作者｜地產(chǎn)十一郎

來源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

今天，我接到了6個問我需不需要貸款的電話……

有過類似經(jīng)歷的你們應該能明白我接到第6個電話時的心情……

不罵人真的是因為我還強裝文化人兒，心里卻已經(jīng)是十萬只動物萬馬奔騰了。

不管我的語氣多么惡劣，電話那頭卻保持著春風和煦的溫柔，一味地去挖掘我可能會有用錢的可能性。

“姐，您再想想，要不把現(xiàn)在的房貸換成房抵貸也很劃算的，利率低能做到年化3.8%，還可以先息后本……”

做貸款的小哥哥，現(xiàn)在都練成精了嗎？真的可以做到“客戶虐我千百遍，我待客戶如初戀”。

掛了一遍遍的電話，除了不勝其煩外，我忽然有個奇怪的念頭跑出來：

我和電話那頭的小哥哥，與現(xiàn)如今購房人與開發(fā)商的角色，難道不是同出一轍嗎？

2021年下半年購房人從銀行貸不到款的故事場景猶在眼前吶，這日子也不過輪回了一個春秋，游戲的玩法就來了個180度的大轉(zhuǎn)向：

去年是人找不到錢，今年變成了錢追著人跑。

最慘的是，還追不到。

連續(xù)3降

又降息了。

8月22日，央行新一期LPR出爐：

一年期從3.7%下降至3.65%； 五年期從4.45%下降至4.3%，較此前繼續(xù)下降15個基點。

加之央行降低首套房貸利率20個基點，首套房貸最低利率低至4.1%。

這已經(jīng)是今年第三次房貸利率下調(diào)。

今年LPR三次下調(diào)，分別在：

2022年1月，5年期LPR4.65%下降至4.6%，下調(diào)5個基點；

同年5月，5年期LPR下降至4.45%，下調(diào)15個基點；

同年8月，5年期LPR下降至4.3%，再次下調(diào)15個基點。

短期內(nèi)，連續(xù)大幅下調(diào)房貸利率，房貸利率看似從年初的4.65%一路滑到4.3%，但是購房者來說，大家的“體感溫度”可遠不止這么一點。

隨后，24日，國務院常務會議上，通過了增加3000億以上政策性開發(fā)性金融工具額度的決定。

此次會還傳達了一個重要信號：要持續(xù)釋放貸款市場利率報價利率改革和傳導效應，降低融資成本。

看到了吧，意思是利率大概率還會繼續(xù)下降。

樓市調(diào)控的“砝碼”正在一次又一次做減法，甚至樓市普惠性的利好接連不斷——

不僅使房貸的利率不斷下降，還把支持剛需住房需求，提升為“合理支持剛性和改善性住房需求?！?/p>

奇招頻出

我們什么時候像如今這么著急賣房子變現(xiàn)過？

賣房，甚至成了地方政府機關考核機關工作人員的指標之一，把買房這種市場行為演變成一項政治任務。

這從側(cè)面反應出目前房地產(chǎn)庫存對于地方政府的壓力非常大。

黃奇帆老先生曾經(jīng)說過，在2000~2020年這20年中，中國建造了全世界房屋面積的一半之多。而在2021年，中國開發(fā)商已經(jīng)造好的但沒有賣出去的新房，有6億平方米。這個叫一手房庫存。

在中國城市化進程中，房地產(chǎn)不僅是一項民生工程，而且與地方經(jīng)濟、土地財政、金融體系等緊密聯(lián)系在一起。

因此，在地方政府看來，樓市“去庫存”可謂茲事體大，非“上綱上線”不能解決。

然后，以物換物的場景在買房這件事上上演了諸多故事：小麥換房，大蒜換房，西瓜換房……讓人誤以為回到了農(nóng)耕時代。

前幾天湖南某縣長喊口號鼓勵買房的視頻刷屏，從縣長不茍言笑的認真鼓動里，十一郎嗅到的不僅是賣房的迫切，還有從那畫面里透露出憋在心底的無奈，還有……荒唐。

給錢，給政策，給首付，只要你買房； 鼓動，帶動，撬動，只要你買房； 七大姑，八大姨，二舅子，勸你快買房； 買了一套買兩套，買了兩套買三套，為祖國買房。

難，難，難

沒想到今年下半年還是這么難。

在過去幾個月，十一郎跟很多業(yè)內(nèi)人聊起今年的行情，大多數(shù)人都認為上半年是最難的，下半年行情會在調(diào)控政策下逐漸向好。

不得不說，現(xiàn)在政策的調(diào)控在不斷加碼。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年上半年，200個城市發(fā)布了超過460次的調(diào)控，頻次刷新了歷史記錄。

