作者｜地產(chǎn)十一郎

來源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

鄭州樓市松動(dòng)了，郭樹清發(fā)話泡沫擠得差不多了，今年的樓市該有點(diǎn)變化了。

3月2日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在新聞發(fā)布會(huì)上給出了一個(gè)結(jié)論性觀點(diǎn)，讓我身邊所有的業(yè)內(nèi)人士都興奮起來。

老人家原話是這么說的：

房地產(chǎn)的泡沫化、貨幣化的問題發(fā)生了根本性扭轉(zhuǎn)。

這就告訴大家，中國(guó)樓市的杠桿得到了有效調(diào)控。接下來，是該進(jìn)入到下一階段了。

樓市被壓抑太久，也該回調(diào)回調(diào)了。

對(duì)于北京樓市而言，回調(diào)的跡象早已明顯。

第一輪土拍熱度不減，17塊土地成交了480億；

北京新房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，二手房帶看量回升；

放貸速度明顯加快，過去需6個(gè)月現(xiàn)在1個(gè)月搞定

回暖，是諸多機(jī)構(gòu)對(duì)于北京樓市甚至全國(guó)樓市的共同預(yù)判。

都說過去的2021年是北京樓市難得的低位，恭喜過去一年出手買房的人。那么，錯(cuò)過了最低位的2021，在2022乍暖還寒時(shí)，如何把握北京即將回暖的樓市呢？

哪些區(qū)域有潛力？

根據(jù)2月28日北京規(guī)自委發(fā)布的《北京市2022年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，十一郎帶你看看，如何把握住這乍暖還寒的北京樓市。

2022北京的重點(diǎn)布局

回暖是一個(gè)趨勢(shì)，但并不代表每一個(gè)區(qū)域的房子都賣的很好。哪怕同一個(gè)區(qū)域，不同的產(chǎn)品，也會(huì)有不同的表現(xiàn)。

區(qū)域分化，已然成為北京樓市最鮮明的趨勢(shì)。

那問題來了，哪些區(qū)域的房子才能成功避坑，抗跌看漲呢？

我們從剛剛發(fā)布的《北京市2022年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》這份文件里，或者可以看出一些端倪。

首先，從總體上看，今年北京安排建設(shè)用地供應(yīng)總量3710公頃，與2021年持平。

在最受大家關(guān)注的住宅供地方面，今年北京機(jī)會(huì)供地量為1060公頃，其中包括產(chǎn)權(quán)住宅用地760公頃、租賃住宅用地300公頃；產(chǎn)權(quán)住宅用地中，商品房用地供應(yīng)下限300公頃，這幾項(xiàng)數(shù)據(jù)均與去年持平。

其中，從供地分布上看，重點(diǎn)會(huì)向城市副中心和多點(diǎn)地區(qū)傾斜，供應(yīng)比例不低于60%，中心城區(qū)的比例僅占20%。

具體來看，中心城區(qū)（含核心區(qū)）土地供應(yīng)規(guī)模約占全市土地供應(yīng)總量23％；

平原新城地區(qū)（含城市副中心）土地供應(yīng)規(guī)模約占全市土地供應(yīng)總量62％，較去年提升4個(gè)百分點(diǎn)；

一個(gè)是不低于60%，一個(gè)是僅占20%。

兩個(gè)數(shù)據(jù)就可以大概預(yù)判出2022年的新房將聚集在哪里。十一郎從中讀出幾條隱含信息，一是副中心片區(qū)的土地會(huì)得到不低于土地供應(yīng)總量20%的供應(yīng)（個(gè)人估算），二是中心城區(qū)的新房會(huì)越來越少，且買且珍惜。

認(rèn)真學(xué)習(xí)的同學(xué)有福了。2022年北京重點(diǎn)發(fā)展哪里？人家都告訴你答案了：

城市副中心

多點(diǎn)地區(qū)

副中心的光輝永不落

自從北京成立了“城市副中心”，這五個(gè)大字的光輝就永不落。

在北京城市副中心舉辦的《財(cái)經(jīng)》年會(huì)2021上了解到：“十四五”期間，城市副中心將每年保持千億元以上的投資規(guī)模，目前初步梳理的重大項(xiàng)目有600多個(gè)，投資總額8000多億元。

2022年，城市副中心計(jì)劃安排固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目426個(gè)，固定資產(chǎn)投資1000億元以上，建安投資520億元左右。

這一下，萬億的資金砸下去了，商業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)配套、居住氛圍都得到了極大提升，擴(kuò)大居住用地與住房供應(yīng)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，同時(shí)，規(guī)劃建設(shè)11條軌道線路。

城市副中心的發(fā)展?jié)摿ξ阌怪靡?，?dāng)紅炸子雞第一名。

而副中心從板塊劃分上又分為三個(gè)板塊：政務(wù)中心，以環(huán)球影視城為主的文旅區(qū)，運(yùn)河商務(wù)區(qū)。

目前，政務(wù)中心和文旅區(qū)基本沒什么新房，多分布在運(yùn)河商務(wù)區(qū)，價(jià)格在6萬-7萬/平米；通州二手房的均價(jià)在4萬多/平米，成交量也并不活躍，主要原因是通州實(shí)行雙限購(gòu)，購(gòu)房資格可謂“宇宙最嚴(yán)”。一是北京戶籍家庭；二是在北京通州落戶3年以上或在通州連續(xù)3年繳納社保。

數(shù)據(jù)來源：安居客

錯(cuò)過了最底部的2021，在乍暖還寒的2022年年初，有通州戶口的人可以放心大膽的買這個(gè)片區(qū)的。

產(chǎn)業(yè)興，樓市興

除了通州外，“多點(diǎn)地區(qū)”指的是哪里呢？十一郎認(rèn)為“多點(diǎn)區(qū)域”需要具備以下幾個(gè)特點(diǎn)：第一是產(chǎn)業(yè)好，第二是交通好，第三是人口密度大。

