2021年7月20日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》（簡(jiǎn)稱《決定》）正式公布，高層作出實(shí)施三孩生育政策及配套支持措施的重大決策。

三孩政策出臺(tái)后，樓市就徹底變了天。調(diào)控措施越來(lái)越嚴(yán)不說(shuō)，高層也是頻頻表態(tài)。

2021年7月23日下午，住建部聯(lián)合8部門發(fā)布持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入整治關(guān)鍵階段。

通知明確，“因城施策”突出整治重點(diǎn)，包括房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四大方面。管控面趨于全面系統(tǒng)。

這次會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

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生育率下降

房?jī)r(jià)上漲成眾矢之地

近幾年，我國(guó)迎來(lái)人口老齡化+人口出生率下降的大難題。數(shù)據(jù)顯示我國(guó)已有2億6千萬(wàn)老齡人口；而2017年至2020年出生率分別為1723萬(wàn)、1523萬(wàn)、1465萬(wàn)、1003.5萬(wàn)（公安部數(shù)據(jù)）。

至于人口出生率急劇下降背后的原因，很多人就歸結(jié)為——房?jī)r(jià)太高。

據(jù)中國(guó)人民大學(xué)一項(xiàng)研究結(jié)果表明，房?jī)r(jià)對(duì)生育孩子的概率有著顯著的負(fù)影響：房?jī)r(jià)每上漲1000元，生育一孩的概率將降低1.8%～2.9%，生育二孩的概率將降低2.4%～8.8%。

針對(duì)于此，人口經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁建章多次發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為：我國(guó)不僅要開放三胎，還要全面開放生育。

2021年7月20日，三孩生育政策及配套支持措施發(fā)布，總結(jié)以下重點(diǎn)：

①結(jié)合下一步修改個(gè)人所得稅法，研究推動(dòng)將3歲以下嬰幼兒照護(hù)費(fèi)用納入個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除；

②地方政府在配租公租房時(shí)，對(duì)符合當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ蠗l件且有未成年子女的家庭，可根據(jù)未成年子女?dāng)?shù)量在戶型選擇等方面給予適當(dāng)照顧；

③地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負(fù)擔(dān)情況實(shí)施差異化租賃和購(gòu)買房屋的優(yōu)惠政策。 前兩條的影響相對(duì)不大，影響最大的還第3條“給多孩家庭購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策”。

不過(guò)，具體細(xì)節(jié)的制定還得看地方政府。 三孩政策出爐時(shí)，梁建章曾建議，在高房?jī)r(jià)地區(qū)實(shí)施一孩房?jī)r(jià)九折、二孩七折、 三孩五折。

他表示，中國(guó)的大城市是不缺地的，例如上海至今還保留了1800平方公里的農(nóng)田，如果把大城市的土地更多地用來(lái)開發(fā)住宅，反而可以在全國(guó)范圍內(nèi)節(jié)省用地，因?yàn)榇蟪鞘械拈_發(fā)密度和效率是高于小城市和農(nóng)村的。

梁建章的建議說(shuō)來(lái)也是簡(jiǎn)單粗暴，就是土地跟著孩子走。但明眼人一看就知道，這并不具備實(shí)操性，只是看起來(lái)很美好罷了。 影響現(xiàn)代人不生孩子的原因有很多，但“房?jī)r(jià)上漲”往往是眾矢之的，最受詬病。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院曾發(fā)表研究報(bào)告稱，商品房均價(jià)每上漲1%，女性生育孩子的意愿數(shù)就下降約0.2個(gè)。2016年那波大漲剛好趕上全面二孩政策的放開，而且是政策出臺(tái)的過(guò)程中房?jī)r(jià)上漲，所以影響并沒(méi)有很大。

到了2019年以后，人口頹勢(shì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)了，出生人口為1465萬(wàn)；到了2020年，出生人口下降了265萬(wàn)，總數(shù)只有1200萬(wàn)。

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力爭(zhēng)3年樓市調(diào)控效果好轉(zhuǎn)

人口形勢(shì)已經(jīng)很嚴(yán)峻了，所以這幾年高層對(duì)樓市的調(diào)控也在不斷加碼。尤其是進(jìn)入2021年后，樓市調(diào)控基本沒(méi)停過(guò)，其中最明顯的變化，就是金融部門的參與度明顯更高，很多金融機(jī)構(gòu)開始與房地產(chǎn)市場(chǎng)做切割。

此次住建部聯(lián)合8部門發(fā)布《通知》，堅(jiān)持“以問(wèn)題為導(dǎo)向”，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強(qiáng)烈、社會(huì)關(guān)注度高的突出問(wèn)題。綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政和信息化等多種手段，既解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)突出問(wèn)題，又注重完善體制機(jī)制，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

從管控內(nèi)容來(lái)看，下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)整治更加細(xì)化、全面，系統(tǒng)性更強(qiáng)，覆蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)、銷售各個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)覆蓋租賃和物業(yè)市場(chǎng)痛點(diǎn)。具體體現(xiàn)在以下四大方面。