頻繁的調(diào)控手段中，大部分地方的政策是從需求端出發(fā)的。包括降房貸利率、降首付比例、放松公積金貸款、放松／取消限售、放松／取消限購以及出臺“房票”安置政策等，其中，公積金政策調(diào)整的次數(shù)最為頻繁。

只是，在對炒房行為嚴防死守的大背景下，再多再頻繁的細微調(diào)整，都收效甚微。

這幾天十一郎跑盤，跟幾個北京樓盤的營銷總聊天，問起當下房地產(chǎn)的市場有沒有因為頻繁出臺的救市政策而轉(zhuǎn)好，營銷總癟了癟嘴說，

沒有轉(zhuǎn)好，市場是觀望情緒依然很濃。

回想起上半年跟一線人員聊天的場景，話里話外，大家都寄希望于下半年市場可以轉(zhuǎn)好，十一郎在5月份也寫了一篇文章《》，提出5/6月份的房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底，有購房需求的可以考慮出手了。但目前來看，大家的希望落空了。

當7月份的經(jīng)濟數(shù)據(jù)發(fā)布時，我真的倒吸一口涼氣。

根據(jù)克爾瑞研究的數(shù)據(jù)，7月全國樓市熱度回落，供需齊降且供應縮量幅度大于成交，帶動狹義庫存小幅微降至5.98億平，去化周期降至20個月以內(nèi)，廣義庫存延續(xù)38.47億平高位波動。

從7月以來，在好多篇經(jīng)濟研究的文章里，我都看到過“7月份樓市二次探底”的字眼，但底部到底在哪里呢？

回歸到最基本的經(jīng)濟學原理，當供應量持續(xù)大于需求量時，我們再去挖掘客戶需求，還能從哪里去找空間呢？

話題回歸到這次利率的大幅下調(diào)。

這次下調(diào)能夠激發(fā)起新的購房需求嗎？

我的回答是，

利率下調(diào)，一定可以激發(fā)新需求，但激發(fā)出的需求也是一定的。

不夠刺激

我們可以從這輪調(diào)控看出，整個的調(diào)控手段都有一個調(diào)性，就是相對溫和，避免刺激。

LPR利率下調(diào)下，已經(jīng)是一種“普惠性”的調(diào)控了，但依然沒有到2008年時的力度。

換句話說，不夠刺激。

表現(xiàn)為兩點。

第一，不同城市的真實房貸利率不一致。

我說的是真實房貸利率。北京這樣的一線城市，通過不同的操作手段，不同的銀行給出的利率可以從5%以上到3.8%，甚至3.5%。而像廣東惠州，在去年的時候房貸利率還在6-7%的高位，但是現(xiàn)在快速到了4.1%。

也就是說，4.1%的歷史最低房貸利率，實際上落地到市場，它發(fā)生的真實效用會打不少折扣，因為市場上真實的房貸利率比表面的高。這個不均衡，對于消費力最強的大城市人群的買房熱情，提振意義沒有想象的大。

第二，本次房貸利率下降只針對增量，不針對存量。

從中能看出政策背后的意圖，提倡大家去買新房，而對于二手房的交易卻沒有利率的傾斜。這與2008年時房貸利率打7折還不一樣，那個可謂是“超猛”，不管是增量、存量，無論首套、多套，均是一刀切，來，都7折。

但此次的利率下調(diào)只針對增量，不對存量；只對首套，不對多套。

這樣來看，對于極剛需的購房人群來說，利率下調(diào)的部分和高房價比起來，簡直九牛一毛，激發(fā)不起任何興趣；

對于剛需客戶來說，信心修復前或者說市場回暖前，利率下調(diào)部分和風險之間存在著巨大的不對等，理性的購房者不會因為利率下調(diào)這個單一利好而冒著巨大的風險進場；

對于以一換一的置換或改善客戶來說，卻是真實的利好：置換成本直接被降低，甚至有購房需求但是一直觀望的客戶來說，直接降低了他們的購房成本。

所以，我們不能只看紙面上的數(shù)字，要深入到市場去了解真實的情況，才能看清楚，這么多調(diào)控下來，房地產(chǎn)市場到底是為啥一直支愣不起來。

歸根結(jié)底，利率下調(diào)對于現(xiàn)在的樓市來說是“治標不治本”的，對于市場的修復也依然是有限的。

所以，這次的利率下調(diào)能否刺破購房者的觀望情緒呢？

我們有理由相信，該來一點刺激的了！

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