其中，最核心的是產(chǎn)業(yè)。

一個(gè)區(qū)域到底有沒有實(shí)力，最重要的是看產(chǎn)業(yè)。

2021年，當(dāng)北京市的GDP一舉突破4萬億，成為振奮人心的一大快事。從行政區(qū)域的劃分看，最牛大海淀成為北京市所有區(qū)縣里最有力的支撐，單單一區(qū)就撐起近一萬億的GDP。

海淀為什么這么牛？

答案是產(chǎn)業(yè)。

中關(guān)村高科技產(chǎn)業(yè)，永豐產(chǎn)業(yè)園，上地信息產(chǎn)業(yè)，生命科學(xué)園醫(yī)藥生物產(chǎn)業(yè)等等，成為海淀GDP的支撐。

另外，還有一個(gè)值得關(guān)注的是第5名亦莊。

從行政劃分上看，亦莊隸屬于大興區(qū)域，但為何要把亦莊但拎出來呢？是因?yàn)橐嗲f2021年GDP達(dá)到了2045億，增速達(dá)到了20%，成為北京發(fā)展最快的區(qū)域。

那亦莊為何發(fā)展如此迅猛？

答案也是產(chǎn)業(yè)。

亦莊的產(chǎn)業(yè)有多牛，請(qǐng)看下圖。

作為北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，亦莊是北京做大做強(qiáng)的智能科技產(chǎn)業(yè)鏈的核心平臺(tái)。制造業(yè)為主的亦莊，已形成高端汽車、產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)四個(gè)千億產(chǎn)業(yè)集群。

且不說京東盤踞亦莊多年，為其貢獻(xiàn)了多少GDP，再看上圖密密麻麻的世界名牌的圖標(biāo)，就知道亦莊的速度是如何而來的。

并且，亦莊的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，又源源不斷地吸引來更多的高科技產(chǎn)業(yè)和高科技人才。最新消息顯示，百度造車項(xiàng)目也在北京設(shè)立總部，并落戶亦莊。這是繼小米汽車之后，又一家落地亦莊的“互聯(lián)網(wǎng)大廠”。

亦莊速度，成為北京的驕傲。甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為，未來亦莊會(huì)成為第三經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，GDP將在三五年內(nèi)超過東西城。

從產(chǎn)業(yè)造城，到產(chǎn)業(yè)“興”城，產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為一個(gè)區(qū)域最核心的動(dòng)力。

海淀和亦莊，有實(shí)力的可以考慮。

今年，海淀研發(fā)用地供應(yīng)38公頃，在各區(qū)中位列第一，商服用地也有16公頃。宇宙教育中心海淀似乎也打算牢牢地把“世界領(lǐng)先科技園區(qū)”這個(gè)標(biāo)簽焊死在身上。

此外，與去年14公頃的宅地供應(yīng)計(jì)劃相比，海淀今年宅地供應(yīng)下限是11公頃。

至于亦莊新城，今年要供應(yīng)工業(yè)用地的計(jì)劃是108公頃，要知道，全北京工業(yè)用地的供應(yīng)計(jì)劃是230公頃，這兄弟一人幾乎占了全北京工業(yè)用地一半量！

這更堅(jiān)定了亦莊制造業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展道路。

但亦莊目前的樓市情況明顯跟不上這么快的產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度，關(guān)于此題目十一郎將另寫一篇深度文章進(jìn)行分析。

南城兇猛

除了上述三塊辣子雞以外，北京也有幾個(gè)板塊值得關(guān)注。

第一是大興。

在住宅用地供應(yīng)方面，大興住宅用地供應(yīng)量最大、居全區(qū)首位。京雄高鐵和大興機(jī)場(chǎng)投入使用后，也加強(qiáng)了大興的交通優(yōu)勢(shì)。

第二是豐臺(tái)。

豐臺(tái)區(qū)住宅用地供應(yīng)居全市第二位，41公頃均為產(chǎn)權(quán)住宅（含共有產(chǎn)權(quán)房）。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，如果按照容積率2.5來估算，大興預(yù)計(jì)將會(huì)超過120萬平米，接近1.2萬套；豐臺(tái)2022年預(yù)計(jì)新增住房面積超過100萬平米，大概1萬套。

第三，朝陽的供地高點(diǎn)已過。

去年猛增的供地攻勢(shì)之下，朝陽區(qū)今年住宅供應(yīng)量有所放緩也在意料之中，今年產(chǎn)權(quán)住宅供應(yīng)下限為25公頃。

看最近幾年朝陽的土地供應(yīng)，住宅用地供應(yīng)方面整體而言在是比較大的，三年累計(jì)供應(yīng)84萬平米，接近200萬平米的建面。

此外則是利好及首鋼園區(qū)搬遷發(fā)展影響的石景山，住宅用地小幅放量，產(chǎn)權(quán)住宅供應(yīng)下限為24公頃。

此次南城總體的供應(yīng)量也甚是兇猛，去年南城土地供應(yīng)量占比約達(dá)33％，今年占總供地則達(dá)到了42％。其中，大興依然是供地“富翁”，今年供地218公頃。

除了產(chǎn)業(yè)落地聚焦南城以外，住宅用地也供應(yīng)量也數(shù)一數(shù)二，幾乎占了全是住宅用地供應(yīng)總量的4成。

在高不可攀的神級(jí)樓市東西城區(qū)與海淀區(qū)均無指望的時(shí)候，關(guān)注一下南城的發(fā)展，也是未來北京購(gòu)房者值得關(guān)注的新方向。