在房地產(chǎn)開發(fā)方面，重點(diǎn)整治企業(yè)違法違規(guī)開工建設(shè)；未按房屋買賣合同約定如期交付，以及房屋滲漏、開裂、空鼓等安全質(zhì)量問(wèn)題。這意味著未來(lái)在開發(fā)階段，能否如期交付、交付后容易出現(xiàn)的質(zhì)量糾紛等，將受到重點(diǎn)監(jiān)管。

在房屋買賣方面，重點(diǎn)整治捂盤惜售，囤積房源；套取或協(xié)助套取“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”等非個(gè)人住房貸款用于購(gòu)房；協(xié)助購(gòu)房人非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)；違規(guī)收取預(yù)付款、“茶水費(fèi)”等費(fèi)用，變相漲價(jià)；捆綁銷售車位等擾亂市場(chǎng)秩序的行為。

住房租賃方面，對(duì)克扣租金押金、違規(guī)開展住房租賃消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)、存在“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為。

物業(yè)服務(wù)方面，重點(diǎn)整治超出合同約定或公示收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用、擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，侵占和挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益、物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無(wú)正當(dāng)理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目等。

至此，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管全面覆蓋土地獲取、開發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)交易、租賃和后期物業(yè)服務(wù)全周期，后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序規(guī)范將從嚴(yán)從緊。

值得注意的是，未來(lái)針對(duì)上述重點(diǎn)整治內(nèi)容，多部門聯(lián)合，將持續(xù)加大懲處力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)制度化、常態(tài)化整治機(jī)制逐漸建立起來(lái)。

這波打擊面相當(dāng)廣，針對(duì)的不只是買家、賣家和中介，還有開發(fā)商和部分金融機(jī)構(gòu)。 值得注意的是，8部門此次就整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序提出了一個(gè)時(shí)間點(diǎn)——“力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)?！?/strong>

可以預(yù)判，未來(lái)3年，各地房?jī)r(jià)將會(huì)普遍喪失上漲動(dòng)力。

通過(guò)今年深圳、北京、廣州等多個(gè)城市的調(diào)控效果，我們可以再次明確一件事——我國(guó)樓市歸根結(jié)底還是政策市。只要高層想控房?jī)r(jià)，那就有辦法控制住，無(wú)論是卡金融脖子還是直接給新房限價(jià)，甚至是針對(duì)二手房出臺(tái)參考價(jià)，都打到了七寸，收到了效果。

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深圳緊急行動(dòng)

在住建部表態(tài)后，2021年7月23日下午3點(diǎn)，寶安區(qū)住房和建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱“寶安住建局”）召開寶安區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)座談會(huì)。

據(jù)了解，今年以來(lái)，寶安住建局共巡查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門店264家，涉及違規(guī)并責(zé)令整改的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有22家，聯(lián)合街道查封涉嫌代理住宅類違法建筑（小產(chǎn)權(quán)房）交易的房地產(chǎn)中介31家。

查處的違規(guī)行為主要有代理住宅類歷史遺留違法建筑（小產(chǎn)權(quán)房）銷售行為、提供“特殊”購(gòu)房途徑、房源廣告不規(guī)范、未公示資質(zhì)證書、未公示相關(guān)材料等，并給予相應(yīng)的處罰。

針對(duì)寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，寶安區(qū)住房和建設(shè)局副局長(zhǎng)廖遠(yuǎn)濱同志表示，自7.15新政和2.8二手房成交參考價(jià)以來(lái)，政策得以精準(zhǔn)的實(shí)施，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的行業(yè)亂象得到有效遏制，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序得到進(jìn)一步改善。

但結(jié)合寶安住建日常巡查情況及信訪投訴線索發(fā)現(xiàn)，涉及中介服務(wù)行業(yè)以及個(gè)別從業(yè)人員違規(guī)行為屢禁不止。

目前的問(wèn)題主要體現(xiàn)在：證照不齊全、現(xiàn)場(chǎng)信息公示不完善、違規(guī)代理不符合資格房產(chǎn)、發(fā)布不實(shí)房源信息、違規(guī)收取傭金、虛假宣傳、無(wú)證上崗、違規(guī)收取“喝茶費(fèi)”、違規(guī)推介“經(jīng)營(yíng)貸”“首付貸”、提供“陰陽(yáng)合同”、出賣公民個(gè)人信息等問(wèn)題。

這些問(wèn)題不僅損害了消費(fèi)者的權(quán)益，也嚴(yán)重?cái)_亂社會(huì)秩序和破壞社會(huì)和諧,并且擾亂從業(yè)者的經(jīng)營(yíng)秩序，同時(shí)也造成中介企業(yè)管理難、經(jīng)營(yíng)難、發(fā)展難的問(wèn)題。

針對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)亂象行為，廖遠(yuǎn)濱表示，將采取多部門聯(lián)動(dòng)協(xié)作機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自覺(jué)規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為。

對(duì)發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，將采取責(zé)令限期整改、約談告誡、行政處罰、公開曝光等方式進(jìn)行全面整治。

對(duì)存在嚴(yán)重失信行為的，記入“行業(yè)黑名單”管理，對(duì)涉及違法犯罪的，將移交司法部門依法依規(guī)進(jìn)行處理。

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