指在深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)在線簽訂《深圳市二手房買賣合同》示范文本合同份數(shù)，并非最終成交過(guò)戶套數(shù)，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相比最終完成成交過(guò)戶的數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。本文所提網(wǎng)簽量都參照此釋義。）（數(shù)據(jù)來(lái)源：深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)）

　　此外，從2月份的周走勢(shì)分析，新政前2月1日-2月7日，該周網(wǎng)簽量達(dá)2405套，占2月網(wǎng)簽總量的45.6%。

　　新政出臺(tái)后，深圳二手房周成交下滑強(qiáng)烈，再加上春節(jié)假期影響因素，周成交一度跌至362套，上周（2.22-2.28）網(wǎng)簽834套二手房，與新政前周平均網(wǎng)簽量2500套對(duì)比，下跌近7成。

　　（數(shù)據(jù)來(lái)源：深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)）

　　由此可見，深圳二手房市場(chǎng)，隨著2?8新政的持續(xù)發(fā)酵，買賣雙方預(yù)期開始分化，開始進(jìn)入深度博弈期，市場(chǎng)進(jìn)入橫盤期。

　　從市場(chǎng)掛牌量方面來(lái)看，有“止跌回升”的態(tài)勢(shì)。

　　根據(jù)四大行（樂有家、Q房網(wǎng)、貝殼找房、中原地產(chǎn)）公開掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2021年3月1日，深圳共計(jì)掛盤出售房源107472套（含重復(fù)房源），雖然與新政前1月份的112959套（含重復(fù)房源）在售房源，減少了4.9%，

　　但環(huán)比2月19日統(tǒng)計(jì)到104186套（含重復(fù)房源）在售房源則增加了3.2%。

　　（數(shù)據(jù)來(lái)源：深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)）

　　究其原因，深房中協(xié)認(rèn)為，新政后短期內(nèi)出現(xiàn)了賣家撤盤惜售行為，但隨著新政執(zhí)行規(guī)則以及各大銀行態(tài)度的明朗，除了買賣雙方預(yù)期的分化外，深圳業(yè)主內(nèi)部也開始出現(xiàn)部分心理預(yù)期的分化，一改此前深圳業(yè)主一邊倒式的“強(qiáng)硬”態(tài)度，捂盤惜售的行為有所松動(dòng)，因此，在短期內(nèi)掛盤出售的房源開始止跌回升。

　　值得關(guān)注的是，中介帶看量此時(shí)不減反增！為什么會(huì)出現(xiàn)如此現(xiàn)象？

　　深房中協(xié)認(rèn)為，一方面，是因?yàn)?·8新政前就已受臨近春節(jié)返鄉(xiāng)潮的影響，帶看量有所減少；另一方面，此次新政并不像以往歷次新政對(duì)需求進(jìn)行限制，阻隔需求入市，人為造成需求減少，因此，隨著各大銀行態(tài)度的日益明朗，在未來(lái)貸款額度會(huì)受影響的背景下，買方更多是以“撿漏”的心態(tài)來(lái)看房試探賣家，因此就呈現(xiàn)出帶看量增加，而網(wǎng)簽量低迷（買家真實(shí)成交意愿不強(qiáng)烈）的奇特現(xiàn)象。但也從側(cè)面體現(xiàn)出買賣雙方博弈觀望的氛圍之濃厚。

　　2

　　深圳業(yè)主出“奇”招賣房？

　　剛需如何買房？

　　2月8日，官方發(fā)布深圳二手房成交指導(dǎo)價(jià)后，買賣雙方陷入焦慮不堪的情緒當(dāng)中。

　　在這段新政發(fā)酵期間，網(wǎng)上流傳出，業(yè)主賣房，要捆綁家具、裝修設(shè)計(jì)，甚至是“名人字畫”等，一起出售房源。

　　原本按官方指導(dǎo)價(jià)出售，這樣一經(jīng)“包裝”，迅速坐地升值。

　　對(duì)于這些網(wǎng)絡(luò)流傳的賣房圖片，文君認(rèn)為大家不要信以為真，事實(shí)上政策出來(lái)后，影響的只是首付款，其他交易環(huán)節(jié)沒有發(fā)生根本性改變。

　　變相提高成交價(jià)，其實(shí)根本沒必要。

　　如果說(shuō)銀行根據(jù)指導(dǎo)價(jià)批房貸，則首套首付比例將由30%提升至45%左右。即一套500萬(wàn)元的住宅，首付金額從原先的150萬(wàn)提升至225萬(wàn)，購(gòu)房者在實(shí)際購(gòu)房前，需為預(yù)算留出一定上浮空間。

　　對(duì)于這樣的市場(chǎng)環(huán)境，剛需購(gòu)房者該如何買房？

　　文君建議如下：

　　①雖然“2·8”新政執(zhí)行細(xì)則還沒有出來(lái)，但是深圳多家銀行已經(jīng)按照深圳官方發(fā)布的二手房成交參考價(jià)執(zhí)行貸款發(fā)放，這將是大概率事件，導(dǎo)致購(gòu)買二手房首付要增加，而新房不受新政的影響，原計(jì)劃買二手房的勢(shì)必會(huì)分流一部分到新房市場(chǎng)。

　　②剛需朋友購(gòu)房，建議盡早上車。新房和二手房只要有合適的就要立刻上車，剛需朋友建議不要追熱點(diǎn)新盤，陪跑會(huì)成為大概率事件，可以關(guān)注核心區(qū)域其他新房，打中的概率會(huì)增加。二手房如果有合適的，降低總價(jià)標(biāo)的也要盡快上車。

　　③購(gòu)買二手房的朋友建議及時(shí)了解樓市信息，保持與中介溝通，市場(chǎng)上有一些交通配套完善、性價(jià)比高、業(yè)主誠(chéng)意出售的“筍盤”，中介及時(shí)告知，抓緊時(shí)機(jī)，快速入手。

　　④目前，深圳有3595個(gè)二手小區(qū)成交參考價(jià)公布，對(duì)于那些還未公布的二手樓盤，交易操作靈活，購(gòu)房者可以多加關(guān)注。

　　深圳住宅“供需矛盾”凸出，是房?jī)r(jià)上漲的重大“推手”。

　　剛需想在深圳安家置業(yè)，要珍惜房票機(jī)會(huì)，盡早上車。

　　深中房協(xié)分析指出，隨著各大銀行執(zhí)行態(tài)度的明朗，以及近期各地嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的專項(xiàng)治理工作的推進(jìn)，市場(chǎng)在可預(yù)見的未來(lái)，二手住宅市場(chǎng)將會(huì)經(jīng)歷一段時(shí)間的橫盤期，短期看，“金三銀四”大概率會(huì)“失約”。